央行加息、信貸門檻抬高等一系列調(diào)控措施實(shí)施之后，明年的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)走勢(shì)如何，依舊成為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
實(shí)行土地拍賣后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金要求越來越高了，因?yàn)閰⒓油顿Y資格的保證金動(dòng)輒就是數(shù)千萬元，很多中小企業(yè)越來越多感覺到面臨的資金困難以及他們?cè)阢y行信貸方面的困難。這
樣就迫使很多企業(yè)不得不用更多的方式獲得資金，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應(yīng)運(yùn)而生。以萬科為例，在資本市場(chǎng)上獲得了公開的募集渠道，同時(shí)又通過私募的方式和境外聯(lián)合取得了融通渠道。類似這種合作的形式越來越多，尤其是國內(nèi)好的突出的企業(yè)，越來越多的資金會(huì)向這些企業(yè)傾斜。
房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行是不夠的，越來越多要靠企業(yè)的合作和資本市場(chǎng)的結(jié)合來獲得更多的渠道，以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，使企業(yè)能夠在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中不至于被淘汰。如果企業(yè)拍賣的土地都是幾個(gè)億甚至幾十個(gè)億的話，很多中小企業(yè)自然會(huì)被市場(chǎng)淘汰，所以一些地下融資開始蔓延。
展望2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，筆者認(rèn)為，會(huì)更多出現(xiàn)地產(chǎn)和金融相結(jié)合的現(xiàn)象。這種結(jié)合包括企業(yè)間的聯(lián)盟結(jié)合，與資本市場(chǎng)的融通之間形成的聯(lián)合，也包括和境外基金等其他方式的合作，這樣才可能出現(xiàn)一些企業(yè)生和死的差別，企業(yè)才有可能借助資本市場(chǎng)成為具有規(guī)模的品牌效應(yīng)；而另外一些企業(yè)可能在資本市場(chǎng)中先被淘汰了，自然會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸被淘汰。
業(yè)內(nèi)人士注意到企業(yè)的融資渠道在近幾年發(fā)生了改變：國外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源通常是40%的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金(包括私人投資或者企業(yè)之間的投資)，剩下20%才是銀行貸款，這種方式比較健康，銀行風(fēng)險(xiǎn)也比較小。而現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)投資銀行貸款比例最高占到70%，使金融業(yè)處于不安全狀態(tài)。企業(yè)從資金角度說，也需要從更多渠道募集資金，緩解企業(yè)資金方面的壓力。一些比較合理的融資渠道會(huì)活躍起來，國外資金很想進(jìn)入中國市場(chǎng)。
當(dāng)前，隨著人民幣匯率的升值，房地產(chǎn)又是一個(gè)比較好的投資渠道，加之在WTO框架下金融市場(chǎng)漸趨透明，外資、基金如果此時(shí)進(jìn)入，將會(huì)得到雙倍收益。
責(zé)任編輯 龐為
