公共維修費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、電梯費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)……物業(yè)費(fèi)的各種收費(fèi)名目、收費(fèi)方式經(jīng)常讓市民“摸不著頭腦”。面對(duì)物業(yè)收費(fèi)，有的業(yè)主會(huì)長(zhǎng)嘆一聲“實(shí)在太復(fù)雜，就那么交上吧”，還有的業(yè)主經(jīng)過(guò)大量研究，和物業(yè)常年處于爭(zhēng)吵或僵持狀態(tài)，甚至為此鬧上了法庭。物業(yè)費(fèi)到底怎么收，收費(fèi)名目是否合理？針對(duì)這些問(wèn)題，市物價(jià)局會(huì)同市國(guó)土資源和房屋管理局研究擬定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）。昨日，市物價(jià)局發(fā)布了該辦法，從今天起至6月4日公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。

    收費(fèi)有兩種方式

    根據(jù)《暫行辦法》，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得實(shí)行酬金制。

    包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

    酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

    物業(yè)服務(wù)成本有9項(xiàng)

    物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括9項(xiàng)，管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，其中不包括中央空調(diào)、二次供水和電梯運(yùn)行等費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后方可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

    另外，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 預(yù)收時(shí)間不能超3個(gè)月 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。非普通住宅、業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和各類(lèi)非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

    普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定并定期向社會(huì)公布。每個(gè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)格，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在上浮不超過(guò)20%的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定,下浮不限。

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按 《房地產(chǎn)權(quán)證》載明的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的，以購(gòu)房合同所載的建筑面積計(jì)算，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    物業(yè)服務(wù)合同有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收的，預(yù)收時(shí)間不能超過(guò)三個(gè)月。另外，房屋交付后空置一年以上的，應(yīng)免收電梯運(yùn)行費(fèi)用。

    停車(chē)服務(wù)收費(fèi) 所購(gòu)車(chē)位未停車(chē)服務(wù)費(fèi)減半收取

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），其停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅、業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位租賃費(fèi)和各類(lèi)非住宅物業(yè)的停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位租賃費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。停車(chē)服務(wù)費(fèi)包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位的使用、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。

    政府指導(dǎo)價(jià)停車(chē)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位租賃費(fèi)價(jià)格由主管部門(mén)制定并公布，按月收取。車(chē)位使用費(fèi)歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨(dú)立擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車(chē)位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車(chē)且實(shí)行物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)。已購(gòu)買(mǎi)車(chē)位但未停放車(chē)輛的，停車(chē)服務(wù)費(fèi)減半收取。

    車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。車(chē)位場(chǎng)地委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提取一定比例的停車(chē)服務(wù)費(fèi)，具體比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車(chē)輛收取任何費(fèi)用。

    提醒 三種方式可提意見(jiàn)

    市物價(jià)局工作人員介紹，為了使《暫行辦法》更加科學(xué)合理，市物價(jià)局已將《暫行辦法》在青島市政務(wù)網(wǎng)（ ）和青島市價(jià)格信息網(wǎng)（wjj.qing－）同時(shí)進(jìn)行公示，公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)，公示期為5月22日至6月4日。期間市民有任何意見(jiàn)和建議，可通過(guò)電子郵箱、傳真或信函形式反饋。

    電子郵箱為：jiage861@126.com；傳真號(hào)為：85916328；信函郵寄地址：青島市市南區(qū)香港中路17號(hào)，郵編：266071。另外，市民有意見(jiàn)或建議還可發(fā)短信到13061203067早報(bào)短信平臺(tái)，早報(bào)記者將幫你轉(zhuǎn)到市物價(jià)局。（記者 孫啟孟 通訊員 呂術(shù)青）

    案例 拒繳846元物業(yè)費(fèi)多繳456元滯納金

    孫女士因不滿(mǎn)物業(yè)公司的服務(wù)，拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司起訴到法院。昨天，記者從法院獲悉，由于入住時(shí)已經(jīng)簽訂了相關(guān)的合約，并同意了物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此被判決履行合約，支付合理費(fèi)用846.9元，同時(shí)繳納滯納金456元。

    孫女士在2009年入住市北區(qū)一處小區(qū)，同時(shí)與小區(qū)物業(yè)公司簽訂合約，約定每個(gè)月支付94.1元物業(yè)費(fèi)。入住后孫女士始終按時(shí)繳納費(fèi)用，但從去年1月份開(kāi)始，孫女士和部分居民開(kāi)始拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司在去年10月份離開(kāi)小區(qū)，但之前9個(gè)月的費(fèi)用始終沒(méi)有拿到。物業(yè)公司將孫女士起訴到法院，稱(chēng)他們已經(jīng)向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)和正常管理，收費(fèi)也需按時(shí)繳納，因?yàn)閷O女士沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納費(fèi)用，因此除了正常物業(yè)費(fèi)外，還應(yīng)該按照合同約定的千分之三的比例繳納違約金。

    物業(yè)公司向法院提交了他們與開(kāi)發(fā)商簽訂的 《前期物業(yè)服務(wù)合同》及與業(yè)主簽訂的合約，以此證實(shí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容和繳費(fèi)時(shí)間及違約責(zé)任。法院認(rèn)為，物業(yè)公司與孫女士之間簽訂了合約，物業(yè)公司在業(yè)主居住的小區(qū)實(shí)施了物業(yè)服務(wù)，孫女士作為業(yè)主也已經(jīng)接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納相關(guān)費(fèi)用。逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依據(jù)合同約定應(yīng)繳納違約金。孫女士沒(méi)有提出相關(guān)的證據(jù)，證明自己拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的理由，只能按照合同支付費(fèi)用，除846.9元的物業(yè)費(fèi)外，還需繳納456元的滯納金。(記者 于順)

    其他規(guī)定 不得收裝修管理費(fèi)

    業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運(yùn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。裝修保證金應(yīng)按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)就裝修保證金的收取標(biāo)準(zhǔn)和退還等相關(guān)事宜與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。

    門(mén)禁卡損壞收工本費(fèi)

    住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口實(shí)行門(mén)禁智能化管理或出入證管理的（包括車(chē)輛）應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置門(mén)禁卡或出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦門(mén)禁卡或出入證的，可按工本費(fèi)收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修人員實(shí)行出入證管理的，出入證按工本費(fèi)收取。

    電梯空調(diào)單獨(dú)收費(fèi)

    普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備有電梯、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的，其運(yùn)行費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管，不包含在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中。電梯運(yùn)行費(fèi)用于相關(guān)日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費(fèi)用及其他相關(guān)檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬專(zhuān)款專(zhuān)用，出現(xiàn)結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)使用，并按照業(yè)主大會(huì)的要求，定期公布收支賬目。業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯運(yùn)行費(fèi)每月每建筑平方米不得超過(guò)0.4元。二次供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用在未計(jì)入城市公共供水總成本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運(yùn)行費(fèi)用。

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環(huán)衛(wèi)、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費(fèi)用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

    名詞解釋

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。市和各區(qū)（市）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。