隨著交易行情的持續(xù)火爆,青島二手房市場(chǎng)的2005表情成為業(yè)內(nèi)人士熱議的焦點(diǎn):二手房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”能否在今年來(lái)臨?搶灘登陸青島的外地房介“功夫”如何?哪個(gè)區(qū)域?qū)?huì)在今年異軍突起,成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)……一系列猜想讓今年的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多變數(shù)———
市場(chǎng)需求的剛性空間
今年我市加
大了普通商品房的開(kāi)發(fā)力度,將高檔商品住房、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的比例初步定為12:58:30。高檔商品住房主要分布在市南區(qū)及市北、四方、李滄中心區(qū);普通商品住房主要分布在東西快速路、重慶路、308國(guó)道三條主要干道兩側(cè);經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)將主要在四方東部、李滄東部。從有關(guān)部門(mén)日前公布的建設(shè)規(guī)劃可以看出,2005年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)放量將會(huì)增多,且唱“主角”的將是價(jià)位相對(duì)低廉的普通商品房,這對(duì)廣大市民來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息,但仍不排除一種可能,那就是開(kāi)發(fā)商能否改變大中戶型的開(kāi)發(fā)癖好,而轉(zhuǎn)向極具市場(chǎng)潛力和需求熱度的小戶型?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,已有開(kāi)發(fā)商明確表示火爆的市場(chǎng)讓他們不會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力地去操作小戶型項(xiàng)目,由此可以看出這些即將占據(jù)市場(chǎng)主角的普通商品房能否真正契合我們的消費(fèi)需求,目前還是一種未知。這在客觀上加大了二手房市場(chǎng)的需求空間。再者,由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、奧運(yùn)效應(yīng)等多方面的綜合拉動(dòng),我市商品房的房?jī)r(jià)近年來(lái)一直大幅攀升,房?jī)r(jià)屢次突破歷史新高,高價(jià)商品房與消費(fèi)者可支付能力之間的供需矛盾日益突出。因此,高位房?jī)r(jià)的投入成本與市民消費(fèi)能力之間的不對(duì)稱可能還會(huì)繼續(xù),由此必然會(huì)帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的需求張力。在這種背景下,價(jià)格相對(duì)低廉、配套設(shè)施相對(duì)齊備的二手房必然成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn),這一點(diǎn)已在去年的市場(chǎng)運(yùn)行中得到明顯體現(xiàn)。
另外,今年我市的城市化進(jìn)程還將進(jìn)一步加快,“清違”與舊城改造將并行深入,加之來(lái)青置業(yè)、投資群體的日益增多,二手房的市場(chǎng)放量與缺口依然較大,可以說(shuō),今年二手房市場(chǎng)還將處于一種剛性的需求空間。
城區(qū)改造的助推效應(yīng)
2004年是青島城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展的一年。這一年青島CBD范圍劃定,山東路作為CBD規(guī)劃的重要一極,成為輻射市南和市北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地帶;市政府縮小南北差距意見(jiàn)的出臺(tái),有效拓展了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間;城市北部道路、河道綜合整治也按計(jì)劃按進(jìn)度實(shí)施,遼陽(yáng)西路工程在去年7月下旬開(kāi)工后進(jìn)展順利,計(jì)劃今年5月底前竣工;安順路(遵義路———仙山路段)綜合整治工程也于去年底實(shí)現(xiàn)通車(chē);濱海路、遵義路、長(zhǎng)順路、萍鄉(xiāng)路、洛陽(yáng)路整治工程順利進(jìn)展,確保年底完成整治任務(wù);板橋坊河、李村河中下游整治工程已開(kāi)工建設(shè),馬蓮溝河道整治工程已經(jīng)完工;老城區(qū)供熱規(guī)劃和城市燃?xì)鉄崃?zhuān)業(yè)規(guī)劃編制基本完成,市內(nèi)四區(qū)已新增供熱面積125萬(wàn)平方米,其中老城區(qū)61萬(wàn)平方米。我市還加大了“平改坡”工程的實(shí)施力度,目前該工程調(diào)查摸底完畢,武昌路、榮成路周邊“平改坡”試點(diǎn)工程基本完成,東西快速路兩側(cè)21棟樓改造工程正在實(shí)施中,南京路至永嘉路一帶的22棟房屋也正在改造。結(jié)合今年城市規(guī)劃,有關(guān)部門(mén)還正在組織編制青島大學(xué)周邊、出入市區(qū)主干道、東西快速路等重要區(qū)域的“平改坡”改造方案。據(jù)悉,今年我市確定的綜合整治舊城區(qū)面積已逾60萬(wàn)平方米?梢哉f(shuō),老城區(qū)改造與城市建設(shè)升級(jí),既為城市容貌增添了亮點(diǎn),也在一定程度上提升了二手房屋的升值潛力,成為拉動(dòng)二手房?jī)r(jià)增漲的“引擎”。
從去年的市場(chǎng)情況來(lái)看,二手房?jī)r(jià)有的已接近于甚至高于商品房的開(kāi)盤(pán)價(jià),大部分中介公司分析認(rèn)為,這一趨勢(shì)在今年還會(huì)繼續(xù),二手房?jī)r(jià)整體將會(huì)略有增長(zhǎng),但絕不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。市南區(qū)和嶗山區(qū)等區(qū)域的海景房會(huì)因其高端品質(zhì)和價(jià)位而出現(xiàn)“降溫”,成交量趨緩;市南區(qū)的西鎮(zhèn)、團(tuán)島、火車(chē)站附近等區(qū)域因隨著市政府西部城區(qū)的規(guī)劃而可能出現(xiàn)上市二手房屋增多,但交易行情仍存在著諸多變數(shù);市北區(qū)也會(huì)因青島中央商務(wù)區(qū)的落戶、老城區(qū)的改造升級(jí)而引發(fā)二手房屋的置換“熱潮”;李滄區(qū)、四方區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)等城市次中心地帶將持續(xù)去年的火熱,特別是青島開(kāi)發(fā)區(qū)的二手房市場(chǎng)將隨著濱海大道的通車(chē)呈現(xiàn)出更加火熱的景象。
房介經(jīng)營(yíng)的店面“革命”
隨著瑪雅房屋、順馳置業(yè)等外來(lái)房介的進(jìn)駐,青島本土中介也隨之掀起一場(chǎng)店面“革命”。其實(shí),這種“革命”氣息早在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)“試水”青島之際就已顯山露水,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的店面、著裝與服務(wù)模式曾讓青島中介機(jī)構(gòu)高呼“狼來(lái)了”,但外來(lái)中介對(duì)本土中介的結(jié)構(gòu)性“沖擊”直到去年夏天才得以明顯彰顯,一個(gè)突出的例子就是本土中介借鑒了外來(lái)房介的經(jīng)營(yíng)模式,如第一個(gè)舉起“直營(yíng)+加盟”兩面旗幟的廣宇房產(chǎn)截至目前其直營(yíng)店已達(dá)近60家,而特許加盟也在今年走出青島,走向?yàn)H坊、濟(jì)南等省內(nèi)各地。另一個(gè)潛在影響就在于加速青島中介行業(yè)的市場(chǎng)洗牌,一批規(guī)模小、信譽(yù)差、專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)匱乏的房介將會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰,直至淡出市場(chǎng),或是整改后被一些品牌中介所“收編”,可以預(yù)見(jiàn)這一圖景將會(huì)在今年被演繹得越來(lái)越生動(dòng)清晰。而“外來(lái)和尚”帶來(lái)的規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)體系也給本土中介上了一堂生動(dòng)的服務(wù)課,如瑪雅房屋向社會(huì)公布的服務(wù)質(zhì)量承諾和顧客監(jiān)督體系就讓不少中介感到震動(dòng)。特別是其兼具房屋實(shí)況播放錄像的房源影像管理系統(tǒng)更是讓同行看到了科技應(yīng)用于店面經(jīng)營(yíng)的廣闊前景,目前不少中介正在謀劃著引入這套系統(tǒng),以提高交易效率?梢哉f(shuō),這些外來(lái)中介的先進(jìn)服務(wù)體系和理念既攪活了市場(chǎng),同時(shí)也被一些本土同行悄悄“拿來(lái)”,成為其學(xué)習(xí)的“范本”素材。
備受爭(zhēng)議的專(zhuān)任委托模式能否在今年“飛”入尋常中介家,也成為展望2005二手房市場(chǎng)的重要猜想。此前青島已有不少中介在運(yùn)行這一模式,但效果并不理想。這次瑪雅房屋明確祭起專(zhuān)任委托與獨(dú)家代理大旗,其閩江路、南京路店在開(kāi)業(yè)一周內(nèi)就簽署了30余份專(zhuān)任委托協(xié)議,這從一個(gè)側(cè)面映襯出專(zhuān)任委托的前景。至于它將發(fā)展成為瑪雅的“個(gè)性產(chǎn)品”還是島城中介的“統(tǒng)一口徑”,還有待于市場(chǎng)磨合,畢竟這一模式比普通委托要投入更多的人力、物力和財(cái)力。
外來(lái)房介的紛紛搶灘究竟給青島二手房市場(chǎng)帶來(lái)什么?目前還不能斷言,但有一點(diǎn)不容置疑,那就是外來(lái)房介的先進(jìn)服務(wù)模式和經(jīng)營(yíng)理念將在今年得到更大范圍的復(fù)制和推廣,市民在二手房交易中也將會(huì)享受到更多諸如買(mǎi)房贈(zèng)房屋保險(xiǎn)、清潔、搬家等已然升級(jí)的增值服務(wù)。文/周建亮插圖/司海英
特約編輯:廣偉