樓市有無(wú)泡沫眾說(shuō)紛紜 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵詞
房地產(chǎn)市場(chǎng)到底怎么了，是健康發(fā)展還是泡沫嚴(yán)重？房?jī)r(jià)是要進(jìn)一步上漲還是要適度調(diào)整？房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題成為目前社會(huì)討論的一個(gè)熱點(diǎn)。對(duì)此，社會(huì)上有截然不同的兩種聲音：一種聲音認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)固然存在一些問(wèn)題，但樓市不存在泡沫，價(jià)格還應(yīng)進(jìn)一
步上漲；另一種聲音則認(rèn)為樓市泡沫已相當(dāng)嚴(yán)重，已經(jīng)到了必須高度重視的時(shí)候。
房?jī)r(jià)和收入
房?jī)r(jià)－收入比是國(guó)際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間。而我國(guó)目前全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)7.8倍，而上海、北京、廣州等地則更是更高于國(guó)際水平。
對(duì)于這個(gè)事實(shí)，無(wú)泡沫論者認(rèn)為這并不能說(shuō)明我國(guó)樓市有泡沫。他們指出，房?jī)r(jià)－收入比只是一種經(jīng)驗(yàn)歸納，各國(guó)的具體情況各不相同，很難有一個(gè)統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。而且，對(duì)于我國(guó)居民的收入，有兩個(gè)事實(shí)需要考慮：一是納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，還有很大一塊隱性收入沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)；二是我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，居民收入增長(zhǎng)很快。
泡沫論者則堅(jiān)持把房?jī)r(jià)收入比過(guò)高作為我國(guó)樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)。他們反駁的理由是，房?jī)r(jià)最終要靠居民的支付能力來(lái)支撐，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能違背世界上其他國(guó)家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國(guó)居民最主要的收入。如果考慮到我國(guó)居民收入巨大的兩極分化，目前的高房?jī)r(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。
房?jī)r(jià)和房租
房?jī)r(jià)－房租比是國(guó)際上又一個(gè)衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，出現(xiàn)的一個(gè)特殊現(xiàn)象就是房?jī)r(jià)快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時(shí)期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲但租金卻下跌的現(xiàn)象。泡沫論者把這種房?jī)r(jià)和房租的背離作為樓市泡沫的一個(gè)重要信號(hào)。但無(wú)泡沫論者卻不這樣看，他們認(rèn)為投資房產(chǎn)的收益有房租和價(jià)值增值兩部分組成，在房屋價(jià)值增長(zhǎng)很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房?jī)r(jià)和房租背離不能說(shuō)明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價(jià)值，因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。
泡沫論者對(duì)此進(jìn)行了反駁，認(rèn)為房屋的價(jià)值只不過(guò)是未來(lái)現(xiàn)金流（房租）的一個(gè)貼現(xiàn)，在利率不變的前提下，房屋之所以會(huì)增值是因?yàn)樽饨鹕蠞q或預(yù)期未來(lái)租金會(huì)上漲。脫離租金單炒房?jī)r(jià)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫的一個(gè)典型機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房?jī)r(jià)上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機(jī)者就要承受所有的損失。
房?jī)r(jià)和需求
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺、量?jī)r(jià)齊增的現(xiàn)象是認(rèn)為樓市無(wú)泡沫的一個(gè)重要論據(jù)。2004年第二季度，上海房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)首位，但同時(shí)銷售面積也增加了20%左右，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格上漲有堅(jiān)實(shí)的需求支撐，因此，從另一個(gè)國(guó)際上通用的衡量樓市泡沫的指標(biāo)———住房空置率來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不存在泡沫。我國(guó)2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%；上海商品房空置率下降為2.7%，比國(guó)際警戒線的下限還低0.3個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。
泡沫論者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和空置率都提出了質(zhì)疑。他們認(rèn)為目前房地產(chǎn)需求旺盛和低利率有很大的關(guān)系。目前CPI指數(shù)在5%以上，使得實(shí)際存款利率和按揭貸款利率都是負(fù)值，這是很多居民采用購(gòu)買房產(chǎn)的方式來(lái)保值資產(chǎn)的重要原因。其次，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，購(gòu)房的人都是高收入者，這明顯夸大了我國(guó)居民的購(gòu)買能力。還有一個(gè)是投資性需求所占的比重過(guò)高，已接近20%的國(guó)際警戒線。
房?jī)r(jià)和成本
無(wú)泡沫論者認(rèn)為這幾年房?jī)r(jià)的快速上漲，并不都是投機(jī)炒作造成的，而是由于建房成本的提高導(dǎo)致。首先是各種材料費(fèi)、人工費(fèi)逐年上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年到2004年上半年，鋼材價(jià)格上漲了50%左右，混凝土價(jià)格上漲了60%左右，僅此兩項(xiàng)就使得房屋開發(fā)成本增加了每平方米100多元。其次，新建小區(qū)的配套設(shè)施和房屋質(zhì)量都有了很大的提高，這必然也增加了開發(fā)成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場(chǎng)的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來(lái)協(xié)議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發(fā)成本的上升使得房?jī)r(jià)大幅上漲，這和樓市泡沫沒(méi)有關(guān)系。
泡沫論者則批評(píng)無(wú)泡沫論者上述觀點(diǎn)顛倒了房?jī)r(jià)和成本的因果關(guān)系，認(rèn)為不是成本上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而是房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致成本上升。房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過(guò)大，開發(fā)商和投資者哄炒房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱使得鋼材和水泥出現(xiàn)短缺，價(jià)格大幅上漲。特別是土地，不是土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)決定土地價(jià)格。房?jī)r(jià)的一路上漲使得開發(fā)商紛紛加大開發(fā)規(guī)模，對(duì)土地的需求增加，造成地價(jià)上漲。
境內(nèi)房?jī)r(jià)和境外房?jī)r(jià)
無(wú)泡沫論者還認(rèn)為，我國(guó)上海、北京等大城市的房?jī)r(jià)雖然漲幅已很大，但是從絕對(duì)水平上看，和東京、紐約甚至我國(guó)香港等國(guó)際大都市相比還差得很遠(yuǎn)，因此不能說(shuō)我國(guó)樓市有泡沫。中國(guó)現(xiàn)在正處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化還剛剛興起，房?jī)r(jià)的快速上漲是有經(jīng)濟(jì)支撐的。根據(jù)我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)到35平方米。兩項(xiàng)合計(jì)，到2020年，我國(guó)城市還需新增住房160億平方米以上。所以我國(guó)樓市根本不存在泡沫破滅的可能。
泡沫論者并不否認(rèn)隨著經(jīng)濟(jì)的增加和城市化的進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長(zhǎng)期的發(fā)展，等到上海、北京等城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趕上東京、紐約和香港等國(guó)際大都市時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)和它們接近。但是，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲并不能說(shuō)明短期內(nèi)樓市沒(méi)有泡沫，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。很多泡沫論者也相信，像上海這樣的城市，房?jī)r(jià)在未來(lái)10年內(nèi)翻一番也有可能，也是比較合理的。十年翻一番，平均年增長(zhǎng)率也就7%左右，但現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)年漲幅為30%以上，房?jī)r(jià)兩年左右翻一番，嚴(yán)重透支未來(lái)，這就是樓市泡沫。再說(shuō)城市化固然可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，但樓市泡沫把房?jī)r(jià)炒得過(guò)高，就限制了城鎮(zhèn)新增人口和原有居民購(gòu)房的需求，反過(guò)來(lái)不利于城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房?jī)r(jià)和宏觀調(diào)控
針對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲和開發(fā)投資的無(wú)序狀況，2003年下半年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列政策措施調(diào)控規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策焦點(diǎn)集中在土地市場(chǎng)的規(guī)范和金融風(fēng)險(xiǎn)的控制。無(wú)泡沫論者相信我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱問(wèn)題，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展起來(lái)，價(jià)格漲得快一些是由正常的市場(chǎng)供求造成的，所以應(yīng)該讓市場(chǎng)自由發(fā)展，政府宏觀調(diào)控實(shí)際上是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府過(guò)于嚴(yán)格的宏觀調(diào)控會(huì)帶來(lái)很多不良的后果。首先，好不容易進(jìn)入上升通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能因?yàn)檎{(diào)控而再一次陷入低潮。其次，房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，如果房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)檎{(diào)控而垮了，許多和房地產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系的上下游產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到影響，特別是銀行會(huì)出現(xiàn)大量的呆壞賬甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。再次，城市居民財(cái)富會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而大幅縮水。
泡沫論者則對(duì)樓市泡沫表示了極大的擔(dān)憂。泡沫論者提出一些理由支持宏觀調(diào)控：首先，認(rèn)為宏觀調(diào)控?cái)D壓樓市泡沫不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而恰恰是為了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)像食品和服裝這樣的普通商品市場(chǎng)，而是一個(gè)受到土地和資金嚴(yán)格限制寡頭壟斷市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)而且必須由國(guó)家加強(qiáng)調(diào)控和管理，土地市場(chǎng)的規(guī)范和金融改革的滯后是這次房地產(chǎn)泡沫深層次原因，這兩個(gè)問(wèn)題不解決而讓房地產(chǎn)業(yè)自由發(fā)展只會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的大起大落，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響；第三，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良后果而不進(jìn)行調(diào)控，只會(huì)讓問(wèn)題愈演愈烈。不能讓房地產(chǎn)泡沫“要挾國(guó)民經(jīng)濟(jì)”，必須及早防治，一點(diǎn)一點(diǎn)地?cái)D壓；第四，從過(guò)高房?jī)r(jià)中獲益的是開發(fā)商和炒房者，普通居民并不能從中獲益。對(duì)于城市里只有一套房屋自住的普通居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲了，他們不能拿到市場(chǎng)上套現(xiàn)；房?jī)r(jià)跌了，受影響的只是那些開發(fā)商和炒房者，普通居民的居住條件并沒(méi)有惡化，倒是有可能進(jìn)一步改善居住條件。對(duì)于那些想要買房還沒(méi)有買房的居民來(lái)說(shuō)，則更是希望房?jī)r(jià)能下來(lái)一些。（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心
尹伯成 尹鋒）
特約編輯：廣偉
