本報(bào)記者 王磊
“6月份以后，對(duì)房地產(chǎn)商的委托貸款利率已經(jīng)達(dá)到15%，現(xiàn)在則摸高到18%，與地下錢莊的借貸利率相差無幾�！鄙虾Ｒ晃粎⒓佣嗥鸱康禺a(chǎn)委托貸款業(yè)務(wù)操作的投資公司老總昨日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，包括順馳這樣的龍頭企業(yè)也不得不尋求這種數(shù)倍于正常利率的
貸款。
滬上某知名銷售代理商一策劃人員也證實(shí)，由于獲得銀行貸款很困難，的確有不少房產(chǎn)開發(fā)商不得不接受如此高的融資成本。他分析說，開發(fā)商借委托貸款主要有兩種情況。一是樓盤尚未達(dá)到預(yù)售條件，如果不能得到新的資金投入，項(xiàng)目將“爛尾”，開發(fā)商只有硬著頭皮借；二是目前已經(jīng)可以銷售，但降多了開發(fā)商無法接受，降少了既不能有效回籠資金還可能引發(fā)新的問題，如新的降價(jià)預(yù)期、前期業(yè)主要求退差價(jià)等。
上述投資公司老總向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，目前通過銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的委托貸款，主力利率達(dá)到15%-18%。資金需求量大的蘇浙地區(qū)達(dá)到20%，而一些規(guī)模較小的開發(fā)商獲得委托貸款的利率甚至達(dá)到25%-30%。由于資金需求急劇增加，很多原先從事證券業(yè)務(wù)資金拆借的中介已經(jīng)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)資金拆借，并且業(yè)務(wù)量成倍增長(zhǎng)，該負(fù)責(zé)人所在的公司最近半年業(yè)務(wù)量已經(jīng)增加50%。
這一說法得到銀行業(yè)內(nèi)人士證實(shí)。一家股份制商業(yè)銀行高管對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》稱，通過該行向開發(fā)商進(jìn)行的委托貸款在今年下半年明顯增加。而另一家股份制商業(yè)銀行上海分行公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人則稱，隨著年底短期貸款到期，開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步加大，委托貸款的利率將繼續(xù)上揚(yáng)。
業(yè)內(nèi)人士透露，委托貸款通常的操作方法是，資金提供者和房地產(chǎn)商事先商定貸款利率，達(dá)成協(xié)議后，通過銀行委托貸款。在這一過程中，由于銀行并不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只協(xié)助委托管理，收費(fèi)僅為0.15%-0.3%。而作為中介的投資公司則可從中獲得1%-3%的手續(xù)費(fèi)。
除了直接獲取利息外，一種“綜合利率”的借貸方式也被廣泛采用。資金提供者將出借的資金分成兩部分，一部分直接借給開發(fā)商，收取12%-15%的固定利率。另一部分則用于購買開發(fā)商的一部分股權(quán)，借款到期，開發(fā)商回購股份，并支付溢價(jià)。通過這種方式，資金出借方的年收益可以達(dá)到30%左右。
“借‘高利貸’的不僅包括一些小的開發(fā)商，還包括順馳這樣的龍頭地產(chǎn)企業(yè)和上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)的上榜地產(chǎn)商。”上述投資公司老總向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》列舉了一些“明星房企”名單。據(jù)介紹，最近該負(fù)責(zé)人曾為一家著名的房地產(chǎn)上市公司和一家在上海排名前10位的房地產(chǎn)公司操刀尋找委托貸款。一些在上海耳熟能詳?shù)臉潜P都有委托貸款的支持。
而對(duì)大多數(shù)規(guī)模較小的開發(fā)商，委托貸款則成了銀行大門緊閉后的救命稻草，“絕大多數(shù)的開發(fā)商都在尋找銀行之外的資金”。
這一說法同樣得到銀行業(yè)人士的證實(shí)。上述股份制銀行上海分行負(fù)責(zé)人稱，今年下半年，上海銀行業(yè)已經(jīng)形成默契：只給上海房地產(chǎn)50強(qiáng)內(nèi)的地產(chǎn)商發(fā)放貸款。大多數(shù)中小開發(fā)商獲得貸款的途徑事實(shí)上已經(jīng)斷絕。而與此同時(shí)，為了確保本金安全，銀行年底追款的力度將相當(dāng)大。
“資金來源渠道很多”，上述投資公司老總說，涌向開發(fā)商的委托貸款主要有四大來源：具有政府背景的大企業(yè)集團(tuán)、海外資金、民間資本和地下錢莊。
但即使是有15%-18%的利率，資金提供者仍然相當(dāng)謹(jǐn)慎。“一些小的開發(fā)商開出30%的利率仍然無人敢借，即使是對(duì)那些大的開發(fā)商也要求用充足的抵押，并且往往通過綜合利率的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”
