開發(fā)商和房產(chǎn)專家本報(bào)交鋒
開發(fā)商各有認(rèn)識(shí)：有人認(rèn)為肯定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，有人認(rèn)為只是會(huì)降低增長(zhǎng)幅度而不是價(jià)格的下降。
專家認(rèn)為：房?jī)r(jià)會(huì)先降后升。
在買房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過(guò)高的主要原因，能否以物
業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開發(fā)期間，每年由地產(chǎn)商支付；房子賣出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撟疃嗟脑掝}之一。11月19日，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。
有關(guān)物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響再次成為當(dāng)前討論的一個(gè)焦點(diǎn)，特別是物業(yè)稅征收可能給房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，無(wú)論對(duì)已經(jīng)買過(guò)房還是想買房的人都關(guān)系到切身利益。為此，本報(bào)請(qǐng)到了頂秀清溪副總經(jīng)理劉新虎，萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶及北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新，分別表述了各自的觀點(diǎn)。
開征物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下降嗎?
購(gòu)房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降嗎？
黃璽慶：肯定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降
雖然說(shuō)房?jī)r(jià)不完全由成本構(gòu)成，實(shí)際上房?jī)r(jià)更多是由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的。但是，如果開征物業(yè)稅，那么對(duì)房屋的需求會(huì)不會(huì)改變呢？現(xiàn)在人們買房的成本主要就是每個(gè)月的按揭，如果現(xiàn)在嫌房?jī)r(jià)高影響一些人買房，那么物業(yè)稅開征了，養(yǎng)房的成本會(huì)高很多，這樣需求就會(huì)減少，自然房?jī)r(jià)會(huì)下降。從成本講，開發(fā)商的土地成本降了，也給房?jī)r(jià)下降留出了空間。
開征物業(yè)稅房?jī)r(jià)能降多少，很難估計(jì)，但肯定會(huì)下降。如果大膽估計(jì)，會(huì)下降25%。
劉新虎：降低增長(zhǎng)幅度，而不是價(jià)格的下降
導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)今年增長(zhǎng)較快是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，有需求自然會(huì)支撐房?jī)r(jià)。物業(yè)稅其中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時(shí)，可降低房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分。反之成本降低的時(shí)候又刺激了需求，那么對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)又起到支撐作用。
另外從租賃市場(chǎng)來(lái)看，以現(xiàn)有的租金再累加物業(yè)稅，整體來(lái)說(shuō)租金會(huì)有一個(gè)調(diào)高。相對(duì)來(lái)說(shuō)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)。按照投資回報(bào)率的計(jì)算方法是繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)，會(huì)有一個(gè)相對(duì)較低的上調(diào)過(guò)程。所以物業(yè)稅的開征不是必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
另外，如果我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在“十一五”期間還會(huì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)下降的可能性就會(huì)比較小。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高了意味著我們每個(gè)人的可支配收入在以比較高的速度增長(zhǎng)。如果房?jī)r(jià)不匹配的話，更多人買得起房的時(shí)候，需求會(huì)超過(guò)供給，在這種情況下房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，而不是降。
王宏新：房?jī)r(jià)會(huì)先降后升
從成本角度來(lái)講，物業(yè)稅應(yīng)該會(huì)使房?jī)r(jià)降下來(lái)。但如果服從供求關(guān)系的話，我覺得一開始必然有一個(gè)下降的空間。而真正決定房?jī)r(jià)的是供求，我們要看供求的因素有沒有變化。從目前來(lái)看，物業(yè)稅只是影響到成本里面的一點(diǎn)，而今天這個(gè)房?jī)r(jià)的上漲有很大一部分是一種供需矛盾。而房子供求矛盾是一直存在的。而現(xiàn)在供求矛盾不在于房子，而在于房子下的土地。目前的招拍掛制度會(huì)使土地的價(jià)格上漲，這個(gè)成本始終會(huì)轉(zhuǎn)到消費(fèi)者手上。事實(shí)上，是在開發(fā)商拿高利潤(rùn)的背后，政府也切了一塊，這種制度不改，我覺得價(jià)格是無(wú)法掉下來(lái)�？赡芤婚_始會(huì)有某種程度的下調(diào)，但又會(huì)馬上在房地產(chǎn)的供求中漲上去。如果我們土地供應(yīng)制度不改變，物業(yè)稅本來(lái)是想給購(gòu)房者減少一點(diǎn)成本，結(jié)果可能恰恰又給他們?cè)黾恿艘环N負(fù)擔(dān)。
預(yù)期物業(yè)稅會(huì)開征，現(xiàn)在應(yīng)該買房還是等待
物業(yè)稅是預(yù)期中的一項(xiàng)政策，究竟會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響目前只能是一種預(yù)測(cè)。對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，目前應(yīng)該出手買房還是等待？畢竟政策對(duì)市場(chǎng)的影響是巨大的。黃璽慶：自住的別等待
該買就買，背著和抱著一般沉。我認(rèn)為買房是最不值得觀望的，對(duì)自住型的房子不存在觀望。而對(duì)投資性的房子是永遠(yuǎn)有“觀望”存在的。我覺得如果想買房子解決居住問(wèn)題，根本就不要考慮政策因素，趕緊買�！坝^望”將會(huì)損兵折將。
王宏新：從政策中找利潤(rùn)不太可能
無(wú)論從中國(guó)的城市化來(lái)看，還是從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)作為財(cái)富也好、作為投資價(jià)值也好，都是在漲的。從近幾年來(lái)說(shuō)，沒有人說(shuō)會(huì)等來(lái)一個(gè)期待中的降價(jià)結(jié)果。但如果把它與物業(yè)稅結(jié)合起來(lái)的話，該買還買。這一定要取決于自己。如果說(shuō)你希望從政策差里面找到一些利潤(rùn)不大可能。
劉新虎：逢低買入
在某一時(shí)段，由于現(xiàn)金流或者其他原因，開發(fā)商會(huì)推出一些優(yōu)惠措施。但無(wú)論從房?jī)r(jià)還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)成本是剛性增長(zhǎng)的過(guò)程，如果是沒有物業(yè)稅的話，我們的房?jī)r(jià)是增長(zhǎng)的，而如果有物業(yè)稅的話，我認(rèn)為也是一樣的�，F(xiàn)在買房和有物業(yè)稅之后，我覺得預(yù)期是一樣的。如果作為一個(gè)市場(chǎng)投資行為的時(shí)候，會(huì)有一個(gè)觀望的機(jī)會(huì)。但如果是自住，就應(yīng)該抓緊實(shí)現(xiàn)了。
物業(yè)稅會(huì)使開發(fā)門檻降低嗎
物業(yè)稅如果開征，開發(fā)商將不必在開發(fā)前交納70年的土地出讓金。這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑將減輕很大的負(fù)擔(dān)。這是否意味著開發(fā)門檻的降低？
黃璽慶：物業(yè)稅降低開發(fā)門檻不是壞事
我認(rèn)為對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)門檻降低不是壞事。房地產(chǎn)的寡頭壟斷是很容易形成的，房地產(chǎn)壟斷的區(qū)域性很強(qiáng)，購(gòu)房者也是區(qū)域性很強(qiáng)，天津人很少到北京來(lái)買房，北京人也很少到天津去買房。這種壟斷一旦形成，房地產(chǎn)價(jià)格不是政府想調(diào)就調(diào)的。如果門檻降低了，可能會(huì)有更多的開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以有效地打破房地產(chǎn)區(qū)域性的寡頭壟斷，這樣可以從另外一個(gè)層次上降低房?jī)r(jià)。
劉新虎：物業(yè)稅對(duì)開發(fā)門檻沒什么影響
寡頭壟斷是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身這種發(fā)展是資金占有逐步集中的過(guò)程。以前，一部分開發(fā)商能夠靠銀行融資獲取土地進(jìn)行開發(fā)，但越來(lái)越集中之后，銀行的資金在逐步退出，實(shí)際上就是行業(yè)的發(fā)展對(duì)自有資金的要求越來(lái)越高。我覺得物業(yè)稅降低的門檻最終是很有限的。但對(duì)同行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，門檻是逐步提高了。資金力量、管理力量弱的企業(yè)肯定會(huì)被淘汰。
王宏新：開發(fā)門檻本來(lái)就不高
我認(rèn)為房地產(chǎn)這塊門檻本來(lái)就低，尤其是房地產(chǎn)商的資金多元化了，而且越來(lái)越是一種戰(zhàn)略投資型的。如果只是在爭(zhēng)搶土地的環(huán)節(jié)，資金實(shí)力會(huì)體現(xiàn)得很明顯。
“十一五”期間物業(yè)能否推開
在上月19日舉辦的“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)官員表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。對(duì)于這一對(duì)市場(chǎng)影響巨大的政策，各方人士都十分關(guān)注究竟其正式出臺(tái)的時(shí)間，因此也就有了各自的判斷。各方的分析認(rèn)為“十一五”期間全面推行物業(yè)稅的可能性不大。黃璽慶：“十一五”期間不會(huì)全面推行
我認(rèn)為“十一五”期間還是研究和試點(diǎn)階段，不會(huì)全面推行，因?yàn)檫@是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程。王宏新：能否執(zhí)行表示懷疑
我國(guó)的各項(xiàng)制度目前還不是很完善，這幾年搞試點(diǎn)肯定有它的積極意義。要完善二手房和房屋租賃市場(chǎng)也不是短期內(nèi)能做到的。物業(yè)稅的實(shí)行要考慮征稅能力是不是已經(jīng)發(fā)展好了？信用狀況是否匹配？對(duì)此比較懷疑。劉新虎：全面鋪開可行性不大
但在“十一五”期間有一部分會(huì)進(jìn)行試點(diǎn)，但還在研究的階段。要推進(jìn)物業(yè)稅必須要加強(qiáng)基礎(chǔ)體系的建設(shè)，比如說(shuō)對(duì)二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制，包括一些技術(shù)手段的執(zhí)行能力，對(duì)租賃信息、價(jià)格市場(chǎng)這塊體系的建設(shè)都要有大的推進(jìn)。這都是下一步推進(jìn)物業(yè)稅最基礎(chǔ)的東西。另外對(duì)市場(chǎng)的評(píng)詁調(diào)控能力，信用體系建設(shè)的完善情況等，都需要非常巨大的工作量。物業(yè)稅的推行需要一個(gè)非常強(qiáng)大的后臺(tái)來(lái)支持。這在一定程度上也影響了推進(jìn)的速度。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅
據(jù)專家介紹，所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。
作者：周宏
