業(yè)內(nèi)建議，結(jié)合近期周邊區(qū)域同類樓盤成交價(jià)粗略估價(jià)；專業(yè)估價(jià)費(fèi)用約為總房款的3‰－5‰
剛剛過去的2004年，二手房交易量比2003年增長了80%以上，全年度總計(jì)接近4萬套。二手房越來越成為房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。但仍有大多數(shù)業(yè)主對二手房市場不了解，賣房時(shí)價(jià)格報(bào)高了怕賣不出去，價(jià)格報(bào)低了又怕自己吃虧。下面就
以讀者李先生的二居室評估為例，教你
如何為房屋估個價(jià)格。
案例：李先生的這套房子是位于紅蓮中里的65平方米的兩居室，建筑年代為1993年，樓層為5/6，東西朝向，暖氣和燃?xì)饩�，普通裝修。鏈家市場總監(jiān)宮萍建議，把估價(jià)對象與近期成交的周邊區(qū)域類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，在價(jià)格上適當(dāng)修正，便可估算出房屋的大概市價(jià)。
位置、年代、樓層對價(jià)格影響較大
鏈家提供的參考案例是宣武區(qū)廣外三義東里一套55平方米的兩居室，建筑年代為1987年，樓層為5/5，南北朝向，有暖氣、煤氣及普通裝修，近期以4800元/平方米成交。
宮萍表示，鏈家對大量成交的二手房案例進(jìn)行分析后認(rèn)為，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃?xì)獾确矫�。修正百分�(jǐn)?shù)如下：①房屋位置：0-3%.同一小區(qū)，修正系數(shù)為0.如果房屋有更好的位置、交通、購物休閑環(huán)境等，可選取1-3%的修正；②建筑年代相對折舊：按每年2%計(jì)算；③樓層：一層為-2%，二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-2%；高層：一層為-3%；二為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為-3%；④朝向：以兩個窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個，選最好的兩個。東向?yàn)?%，南向?yàn)?2%，西向?yàn)?1%，北向-2%.⑤裝修：精裝修3年以內(nèi)的為+3%，3年以上的為0%.⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為-2%.套用上述公式，李先生的住宅各項(xiàng)修正百分?jǐn)?shù)如下：房屋位置為-3%（比三義東里的位置差），建筑年代的相對折舊為：6（與案例的房齡之差）×2%=12%，朝向?yàn)?1%，樓層為1%-（-2%）=3%，其他修正系數(shù)為0，總的修正百分?jǐn)?shù)為：-3%+12%+（-1%）+3%=11%.因此，李先生的房屋價(jià)格約為：4800（案例成交價(jià)）×（1+11%）=5328元/平米。
不建議用成本法，專業(yè)估價(jià)過于復(fù)雜
另外，業(yè)主還可以用成本法，即在當(dāng)初房價(jià)基礎(chǔ)上扣除折舊。但由于涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、土地取得成本等，過于深奧，所以不建議業(yè)主使用。
北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司董事長、估價(jià)師陳力則告訴記者，影響二手房市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、外部設(shè)施、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等都得考慮。評估師要運(yùn)用很多知識進(jìn)行核算才能得出比較客觀的評估價(jià)。簡單計(jì)算的價(jià)格只能針對某一固定區(qū)域的某類房產(chǎn)，要得出更為精確的評估結(jié)果還需求助專業(yè)評估師，一般費(fèi)用在評估總值的5‰左右。
辦按揭需到銀行指定評估公司估價(jià)
記者咨詢了多家評估機(jī)構(gòu)得知，如果購買二手房需按揭貸款，則必須到銀行指定的評估公司對該房屋進(jìn)行評估，由于銀行要適當(dāng)?shù)毓懒繉淼娘L(fēng)險(xiǎn)，所以評估的價(jià)格不一定會同市場價(jià)格一樣，有時(shí)甚至與成交價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。評估費(fèi)用根據(jù)評估公司和銀行簽訂的協(xié)議而定，一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是評估總值的3‰－5‰。
捷徑
指導(dǎo)價(jià)略滯后但可參考
一般來說，北京市建委都會發(fā)布部分二手房的上市指導(dǎo)價(jià)格。但是北京的二手房市場類型太多，市場很復(fù)雜且有很強(qiáng)的時(shí)效性。
鏈家專業(yè)人士提醒業(yè)主，指導(dǎo)價(jià)格很多時(shí)候都有滯后性，可以把指導(dǎo)價(jià)格作為參考，但不要盲從，而要根據(jù)市場最新變化，結(jié)合多種因素進(jìn)行估價(jià)。
向中介打探成交價(jià)或上網(wǎng)評估
北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司一位未透露姓名的評估師告訴記者，業(yè)主想要知道大概市場價(jià)格的時(shí)候不必找專業(yè)評估機(jī)構(gòu)做評估，5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用相對較高。事實(shí)上做按揭貸款時(shí)才真正需要做專業(yè)評估，以便順利獲得貸款。
評估師建議業(yè)主以買家身份向各中介公司咨詢自家房產(chǎn)周邊的價(jià)格，這樣就能得到較為真實(shí)的房屋價(jià)格，做到心里有點(diǎn)底。
另外，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)和新浪房產(chǎn)網(wǎng)都推出在線免費(fèi)評估系統(tǒng)，業(yè)主也可以上網(wǎng)為自己的房屋估個價(jià)。
裝修房5年后裝修估價(jià)為零
不少二手房賣家感言，一般的同類型房屋，裝修得越好越吃虧。如何在房價(jià)內(nèi)計(jì)算裝修價(jià)格才算合理呢？
專業(yè)人士建議，首先判斷材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格，因?yàn)榻ú牡膬r(jià)格波動性很大。也可以按照二手房的現(xiàn)有裝修水平，多到幾家裝修公司詢問目前裝修的價(jià)格。其次，按照市場慣例，裝修折舊一般按5年制計(jì)算，折舊方法按第一年10％，第二年20％的遞進(jìn)方法計(jì)算。超過5年的裝修，價(jià)格基本可忽略不計(jì)。
專題采寫本報(bào)記者敖虹
特約編輯：廣偉
