銀監(jiān)會多次直面“提醒”房產(chǎn)信托 為其降降溫
■文/實習生陶葉萍
從2002年7月信托業(yè)務重開至今年第一季度,全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量和募集金額比例不斷上升。今年第一季度共發(fā)行74個信托品種,實際募集資金總計65.15億元,其中,投
向房地產(chǎn)29個,募集資金32.41億元,創(chuàng)下新高。但是,二季度并沒有出現(xiàn)預期中的快速增長,發(fā)行75個信托品種,實際募集資金總計73.1億元,其中,投向房地產(chǎn)24個,募集資金27.43億元,房地產(chǎn)信托首次在數(shù)量上和募集資金上同時出現(xiàn)負增長,加上最近銀監(jiān)會對信托公司業(yè)務加強監(jiān)管的消息,種種跡象表明——
近日,上海愛建信托投資有限責任公司企劃部經(jīng)理李忠誠透露說:“由于監(jiān)管部門加強對信托公司的監(jiān)管、檢查,使得目前信托公司開展業(yè)務時變得謹慎;而國家宏觀調控,信托公司外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生轉變,信托公司也必須根據(jù)政策導向做出相應調整。”據(jù)分析,在央行收緊房貸的政策背景下,房產(chǎn)信托公司應與上級監(jiān)管單位銀監(jiān)會的表態(tài)一致,以避免政策沖突。
事實上,從今年年初起,銀監(jiān)會多次在公開場合,以較溫和的方式“提醒”各信托公司要注意房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險,給全國范圍內的信托熱降降溫。
“一對一”風險更高
據(jù)上海愛建信托投資有限責任公司信托經(jīng)理邵曉慶介紹說,去年下半年,即“121”號文件出臺后,房地產(chǎn)商找愛建融資的特別多,他本人幾乎一周要接到好幾家房地產(chǎn)開發(fā)商要求合作的電話。今年起相關的電話則少了很多。
不少開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn),真正成功的信托項目并不多,一般10個委托中最多成功一個。即使信托公司這邊通過了,最終還要經(jīng)過銀監(jiān)會審批,數(shù)量上也將受到控制。一位信托業(yè)內人士表示,信托公司作為非銀行金融機構,同樣受宏觀政策導向的影響。在房地產(chǎn)信托這一領域,“錦上添花”的居多,真正“雪中送炭”的并不多見。
同時,目前很多信托公司的業(yè)務領域比較廣,因此涉足房地產(chǎn)領域顯得極為謹慎。信托產(chǎn)品的設立主要取決于信托投資公司對相關項目投資、效益和風險等因素的判斷。作為一種金融手段,銀行貸款中面臨的風險信托公司同樣會遇到,而由于銀行面對的是模糊的客戶,信托公司與客戶是一對一的關系,要求很高。一旦失手,信托公司本身的品牌將受到嚴重損害。
“股權+貸款”是好模式
目前,房地產(chǎn)信托受到了宏觀政策的一定影響,但從融資的需要和長遠的利益出發(fā),開發(fā)商和信托公司誰都不愿意輕易的撤出這一“戰(zhàn)場”。信托有其個性化的東西,融資手段比銀行要多,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品,以多種方式實施融資,增加了開發(fā)商的選擇空間。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段,需要資金的時間、用途、性質不同,銀行無法完全滿足這種特殊要求,信托公司則是比較好的選擇。
雖然信托有一定的“門檻”,但對于“四證”不全、資本金不足,無法從銀行貸款的房地產(chǎn)項目,銀監(jiān)會在政策制定上也給信托公司預留了操作空間,即通過信托公司入股的形式可以合法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊“四證”,解決一時之需。此外,相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資的方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本,節(jié)約財務費用。
目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式:貸款信托、股權信托和受益權信托。從監(jiān)管角度和控制風險角度考慮,相對于單一的貸款信托或是股權信托而言,愛建信托認為“股權+貸款”是當前較好的信托模式。由于債權有優(yōu)先求償權,一旦項目失敗,銀行貸款會比信托公司的股權先受償,信托公司冒著很大風險。因此,對信托公司來說,掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權,借股權介入公司管理,能防范上述風險。例如由上海證大投資集團與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的“證大·大拇指廣場”就是以“股權+貸款”的方式進行融資的。
未來信托模式的趨向
受益權信托在我國發(fā)展較緩,但已有項目在運作。業(yè)內人士稱這一模式將成為未來信托發(fā)展的主流方向,有利于解決目前信托融資“收益和風險不匹配”問題。
如上海國投的錦繡華城樂購大賣場信托受益權轉讓計劃,大華集團將大賣場物業(yè)形成受益權,上國投再來購買物業(yè)的受益權,而后大賣場由樂購生活購物公司承租,長期穩(wěn)定、可預測的租金現(xiàn)金流返還給投資人作為收益。受益權類似于資產(chǎn)證券化,企業(yè)通過受益權將未來物業(yè)進行現(xiàn)金流量變現(xiàn),在不喪失該物業(yè)所有權的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是,企業(yè)將物業(yè)通過財產(chǎn)信托的方式形成受益權,信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權,而后信托公司將擁有受益權的物業(yè)委托出去進行經(jīng)營,最后再把收來的租金,以投資回報的形式返還給投資人。
判定可行性的三個特點
目前雖然房地產(chǎn)尋求信托融資的門檻高了,但信托公司對房產(chǎn)商和項目的選擇上,內部并無具體的制度標準,主要還是從項目的優(yōu)劣、風險性和收益回報等幾個方面考慮信托合作的可行性。上海愛建信托投資有限責任公司企劃部經(jīng)理李忠誠這樣認為。
以愛建信托為例,到目前為止操作的三個房地產(chǎn)信托,分別體現(xiàn)了判定房地產(chǎn)項目信托融資的可行性的三大特點:
一是對開發(fā)企業(yè)的綜合實力判定。例如“證大·大拇指廣場”項目的開發(fā)企業(yè)證大投資集團,在規(guī)模、影響力、資本金、品牌上就相當有實力,因此,相對容易通過公司信托業(yè)務決策委員所作出綜合性判斷。
二是風險性較小、處置權相對容易的項目受青睞。如愛建信托的“東海商都的轉讓項目資金信托計劃”,為期兩年,通過收購、重新定位東海商都,按照約定,信托公司有半年時間來提前處置物業(yè),降低了風險性。
三是看項目是否符合政策導向。如市政工程配套商品房等符合產(chǎn)業(yè)政策的項目,比高檔別墅項目容易通過信托融資的要求。如規(guī)模為1.5億元的“永泰花苑重大工程配套商品房項目資金信托計劃”。而永泰花苑開發(fā)商完全符合向銀行直接申請貸款的標準,但從能節(jié)約財務成本考慮,還是選擇了信托融資。
特約編輯:宋廣偉