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未來(lái)決定青島整體樓市走向最關(guān)鍵一環(huán)應(yīng)該是郊區(qū)樓市。之所以給郊區(qū)樓市以這樣的重要“角色”，是因?yàn)槟壳翱辞鄭u市場(chǎng)的“短板”正是這一區(qū)域。
現(xiàn)在回首看宏觀調(diào)控，我們可以發(fā)現(xiàn)：
調(diào)控的起始點(diǎn)嚴(yán)格意義上應(yīng)算從2002年就開(kāi)始的。就在國(guó)家按步驟、分階段地實(shí)施調(diào)控時(shí)，青島郊區(qū)樓市并沒(méi)有意識(shí)到有關(guān)政策的“潛運(yùn)行”。在2002—2004年間，島城郊區(qū)樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭：無(wú)論是開(kāi)發(fā)區(qū)域還是開(kāi)發(fā)面積都在不斷擴(kuò)大。在此階段，西海岸、環(huán)膠州灣、即墨、城陽(yáng)等區(qū)域都曾一度成為樓市“領(lǐng)頭羊”。就在這種“旺市”局面中，郊區(qū)樓市蘊(yùn)藏的危機(jī)被掩蓋了，市場(chǎng)也喪失了原來(lái)的方向——由最初的滿足青島居住圈擴(kuò)大功能，演化為投資甚至是投機(jī)工具。這種狀況一直持續(xù)到2005年宏觀調(diào)控正式強(qiáng)拳出擊。2005—2006年間，郊區(qū)市場(chǎng)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。原有的投資性購(gòu)房者許多轉(zhuǎn)為觀望或?qū)⑼顿Y轉(zhuǎn)向更具增長(zhǎng)性的市區(qū)，而當(dāng)前的規(guī)劃設(shè)計(jì)卻與原住市場(chǎng)有明顯的脫節(jié)。
比如說(shuō)膠州市場(chǎng)，最好時(shí)期曾經(jīng)同時(shí)有六、七個(gè)項(xiàng)目同期銷售，而銷售幾乎都順利完成。但當(dāng)宏觀調(diào)控勁風(fēng)吹來(lái)時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)一片慘淡。一些項(xiàng)目甚至在高調(diào)宣傳后竟然至今也未啟動(dòng)。包括順馳·藍(lán)水假期這樣當(dāng)時(shí)價(jià)格高于平均市場(chǎng)價(jià)格的樓盤則要面對(duì)全新的市場(chǎng)形勢(shì)。
郊區(qū)樓市在這兩年的困境不僅來(lái)自于政策的影響，也受到了城區(qū)市場(chǎng)回潮的分流。2006年，青島城區(qū)樓市突然集體“爆發(fā)”。海岸地產(chǎn)、山東路中軸、海爾路商貿(mào)區(qū)，以及政府加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房的土地供應(yīng)。這一切都使得購(gòu)房者的視線回轉(zhuǎn)到城區(qū)。
從2002年到2006年初，對(duì)于青島郊區(qū)樓市來(lái)說(shuō)，可謂“丟失”的四年。雖然在一定時(shí)段，市場(chǎng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，銷售量與開(kāi)發(fā)量都獲得較大增長(zhǎng)，但郊區(qū)樓市沒(méi)能在一輪地產(chǎn)潮中確立自己獨(dú)特性與鮮明特色，沒(méi)能奠定一個(gè)利于長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)低潮到來(lái)時(shí)，一度呈現(xiàn)頹勢(shì)。
觀察：艱難的“轉(zhuǎn)型期”
如果說(shuō)2005年的郊區(qū)樓市經(jīng)營(yíng)者還心存僥幸，寄希望于調(diào)控只是一陣風(fēng)。那進(jìn)入2006年，還抱有這樣幻想的開(kāi)發(fā)商只能是少數(shù)了。從2005年下半年起，記者采訪的多位開(kāi)發(fā)商就提出“市場(chǎng)本地化”的主張。2006年，即墨曾經(jīng)最高調(diào)的“御墅臨楓”干脆將一些高端配套統(tǒng)統(tǒng)拋棄，并用高聲降價(jià)營(yíng)銷，其主要意圖是直接吸引當(dāng)?shù)刭?gòu)買力。雖然，這一行為沒(méi)有引發(fā)樓市“多米諾”效應(yīng)。但同處即墨的開(kāi)發(fā)商不會(huì)沒(méi)意識(shí)到這一事件背后的指向——本地購(gòu)房者才是最大的“財(cái)神”。
在2006年，郊區(qū)樓市所做的主要工作就是“調(diào)整、調(diào)整，再調(diào)整”。尤其是如何將自己的產(chǎn)品調(diào)整得適合本地購(gòu)房者口味，成為不少開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。應(yīng)該說(shuō)習(xí)慣了過(guò)去市場(chǎng)運(yùn)作與操作模式的郊區(qū)樓市，經(jīng)歷“轉(zhuǎn)型期”是痛苦的。一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象就是郊區(qū)看房車的興衰。在郊區(qū)樓市全盛期，最多一天可能會(huì)有十幾輛看房車穿行在城區(qū)與郊區(qū)間。而如今的看房車更注重其實(shí)用性而不是宣傳性。
2006年，郊區(qū)樓市還有另外一個(gè)重任：當(dāng)“一生之城”、“魅力之城”等新概念提出時(shí)，一個(gè)活力、人文、充滿人居氣息的形象已漸漸成形。 | 
