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水青木華的廣告效果圖 |
對購房者來說，了解和熟悉一個樓盤，很大程度上是來
源于開發(fā)商所做的各種廣告宣傳，售房廣告應是消費者作出購房前期決策的重要信息來源。而某些深諳購房者心理的開發(fā)商則用文字游戲來裝飾、美化自己的樓盤，甚至夸大其辭生造出一些概念來誘導消費者。李先生就遭遇到位于城陽區(qū)水青木華項目的宣傳誘惑，大呼上當之余，他不禁撥打本報樓宇熱線，向本報記者講述了他的看房經(jīng)過。
“雙水岸”名不副實
李先生說，通過報紙上的售樓廣告，可以輕松了解諸多樓盤的信息，他就是看了某報上的廣告，才去城陽的水青木華項目看房的。
在水青木華圖文并茂、設計精美的廣告中，“雙水岸·純生活”這一概念和“依水而居”、“水景社區(qū)”、“全生態(tài)情景居住”等詞匯，以及綠水、藍天、樹林充滿整個畫面，廣告中將樓盤安置在一大片綠色水岸之上；再加之承諾的諸如純凈水入戶等，不禁令人怦然心動。
但在樓盤現(xiàn)場，李先生非常吃驚地發(fā)現(xiàn)，工地上除了兩棟樓座之外就是工地，所謂“依水而居”的“水”僅僅是在位于社區(qū)一隅的一條數(shù)米寬的小河而已。而構(gòu)成“雙水岸”的另外一“水”，據(jù)售樓人員介紹就是純凈水入戶。李先生質(zhì)疑，純凈水入戶作為了水岸，顯然脫離了正常人的常規(guī)判斷，有誤導購房者的嫌疑，這樣的小區(qū)也敢號稱“雙水岸水景社區(qū)”？
有提示能否免責？
本報記者在接報后趕赴城陽的水青木華樓盤現(xiàn)場，看到現(xiàn)場確實如李先生所言。
而水青木華項目的樓書，與其發(fā)布的廣告相比，更是有過之而無不及。惟一的不同是在樓書的最后，加上了很小字號的“友情提示”：“本資料所有文字、圖片均為示意，并不構(gòu)成任何承諾”。
業(yè)內(nèi)人士認為，樓書和廣告中的特別約定，如果沒有在顯著位置以顯著方式提示消費者，則不符合合同法中關于格式合同應予特別提示的規(guī)定，是無效條款，不能作為免責的理由。開發(fā)商這種做法是想回避司法解釋中的規(guī)定，免得今后購房人對“說過頭”的宣傳較真，甚至訴諸法律索賠，旨在免責。但這只是開發(fā)商的一廂情愿，以后真要引起糾紛，能否免責還是要由法官定奪。為了少惹官司，開發(fā)商做廣告還是實在一些好。
有關法律界人士指出，判定是否虛假廣告，不僅要判斷廣告所傳達的商品信息與產(chǎn)品自身的質(zhì)量、功能、作用是否相等，更要判斷廣告的形式是否合理。這主要指傳達廣告內(nèi)容的方法手段是否合理。廣告手段的運用是否恰當，直接影響到消費者對廣告內(nèi)容真實性的感受。廣告手段包括夸張、對比等廣告創(chuàng)意手段的運用，如果此種手段運用不恰當，對消費者造成了誤導或欺騙則視為虛假廣告。
■熱線提醒寫入合同最保險
在簽署商品房買賣時，開發(fā)商往往拒絕將宣傳中的內(nèi)容，如有關綠化面積、配套設施、小區(qū)環(huán)境等寫進合同。因為樓書、廣告可視為要約，但不會自動成為合同的一部分；作為一種宣傳，樓盤廣告和樓書使用一些溢美之詞可以理解，但最好再通過現(xiàn)場查看，周邊調(diào)查等方式查驗，必要時還可征詢法律顧問意見，幫助查核廣告和樓書是否真實合法，再與開發(fā)商通過補充合同形式予以書面約定。
《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定�！睒怯顭峋�提醒購房者，只有在合同中具體約定的條款才能直接對購房人起到保護作用，購房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋及環(huán)境與樓盤廣告、樓書不符，可以通過與開發(fā)商協(xié)商、向相關執(zhí)法部門申訴、仲裁、起訴等渠道尋求解決。
