我國個(gè)人住房貸款始于新世紀(jì)之初，經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，住房貸款余額已達(dá)2.6萬億元，增量占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款，但隨著時(shí)間的推移和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》從2005年1月1日起的施行。按照國際經(jīng)驗(yàn)個(gè)人住房貸款在3年-8年后將進(jìn)入違約高峰期，一些商業(yè)銀行的不良率正在上升，其風(fēng)險(xiǎn)日漸顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是政策性風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院新出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，自2005年1月1日起開始施行，該司法解釋規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋，未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人---銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意向，甚至可能會導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的按揭貸款基本上都以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成
風(fēng)險(xiǎn)。
二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對于銀行來說，個(gè)人住房信貸的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%-20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。在我國，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.6萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨到流動(dòng)性問題。
三是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對較高，因而以中國人民銀行121號文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對照的是，個(gè)人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭�(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個(gè)代表性的現(xiàn)象，通過假按揭實(shí)例發(fā)現(xiàn)，部分貸款有比較明顯的特征：借款人多為開發(fā)商內(nèi)部職工和相關(guān)人；所購房屋以金額較大的商業(yè)用房為主，房價(jià)虛高；開發(fā)商出具虛假首付款收據(jù)，首期付款實(shí)際不到位；貸款一般由開發(fā)商代為償還。由于該類借款人采取虛假手段惡意逃債，隱蔽性強(qiáng)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，清收難度非常大。
四是個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20年-30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。考慮到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動(dòng)較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。
五是貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)。從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺與后臺沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣、折價(jià)程序的順利實(shí)施。
面對個(gè)人住房違約高峰的到來，我們絕不能因噎廢食，需要采取積極措施，加以遏制和防范。
首先，針對新的司法解釋，盡快出臺對策。新的司法解釋已經(jīng)于今年1月1日開始實(shí)施，隨著時(shí)間的推移，會被越來越多的人了解，這會為那些有不良意圖的人提供機(jī)會，勢必要造成違約客戶的增多，因此，我們必須嚴(yán)把貸前調(diào)查關(guān)，對借款人第一還款能力調(diào)查一定要真實(shí)、可靠，并且月還款額與收入比不得超過50%；對個(gè)體從業(yè)人員購買第一套自住小戶型，應(yīng)該嚴(yán)加限制，或者增加一些附加條件，比如降低貸款成數(shù)，提高首付款比例，縮短還款年限，或者提供工作穩(wěn)定、誠信度高的第三人作為保證人等；充分采用輔助擔(dān)保方式，來提高銀行債權(quán)安全受償?shù)膸茁�。繼續(xù)與開發(fā)商合作，要求其存入的保證金，在辦完抵押手續(xù)后，對貸款戶的擔(dān)保，盡可能再延長一段時(shí)間，或者考慮與擔(dān)保公司合作的方式，來最大限度地降低或化解銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
其次，要對購房的真實(shí)用途和還款來源進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查落實(shí)。信貸員應(yīng)在
貸前調(diào)查階段，落實(shí)借款人真實(shí)的購房意圖，是自用還是出租，必須載入調(diào)查報(bào)告，對購房用于出租，且以出租收入作為主要還款來源的，應(yīng)適當(dāng)降低貸款成數(shù)，提高貸款的附加條件。
第三，對客戶進(jìn)行科學(xué)分類，認(rèn)真查實(shí)借款人資信情況的真實(shí)性，從源頭上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。公務(wù)員、教師、醫(yī)生應(yīng)作為銀行的優(yōu)良客戶，給予重點(diǎn)支持。對個(gè)體從業(yè)人員和收入不穩(wěn)定的客戶群體，應(yīng)區(qū)別所從事行業(yè)及經(jīng)營情況，實(shí)行不同的貸款標(biāo)準(zhǔn)。借款人提供的資信證明與其職業(yè)收入水平明顯不符的，要深入調(diào)查和核實(shí)，多渠道、多方面地了解其真實(shí)收入情況。對職業(yè)及收入不穩(wěn)定且超出其實(shí)際消費(fèi)能力的，一定要從嚴(yán)控制。
第四，嚴(yán)把貸款調(diào)查審查關(guān)。要強(qiáng)化貸前調(diào)查環(huán)節(jié)，對有風(fēng)險(xiǎn)跡象的借款人應(yīng)當(dāng)面征詢，上門查訪，在對借款人的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)情況、負(fù)債和償債等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評估的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照操作規(guī)程，認(rèn)真簽訂和審查貸款合同，牢牢控制住風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
第五，強(qiáng)化貸后管理。要密切關(guān)注借款人還款情況，對出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的，要及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處置。一是對重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)常進(jìn)行深入的分析和了解，及時(shí)掌握信息，把握主動(dòng)權(quán)；二是對進(jìn)入抵押期的客戶，要及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商，在房產(chǎn)證發(fā)到客戶手中之時(shí)，與客戶一起到房管局辦理抵押手續(xù)；三是對違約次數(shù)較多的客戶，列清名單，分解給信貸人員，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控。
