任志強(qiáng)：沒有國家能讓所有百姓都買房子
[主持人] 我發(fā)現(xiàn)我們發(fā)展論壇中的網(wǎng)友對您的一個觀點評論非常多，就是您所說的不要讓所有老百姓都買房子，滿足最富的人？
[任志強(qiáng)]
到目前為止，全世界沒有一個國家出臺一個政策就能讓所有的老百姓都買房子，發(fā)達(dá)的資本主義國
家沒有做到，仍然打著社會主義牌子的國家也沒有做到。從來沒有任何一個國家能這么做，如果能讓所有的老百姓買房子，政府會推卸責(zé)任，不承擔(dān)應(yīng)該承當(dāng)?shù)牧x務(wù)。中國的社會保障在過去做得比較完整，98年改革以后，也在進(jìn)行一些社會保障性質(zhì)的住房，比如廉租房。
但是符合廉租房的標(biāo)準(zhǔn)一直沒有提高，真正申請廉租房的人很少。第二，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，本來帶有社會保障性質(zhì)，但我們認(rèn)為中間很多政策沒有執(zhí)行好。比如對戶型的監(jiān)控問題，購買者的監(jiān)控問題，使更多的富人購買，而窮人失去了購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會，但不等于國家沒有做這方面的事。中國政府兩份文件，98年的23號文件和03年的18號文件，都說的是高收入者買商品房。18號文件提到高收入者和中高收入者買商品房，現(xiàn)階段是富人買商品房，其他人是用其他方式解決住房問題。
低收入家庭可能永遠(yuǎn)也買不起房子，你可以租房子、政府貼租的房子、貼息的房子。另外，我不認(rèn)為我們所有人都買不起房子，大家在說房價收入比，很多人說是13、14倍，香港是20到40％，香港人一樣買房，很多工薪階層也在買房子。無非他可能用更長的時間去還貸款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年農(nóng)民收入翻一番，如果有30年的按揭時間，你的工資在3年中最少翻四倍以上。我不認(rèn)為收入水平從現(xiàn)在計算買不起房子，永遠(yuǎn)按現(xiàn)在的收入計算將來的房價，永遠(yuǎn)買不起。
天津市政府就實行了貼租方式的租賃房屋，北京市現(xiàn)在廉租房實際上沒有很多人申請。真正符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的到目前有1萬多戶，實際申請3000多戶，有一些人不申請是因為享受廉租房要把原來的房子上交，就不可能享受拆遷待遇。他享受租房待遇以后，可能離原來的工作地點遠(yuǎn)，但不表示政府沒有拿這筆錢。北京市也建了一批廉租房，分了一批號，解決了一部分住房問題。所以政府在竭盡全力，努力要解決符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的住戶，我個人認(rèn)為應(yīng)該把廉租房的標(biāo)準(zhǔn)提高，讓更多的人進(jìn)入到廉租房的標(biāo)準(zhǔn)。
一個企業(yè)要做決策一定要根據(jù)市場做決定，有的土地招拍后的價格就已經(jīng)到1萬塊錢，蓋普通商品房怎么保證國有資產(chǎn)增值保值？有的土地1平米50塊錢、100塊錢，我可能蓋經(jīng)濟(jì)適用房或者普通房子。前幾天我們參加海淀區(qū)的一個土地推介會，一塊土地在頤和園的正門前頭，土地的出讓價格已經(jīng)到每平米9000多塊錢，那我們就一定會蓋很高級的四合院，否則拿不回成本。政府收到的錢已經(jīng)將近1萬塊錢，怎么可能蓋普通房子。根據(jù)土地情況和市場情況決定產(chǎn)品，是定位問題。
假定更多的低收入家庭買不起房子，我們再怎么降價也不可能讓他們買得起。有更多高收入家庭的人需要住房子沒住上，我為什么不能建適當(dāng)高檔一點的房子，讓高收入者去買我的房子向國家納稅。高收入者高消費從另外一個層面解決了財政稅收的增長問題，未必是什么壞事。如果政府的文件提出，讓高收入者買商品房，商品房一定是面向高收入者進(jìn)行生產(chǎn)的，而不是面向普通商品房或者低收入家庭。所以一定是根據(jù)土地的價格成本核市場情況，和企業(yè)經(jīng)營的責(zé)任做定位和選擇的。
我沒覺得更多的人需要自己買房子，reico二季度工作調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)收入差別比較大，低收入家庭和高收入家庭的收入差別大概占到20％幾到30％幾，但是住房差別很低，低收入家庭的人均住房面積相當(dāng)于高收人群的85％，比例非常高。我們沒有發(fā)現(xiàn)低收入家庭，包括最低收入家庭的住房情況像社會上說得那么差。因為我們過去大量是房改房，現(xiàn)在全國有將近90億平米的住宅建設(shè)，其中商品房只有13億，數(shù)量非常低，而商品房其中一部分是單位買房進(jìn)行再分配，私房占的比例也很低，房改房通過300、400塊錢的方式賣給老百姓、賣給低收入家庭量是巨大的，大概有63億平方米左右。
其中在98年到2003年用合資、集資、合建和成品價購房單位分房的大概有18億平方米，商品房11億平方米，差別也是巨大的。18億8000多萬平方米的分配也形成了一個低價購買，平均購買價在200到300塊。在實際購買中錢是非常低的。這些住房解決了絕大多數(shù)家庭的住房問題，商品房供應(yīng)的量在市場上非常非常小，如果按總量計算，比例更低，大概只占全部存量的13％�，F(xiàn)在所有的矛盾是只討論13％的房子，而沒有討論87％的房子是怎么來的。怎么解決中低收入家庭的住房問題，我們認(rèn)為現(xiàn)在最大的問題是新增家庭住房問題的解決，而不是原有家庭的住房問題解決。
商品房在供應(yīng)中每年只能解決新增家庭的42％到45％，而新增戶數(shù)增加，恰恰是房地產(chǎn)供不應(yīng)求的重要體現(xiàn)。而這種供不應(yīng)求迫使房價不斷上漲，而不可能下跌。如果沒有其他的非房地產(chǎn)市場的建設(shè)去彌補(bǔ)巨大的缺口，房價漲得會更快。恰恰現(xiàn)在非市場化還有一部分建設(shè)在進(jìn)行，比如三峽移民政府進(jìn)行的住房建設(shè)的拆遷。
[主持人] 我代表糖衣導(dǎo)彈網(wǎng)友質(zhì)疑一下您剛才數(shù)據(jù)來源的機(jī)構(gòu)？
[任志強(qiáng)] 我們reico工作室報告中所有的數(shù)據(jù)都有明確的來源出處，70％、80％是國家統(tǒng)計局的數(shù)字，是國家統(tǒng)計局專門調(diào)查隊伍。
[主持人] 承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
[任志強(qiáng)]
證明數(shù)據(jù)來源是正確的，有出處。現(xiàn)在對城調(diào)隊數(shù)字的要求是要有名有姓。我們調(diào)查32000人，一定是有門牌號碼、住址、姓名的。為了讓報告公正，我們要求研究機(jī)構(gòu)對所有的數(shù)字負(fù)責(zé)任，報告中沒有任何一個部分?jǐn)?shù)字有出處。雖然有人質(zhì)疑是發(fā)展商出錢，是一些發(fā)展商形成的社會團(tuán)體、行業(yè)團(tuán)體出的錢。但是可以看看，所有署名的研究人員隸屬于國家研究機(jī)構(gòu)、社科院和政府的顧問單位，都有博士以上或者博士生導(dǎo)師的學(xué)歷。
他們研究他們的報告，研究結(jié)果自己負(fù)責(zé)，我們只負(fù)責(zé)出錢。既然他們敢寫，由報告人自己承擔(dān)責(zé)任，恰恰說明我們發(fā)展商沒有影響他們報告的研究結(jié)果，而這個報告其核心的組織人員都是國家最核心機(jī)關(guān)的研究主體。所以我們對報告非常的信任，而且報告一定是公正、負(fù)責(zé)任的。
[主持人] 您在很多場合您會首選這個機(jī)構(gòu)作為自己的理論依據(jù)?
[任志強(qiáng)]
報告不但可以做理論依據(jù)，而且分析方法是最全面的。工作報告把中國的整個市場建筑的全面情況做分析以外，其他的報告都只分析了商品化的房地產(chǎn)部分和局部的經(jīng)濟(jì)適用住房部分，而沒有分析非商品化之外的巨大投資過程。比如中國過去以基本建設(shè)投資為主，單位建設(shè)投資分房子，這個部分還在，而且這部分總量還大于商品房的總量。但是沒有人分析，所以房地產(chǎn)市場過熱和不過熱，投資過高不過高，恰恰忽略了那部分，過去那部分是計算在基本建設(shè)投資里。
可是從來沒有人去研究它。我們報告不但獲得中央領(lǐng)導(dǎo)兩次批示，建設(shè)部總體也肯定我們的報告。
[主持人]
網(wǎng)友“四海歸心”：除了廉租房之外，普通老百姓非常關(guān)心經(jīng)濟(jì)適用房，他們首選是經(jīng)濟(jì)適用房，您認(rèn)為什么樣的房地產(chǎn)商會選擇開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，為什么您不嘗試一下。
[任志強(qiáng)]
可能網(wǎng)友不了解情況，我們想嘗試建經(jīng)濟(jì)適用房，政府要信任我們，把經(jīng)濟(jì)適用房交給我們。如果不給我們地，我們是沒有資格建經(jīng)濟(jì)適用房的。建設(shè)過程中也有很多腐敗，很多政府是故意要把利潤讓給他最信任的開發(fā)商，很多地方有這種情況，包括北京。如果不是某些領(lǐng)導(dǎo)做某些事情，一些公司可能拿不到土地。不是所有的公司愿意做就能做，不是我們不想建經(jīng)濟(jì)適用住房，我們也愿意建，但是沒有被政府選擇。我個人認(rèn)為，從國際上已經(jīng)走過這段歷史的發(fā)達(dá)國家看，廉租房是政府出錢建設(shè)，用最低租金進(jìn)行社會保障，幾乎所有國家都有。
第二個層次是政府蓋的公屋，可以用特定的限制性方式賣給低收入家庭，也要求他們在轉(zhuǎn)讓房屋的時候必須賣給政府，或者賣給政府指定的新的購買者，而不能進(jìn)行私有化交易。香港購買公屋的要求很嚴(yán)格，前幾天媒體討論單人算不算家庭，香港是一個人沒有資格申請，政府不能用政府的財政收入貼補(bǔ)一個有完全勞動能力的人，只有你有撫養(yǎng)人口，要有妻子、老人、孩子組成家庭才可以有能力購買。香港政府要求居住7年以上，人均現(xiàn)有的居住面積少于7平米等一系列條件。
中國現(xiàn)在沒有嚴(yán)格的控制，等于把財政的補(bǔ)貼，在二次轉(zhuǎn)移、分配的過程中轉(zhuǎn)移到不該轉(zhuǎn)移，或者不應(yīng)該享受轉(zhuǎn)移的人頭上。我認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房政策可以保留，但一定要調(diào)整，使它更加國際化，更加符合轉(zhuǎn)口補(bǔ)貼到應(yīng)該補(bǔ)貼的人。在國外更多的是把不能享受經(jīng)濟(jì)適用住房的人，提高他的購買能力，用貼息和貼租的方式，比如100塊錢，政府貼80塊錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用房和租賃房的廉租價格，但是低于社會的價格。
我們現(xiàn)在住房公積金帶有貼息補(bǔ)貼性質(zhì)，我們要求沒有住房公積金的人沒有權(quán)利貸款，而美國沒有住房公積金之說，但是收入情況會有限定，用企業(yè)發(fā)債券的方式提供低息貸款，在歐洲、美國等發(fā)達(dá)國家都有。中國從福利分房向商品房轉(zhuǎn)化的過程還沒有完成，原來實物分配占重要的量，這不部分把原有的城市家庭住房解決掉，變化是巨大的。尤其中國由于有原來實物分配的基礎(chǔ)，實際的購房條件和國際的購房條件也不一樣，原來父母分60平米的房子，因為住兩代人，60平米人均計算平米數(shù)不夠，可能父親和子女共同出錢買了一套60平米的新房子，兒子、女兒從家里搬出去以后，老倆口人均是30平米，買一套60平米的住房實際解決是4個人，因為子女也從30平米變成60平米。
替代作用在國外和中國是不同的，如果把兩套房子平均起來，因為是兩代人分別購買，一代是原來住房問題，一代是新商品房的問題，所以購買力降低。為什么我們看到雖然商品房的增長速度很慢，但是人均增長面積很快，因為原來的底很大，一旦有一部分替換作用是一帶二的關(guān)系。我們現(xiàn)在常常忘掉了我們不是在完全沒有房子，在荒地上居住去購買房子的基礎(chǔ)，有70萬平米大量的房改房、原來單位分配的住房，還有一部分公房出租的房子，解決整體住房的總量。所有人的眼睛都盯著商品房？為什么不買二手房、房改房。
如果僅僅盯著商品房市場，所有人買房子一定是錯誤的，我們的私有化已經(jīng)接近80％，高于發(fā)達(dá)國家，恰恰說明房改房奠定了基礎(chǔ)，大家用300、500購買了房改房，這是中國購房的最大基礎(chǔ)。僅僅按商品房計算，確實很多人買不起，但如果按房改房和商品房一平均，所取得房屋的成本是很低的，原來政府解決的占了巨大的基礎(chǔ)。
[主持人] 網(wǎng)友“四海歸心”：上一部分言論是否證明房地產(chǎn)二級市場以及經(jīng)濟(jì)商市場有關(guān)國家的規(guī)則和存在缺失的狀況？
[任志強(qiáng)]
我國的法律是滯后的，比如物權(quán)法，現(xiàn)在房子成為私人所有，但出現(xiàn)不清楚房子哪一部分歸誰而打架的現(xiàn)象。交易市場也同樣存在問題，不管二手房的交易，還是一手房的交易，在市場規(guī)則上，都有不完整的地方。尤其二手房市場，稅制、稅率各方面都不規(guī)則，現(xiàn)在最常提的買第二套住房的概念是非常不準(zhǔn)確的。如果按香港的法律是只允許擁有一套住房，香港以納稅人為單位作為家庭，一個家庭只允許擁有一套住房，如果始終擁有一套，比如買了新的舊的賣掉，不收任何稅，政府應(yīng)該承擔(dān)解決城市居民居住權(quán)利的基本責(zé)任。
但是我們現(xiàn)在不是這樣計算，只要擁有第二套，是另外一個稅率法律在管轄。任何一個家庭可能在變更住房的情況下一定會先買第二套，因為是期房銷售，不可能先賣掉舊的房子，買了第二套以后賣掉第一套。所以香港為解決這個問題，規(guī)定在半年之內(nèi)可以同時擁有兩套，在半年以后擁有兩套就要收稅，否則可能有投機(jī)、炒房的行為。因此，更多人可以通過買一套小房子先住著，把舊房子賣掉以后再買一套大一點的房子，梯次擴(kuò)大到能滿足自己的需求。納稅是第一次只用10萬塊錢的免稅額，第二次再用10萬塊錢免稅額，可能買5、6次用掉所有的免稅額，老百姓會用不斷購買的方式變換自己的住房條件。
我們現(xiàn)在的媒體宣傳的是花了一輩子的錢買一套大房子，而發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)方式是根據(jù)自己的需求買適合自己居住的房子，比如我從東城搬到海淀工作，我的家也可以搬到海淀，這就減少大量市內(nèi)的交通流量�？赡茉诎l(fā)達(dá)國家這種事情已經(jīng)解決了，比如美國我今天在一個城市工作，明天再另外一個城市，就換到另一個城市的房子居住。美國只有不到3億人口，住房交易總量大于我們好幾倍，恰恰因為發(fā)達(dá)的二級市場。二級市場交易量是一級市場交易量的5到7％，我們二級市場在各個程度、稅收政策、待遇、銀行金融支持等各方面與發(fā)達(dá)國家還有相當(dāng)大的差距。我們要通過改革、進(jìn)一步的與時俱進(jìn)，改變這種情況，才能夠真正使房地產(chǎn)市場發(fā)揮作用。
[主持人] 對不太講理的拆遷戶你們怎么做？
[任志強(qiáng)]
我們過去遇到很多，最好的辦法就是靠法律，讓政府協(xié)助解決。因為在法律上明確規(guī)定，我們的拆遷標(biāo)準(zhǔn)是政府給定的，政府有責(zé)任維護(hù)政府法律的執(zhí)行和拆遷標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。政府用行政訴訟方式去解決。當(dāng)然會有一些其他的因素決定對拆遷戶的解決問題，比如如果不講理到觸犯治安、法律時候，可以由公安部門解決。講理和不講理誰來判定？由政府，政府是制定拆遷政策的部門。
