去年8月以來，北京東城、西城、宣武、海淀等城區(qū)的二手房價(jià)大幅上漲。目前，這些地區(qū)的二手房價(jià)每平方米已經(jīng)超過一萬元以上。二手房價(jià)的漲幅首次超過新房價(jià)格的漲幅。
重點(diǎn)學(xué)校周邊房價(jià)大幅上漲
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強(qiáng)在與
記者聊到北京二手房價(jià)格上漲的原因時(shí)說，北京重點(diǎn)中、小學(xué)擇校費(fèi)五萬元至十萬元不等。而這些能給孩子選擇名校讀書的人往往有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。他們?yōu)榱伺囵B(yǎng)孩子不惜花重金在學(xué)校周圍買房或者租房，為孩子創(chuàng)造好的學(xué)習(xí)環(huán)境。
記者與一位花了130多萬元在椿樹園小區(qū)購買二手房的王女士聊天。她說，我們家以前住和平里，孩子在實(shí)驗(yàn)一小上學(xué)，雖然我們家有車，但北京的交通堵塞狀況日益嚴(yán)重，早上6點(diǎn)出門，晚上7點(diǎn)才到家，每天路上就要用三個(gè)多小時(shí)。到冬天真是披星戴月，孩子辛苦，家長受罪，也影響了孩子的學(xué)習(xí)。實(shí)驗(yàn)一小的對面就是北師大附中，是北京的重點(diǎn)中學(xué)，如果孩子能考上師大附中，在這得學(xué)習(xí)12年。這里的房子雖然貴，但是孩子不受罪了，再說，能把孩子培養(yǎng)出來，為孩子的學(xué)習(xí)投資值得！像王女士一樣，為了孩子在學(xué)校周邊購買二手房的人越來越多，房價(jià)越炒越高。現(xiàn)在椿樹園一套88平方米的房子要價(jià)100萬元，少了還不賣呢。
中關(guān)村以其自身的教育、科技資源優(yōu)勢，長期以來一直吸引眾多購房者的目光，但是中關(guān)村區(qū)域由于可開發(fā)的土地已幾近絕跡，所以一套合適的二手房成為多數(shù)想在中關(guān)村置業(yè)的人們的首選。據(jù)“千萬家”房屋中介公司統(tǒng)計(jì)，2006年9月份，中關(guān)村區(qū)域的二手房成交量比8月同期增長了37.5%，房源掛牌價(jià)基本每平方米在9000元至11000元之間，平均成交價(jià)每平方米達(dá)到9200元，最高的每平方米達(dá)到12000元。
北京四中考入重點(diǎn)大學(xué)的入學(xué)率很高，讓眾多家長趨之若鶩，也讓這所中學(xué)附近的房價(jià)不斷攀升，交易單價(jià)每平方米達(dá)到了13000元，位居各學(xué)校周邊房價(jià)之首�，F(xiàn)在每天來此看房的人依然絡(luò)繹不絕，供不應(yīng)求。
華國強(qiáng)分析認(rèn)為，目前，北京重點(diǎn)中、小學(xué)校附近的新樓盤較少，二手房則成為眾多家長爭相購買的主要對象。而且，重點(diǎn)中、小學(xué)校周邊的二手房基本上是七八十年代的央產(chǎn)房。由于可售二手房源的稀缺性導(dǎo)致其價(jià)格上漲，目前平均成交單價(jià)每平方米已經(jīng)達(dá)到12000元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶達(dá)到20多人次。
普通老百姓爭購的香餑餑
二手房單價(jià)雖然高，但是由于房屋面積小，總購房價(jià)低，再加上居住成本低成了普通老百姓爭相購買的香餑餑。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁要嘉佳在接受記者采訪時(shí)說：“北京的二手房大部分建在上世紀(jì)七八十年代，一居室的面積在30平方米至40平方米，二居室在40平方米至60平方米，三居室的面積在70平方米至80平方米。從單價(jià)看，每平方米一萬元，但是，購買一套50平方米的房屋僅需50萬元，總購房價(jià)還是比較低的。還有隨著2008年奧運(yùn)會的臨近，北京環(huán)境整治力度加大，危舊房拆遷面積越來越大，而居住在這些平房區(qū)的居民都是普通老百姓，他們居住的平房多數(shù)在10平方米至30平方米之間。北京市的拆遷政策一般是每平方米拆遷費(fèi)8000元，再加上每平方米3000元的鼓勵搬遷獎，每平方米共計(jì)補(bǔ)償11000元，他們買不起新樓房�！�
記者在我愛我家東四十條連鎖店鋪，與一位洽談二手房的大媽攀談。這位劉大媽對記者說：“我住在十條附近，兩間平房補(bǔ)了28萬多元。買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房遠(yuǎn)，居住成本高，進(jìn)出一趟城交通費(fèi)得花六元，還得交物業(yè)費(fèi)。而且，房子的面積大，不少花錢，比較一下，還是在這附近買一套40平方米左右的二手房合算，一是不用交物業(yè)費(fèi)，二是在這住習(xí)慣了，再說也夠住了�！�
涉外人士也瞄準(zhǔn)了二手房
據(jù)了解，購買二手房的不僅是一些上重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生、拆遷居民，就連涉外人員也參與進(jìn)來。要嘉佳說，去年7月，商務(wù)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。為落實(shí)這一規(guī)定，北京市建委也出臺了《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》，規(guī)定在中國境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房；港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一套自住商品房。這兩個(gè)文件均沒有涉及二手房。買不了新樓房的涉外人員立即將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，也造成了二手房外銷量猛增。
全民買房的畸形二手房市場
老百姓買漲不買落的心理對二手房價(jià)起到了推波助瀾的作用。去年以來，國家和北京市的系列調(diào)控房價(jià)的政策。但是在實(shí)施過程中，二手房價(jià)不但沒有抑制，反而一漲再漲�？吹椒績r(jià)抑制不住，老百姓從心理上誤認(rèn)為國家都管不了房價(jià)，房價(jià)還得漲，刺激了消費(fèi)者購買房子的欲望，造成了全民買房的畸形二手房市場。一位名叫劉洪建的先生告訴記者，政府調(diào)控房價(jià)的作用不大。因?yàn)�，北京可供建房子的土地越來越少，二手房房源自然也越來越稀缺，價(jià)格上漲也在情理之中。
再加上賣房者忽悠買房者，“買吧，不買還得漲！”。記者在位于宣武門鏈家門店看到，一位來詢問二手房價(jià)格的夫妻問：“有宣武門附近二室一廳的房子嗎？”“有，位于長椿街的二居室57.1平方米，總價(jià)59萬元，還有和平門兩居室85平方米，總價(jià)100萬元，陶然北岸一居室52平方米，總價(jià)56萬元。我們這房源特別緊張，不買還得漲！”介紹房屋的小姐說。
調(diào)控政策未能有效抑制
去年，國家有關(guān)部門和北京市相繼出臺了一系列調(diào)控二手房政策。如將二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅等。從實(shí)施效果看，這些政策的推行未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，在老百姓對抑制房價(jià)普遍失去信心的情況下，反而在某種程度上助推了房價(jià)。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強(qiáng)認(rèn)為，就政策本身而言，對炒房者會起到一定的影響作用，但關(guān)鍵是這些政策在二手房市場需求旺盛的情況下實(shí)施，就可能事與愿違。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁要嘉佳對記者說，住房交易往往是幾十萬元，甚至于幾百萬元的大宗商品交易，買賣雙方一般不敢冒險(xiǎn)交易，而是踏踏實(shí)實(shí)地按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。但是從2006年6月1日起，二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年，于是就出現(xiàn)了種種規(guī)避營業(yè)稅的做法。
他說，二手房交易涉及的稅收，一是5.5%的營業(yè)稅，二是3%的契稅，三是1%的個(gè)人所得稅，四是萬分之五的印花稅。其中，5.5%的營業(yè)稅，是二手房交易占比例最大的稅種。這意味著，出售一套房產(chǎn)證在五年之內(nèi)，要價(jià)100萬元的房屋，就得交55000元的營業(yè)稅，再加上其它稅共計(jì)約10萬元，這對普通出售房屋者是一筆不小的數(shù)目。這就造成了部分房屋業(yè)主采取延后出售轉(zhuǎn)而出租的策略，使二手房房源減少。
北京二環(huán)以內(nèi)不再新建商品房導(dǎo)致二環(huán)以內(nèi)的二手房價(jià)陡漲。華國強(qiáng)告訴記者：“二環(huán)以內(nèi)不再新建商品房，這一政策的影響已經(jīng)波及到二手房市場。二環(huán)以內(nèi)沒有新樓盤，二手房自然成了‘稀缺’商品。而二手房大都分布在優(yōu)越地段，沒有物業(yè)費(fèi)。隨著福利分房制度的取消，已購公房沒有了供給源頭，有限的不可再生的二手房源，成為購房者的熱捧�！�
華國強(qiáng)說，已購公有住房房齡基本超過五年，不涉稅，更加受到了購房者的熱捧。一位剛剛購買了二手房的張揚(yáng)先生告訴記者，他原本打算買一套新房，但新樓房價(jià)已經(jīng)炒的太高，而且都是大戶型，現(xiàn)在買恐怕會像股票一樣被套牢。所以，他買了一套房齡超過五年的二手房，不涉稅。而且是已購公有住房，沒有物業(yè)費(fèi)，地理位置也好，交通也方便，暫作過渡。等2008年之后，看房地產(chǎn)市場情況再定。據(jù)了解，類似李先生這種想法的購房者不在少數(shù)。（記者:殷麗娟）
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