2005年3月16日18點40分，中國人民銀行通過其官方網(wǎng)站，宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策。此后幾天，“房貸新政”成為社會各界強(qiáng)烈關(guān)注的話題。有關(guān)專家表示，央行的新政策無疑將打擊短期炒房行為，但加息只是一種輔助性的手段，單靠房貸利率上調(diào)一項政策無法有效控制房價。
房貸新政加重還款負(fù)擔(dān)
還貸的負(fù)擔(dān)增加了多少，房價會不會因此下降……房貸新政已經(jīng)引起百姓強(qiáng)烈關(guān)注！記者近日調(diào)查采訪時發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分有著真實購房需求而又一直被過高房價折磨的消費者開始憂慮起來，他們擔(dān)心如果沒有其他措施的配合，單純的利率調(diào)整不但未必能夠起到平抑房價的作用，甚至可能在原有的高房價上，平白地又增加一筆貸款成本。
在北京剛剛購房的倪先生向記者表示，這一政策加重了他的還款負(fù)擔(dān)，在今后長達(dá)19年的時間里，他每月要多還70元�！盀槭裁床皇恰先死限k法，新人新辦法’？”倪先生反問說：“我不明白，既然這一政策是抑制購房需求，但我此前已經(jīng)買房了，需求已經(jīng)發(fā)生了，顯然已經(jīng)不適合新政策的用意�！迸c倪先生想法‘類同’的人為數(shù)不少。記者在新浪網(wǎng)上看到網(wǎng)民也就此話題進(jìn)行了熱烈討論。有網(wǎng)民認(rèn)為本次政策出臺及時，能夠有效抑制房價過快上漲，但也有網(wǎng)民表示這項政策過于一刀切，控制房價不應(yīng)單純從買方入手。出發(fā)點是抑制投機(jī)炒作，但對炒房者影響不大，風(fēng)險和損失都轉(zhuǎn)移到真正需要住房的購房者一方，最終傷害的是普通購房者的利益。新浪網(wǎng)的調(diào)查顯示，近六成的網(wǎng)民認(rèn)為，央行調(diào)整房貸政策會影響自己的購房計劃。近八成網(wǎng)民認(rèn)為，央行調(diào)整利率受影響最大的是普通買房人而不是開發(fā)商。只有三成的人認(rèn)為利率政策會使得房價下跌。
對于網(wǎng)民們的憂慮，戴德梁行分析后認(rèn)為，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行溫和的調(diào)整，對整個市場的影響力相對較小。主要是為了抑制投資，控制房價過高；相對應(yīng)的銀行的存款利率還會上調(diào)。這次調(diào)整度對于高端、低端購房者的影響都較小,而對普通的購房者會有影響。有可能會打擊部分購房者的積極性，形成持幣待購的心理。
房貸向正常利率水平靠攏
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，央行此次不只是簡單提高利率，而是把原來以鼓勵老百姓買房為目標(biāo)的優(yōu)惠住房貸款的利率下限往上調(diào)整了0.2個百分點，向正常利率水平適當(dāng)靠攏，從鼓勵買房到向正常利率靠攏，應(yīng)該說仍然是優(yōu)惠鼓勵政策，而不是一個收緊的限制老百姓買房的政策，只是原來鼓勵的程度減弱了一點。
但是調(diào)整房地產(chǎn)市場也是一個很謹(jǐn)慎的事，前提有三大原則不能受到傷害：首先是不能傷害國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；其次是不應(yīng)當(dāng)傷害對國民經(jīng)濟(jì)起到重大支柱作用，讓國民財富不斷增加，發(fā)揮重大影響的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；第三是不能傷害正在奔向全面小康，正在擁有和想擁有自己的財富財產(chǎn)的社會群體。陳淮表示，實際上房價面臨的問題是，一些準(zhǔn)備買房的希望房價便宜一點，而已經(jīng)買到房的，則不希望自己的財產(chǎn)貶值。這里面存在博弈關(guān)系。
現(xiàn)在很多媒體老在用一個炒字在說事。算買房子能賺多少錢。其實這些都對老百姓有誤導(dǎo)作用。陳淮分析說：“以現(xiàn)在的利率水平，房價每年不漲7%，買房人實際是吃虧的。因為房產(chǎn)的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物業(yè)費、取暖費等成本在1.5%左右，此外交易稅收在1.5%左右，如果再算上未來可能征收的稅收等相關(guān)成本，可能7%還打不住。而實際上，房價每年漲7％是不可能的，老百姓一定要注意購房持有成本的風(fēng)險�！�
高房價的支撐者是各地方政府
中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容博士告訴記者，作為高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導(dǎo)向，支持了堅挺的房價，制造了房地產(chǎn)價格只漲不跌的價格預(yù)期，使得整個房地產(chǎn)市場的行為扭曲。
易憲容認(rèn)為，炒作與投機(jī)是目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格瘋漲的重要原因。房地產(chǎn)商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地產(chǎn)價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內(nèi)房地產(chǎn)價格瘋漲，首當(dāng)其沖的就是要打擊國內(nèi)房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，對這種房地產(chǎn)投機(jī)不僅要通過課以重稅來禁止，而且要對那些縱容這種炒作的地方官員追究責(zé)任。因為，他們?yōu)閭�人之政績張揚而破壞了整個社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、破壞了整個社會和諧安定。
中央財經(jīng)大學(xué)博導(dǎo)李炳炎向記者表示，單靠房貸利率上調(diào)一項政策無法有效控制房價。房價高的根源在于炒地皮。房貸利率是一個經(jīng)濟(jì)杠桿，一方面能抑制炒房，另一方面工薪階層將更加承受不了買房重負(fù)。所以政府應(yīng)該出臺相關(guān)配套政策，比如規(guī)范土地使用，嚴(yán)格批地，對城市規(guī)劃進(jìn)行立法，規(guī)范建房制度等等。房價高的另一個原因是分配問題，目前我國的收入分配呈兩極化趨勢，有房的擁有幾套，沒房的一套都住不上。他呼吁，在住房政策上，政府應(yīng)該多關(guān)注弱勢群體，平衡各收入階層利益，這對構(gòu)建和諧社會至關(guān)重要。
加息只是一種輔助性手段
北京中原總經(jīng)理李文杰在接受記者采訪時表示，央行此次突然調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，事實上是針對個人住房貸款的一次加息，只不過此次利率調(diào)整是指向單一行業(yè)的政策，并非去年央行的整體加息。由此可見，央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。由于去年央行提高利率之后，中國房地產(chǎn)市場的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，而且在部分地區(qū)還出現(xiàn)了階段性上漲，因此這次針對住房貸款的調(diào)整是去年政策的延續(xù)。
李文杰告訴記者，房貸新政對炒房者產(chǎn)生影響極大，“對于中高檔樓盤的投資者來說，年回報將從現(xiàn)在的35%下跌到16%，風(fēng)險顯著增加�！辟J款首付成數(shù)增加，房蟲控制房源數(shù)會減少。而加息讓購房者的有效購買力大幅下降，市場需求收縮，增加了房價下調(diào)的壓力。因此，這次提高貸款利率雖然不能阻礙購房的強(qiáng)烈需求，但將會使部分市民“持幣觀望”。
但隨后李文杰表示，房價走勢與房屋供求關(guān)系、房屋成本、樓盤間的競爭程度等多種因素有關(guān)。從房屋供求關(guān)系來看，由于購房成本提高，自住性購房、炒房行為均會受到一定的抑制，購房行為會延遲，因而現(xiàn)實的需求將減弱，而市場上房屋的供應(yīng)量不會在短期內(nèi)減少，并會持續(xù)相當(dāng)長的時間。從供求關(guān)系來看，供大于求，價格有可能下降。從成本的角度看，房屋建設(shè)的材料成本、貸款利率成本增大等，新開發(fā)的房屋價格有可能因成本的提高而水漲船高。從這個角度看，降價的難度增大。李文杰認(rèn)為，加息只是一種輔助性的手段，不會從根本上影響房價的走勢，政府應(yīng)該加強(qiáng)“土地供應(yīng)量”這個根本杠桿的調(diào)節(jié)。畢竟，決定房價的還是供需對比這個根本因素。
房地產(chǎn)市場長期向上趨勢不會改變
購房人的真實需求不會因為房貸利率小幅調(diào)升而減弱，也不會因為部分地區(qū)購房首付款可升至三成而下降。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，就目前房地產(chǎn)供需形勢看，供給量依然偏小，而需求持續(xù)旺盛，并且這種情況仍將維持一段不短的時間。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能略有調(diào)整，但長期向上趨勢不會改變。
劉曉光認(rèn)為，提高個貸首付、加息是央行緊縮房地產(chǎn)需求的信號，抑制需求有利于使房地產(chǎn)熱降溫。但如果只是抑制住房購買需求，不增加商品房的供應(yīng)，也很難從根本上解決房價繼續(xù)上漲的問題。另外，此次房貸政策調(diào)整，受影響相對較大的是中低端購房者，而中高端購房者由于經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，對利息和首付款變化的承受能力強(qiáng)，其購房意愿及行為幾乎不受影響。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)則表示，央行的新政策無疑將打擊短期炒房行為，但同時也使低端消費者遇到了較高的購房“門檻”。由于住宅市場存在較突出的結(jié)構(gòu)性矛盾，存量（二手房、租賃房）市場與增量（新建房）市場發(fā)展不均衡，目前可供低端自住買家選擇的房源很少。為防止出現(xiàn)“踩了葫蘆起了瓢”，政府在利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，還須盡快完善住房保障體系，使房地產(chǎn)市場形成產(chǎn)權(quán)新房、二手房、租賃房、廉租屋共同構(gòu)成的梯級消費，以滿足不同消費層面的住房需求。
