日前，晚報(bào)讀者李先生撥打樓宇熱線88762259反映，青島康橋地產(chǎn)有限公司在城陽(yáng)北部開發(fā)的學(xué)府康庭項(xiàng)目現(xiàn)正在銷售，開發(fā)商推出了精裝修房返租活動(dòng)，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，可以將購(gòu)買的精裝修房出租給康橋地產(chǎn)，租約三年，每年回報(bào)5%。王先生問，返租這種模式對(duì)購(gòu)房者而言究
竟有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？
返租銷售重新抬頭
“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。
“返租銷售”是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種營(yíng)銷手法，興起于上世紀(jì)90年代中期，其實(shí)質(zhì)就是先銷售后承租，同時(shí)給予固定比例的租金回報(bào)。由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多“爛尾樓”，因此，這種營(yíng)銷方式出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。
近來(lái)，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，某些房地產(chǎn)開發(fā)商又開始在“回報(bào)”、“返租”方面做文章，以求能在最短時(shí)間內(nèi)銷售出產(chǎn)品。于是，返租銷售開始重新抬頭。
售后返租風(fēng)險(xiǎn)幾何
對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說，穩(wěn)定的返租是非常有吸引力。不過，售后返租并不是天上掉下來(lái)的餡餅，如果投資不慎也可能掉進(jìn)陷阱。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，售后返租的項(xiàng)目，與投資者簽訂返租協(xié)議的往往是物業(yè)公司或替開發(fā)商進(jìn)行營(yíng)銷的經(jīng)紀(jì)公司。也就是說，以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何關(guān)系。而物業(yè)公司或經(jīng)紀(jì)公司若其宣布破產(chǎn)或被解散后，投資者的回報(bào)就很難得到保證。而且，以售后返租面目出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品，其銷售價(jià)格往往要比周邊住宅高，這中間的差價(jià)就是開發(fā)商承諾返給投資者的回報(bào)。
一般來(lái)說，越是資金缺乏的開發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問題，購(gòu)買者的投資回報(bào)就無(wú)法得到保證。
投資返租房宜謹(jǐn)慎
投資房產(chǎn)要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理投資，首先要看開發(fā)商的實(shí)力。如果開發(fā)商沒有實(shí)力，即使是將租約簽到購(gòu)房合同里面而且到有關(guān)部門登記備案，開發(fā)商也沒能力償還購(gòu)房者的損失。其次，應(yīng)重點(diǎn)考慮樓盤今后能否保值及升值。投資者就應(yīng)估量一下樓盤所在位置是否能保證待租期滿后的客源。另外，如房屋的設(shè)計(jì)、設(shè)施、綠化等及小區(qū)的物業(yè)管理等方面，也是房屋保值的重要依據(jù)。投資這類房產(chǎn)之前應(yīng)先分析房屋租賃市場(chǎng)的變化以及所購(gòu)房產(chǎn)目標(biāo)租戶群的情況，還得考慮收回房屋使用權(quán)后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自��？租的話，幾年后的市場(chǎng)行情如何？
另外，在簽訂買賣合同之前，要充分考慮返租的真實(shí)性和穩(wěn)定性，最好在買賣合同中明確寫入相關(guān)條款，以便日后一旦出現(xiàn)糾紛有據(jù)可查。
熱線提醒：
建設(shè)部：售后包租暗藏五大隱患
去年5月22日，建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警告，稱期房售后返租風(fēng)險(xiǎn)太大且涉嫌違法，禁止開發(fā)商以售后返租或變相售后返租的方式銷售未竣工商品房，同時(shí)奉勸購(gòu)房者不要盲目跟風(fēng)，以售后返租的方式投資房地產(chǎn)。這是建設(shè)部繼2001年頒布《商品房銷售管理辦法》禁止售后返租以來(lái)，再一次明確該營(yíng)銷模式的違法性質(zhì)。
雖然“售后包租”投資者可以獲得相對(duì)較多的投資收益，但售后包租被叫停的原因則是這種模式難以回避的投資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)部新聞發(fā)言人指出，售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)，向購(gòu)房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付。四是所購(gòu)商品房屋位置不確定，無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛。據(jù)介紹，一些城市以售后包租方式銷售的項(xiàng)目因上述原因，已經(jīng)無(wú)法兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，引發(fā)了大量的糾紛。
