近日今典集團將揮巨資進軍EVD影像業(yè)的消息引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，而出現(xiàn)這種多元化投資舉動的房地產(chǎn)開發(fā)商并非今典集團一家。當(dāng)代集團也在日前發(fā)出消息，在繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為重點的同時，集團即將介入制造業(yè)，計劃用幾年時間在航空、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政和醫(yī)療等行業(yè)大展身手。
有關(guān)人士認為，
由于房地產(chǎn)行業(yè)高回報率的吸引，長期以來基本是其他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)業(yè)，即使前一段時間的宏觀調(diào)控也只是使部分中小房地產(chǎn)公司從業(yè)內(nèi)抽資撤走，而現(xiàn)在在北京房價一路上揚的情況下還出現(xiàn)資金多元化流動趨勢，則是一個微妙的信號，標(biāo)志性意義在于宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)開發(fā)門檻抬高，2年開發(fā)期的時限也將被嚴(yán)格執(zhí)行，一系列的舉措抑制了房地產(chǎn)“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產(chǎn)企業(yè)生存的風(fēng)險，從而導(dǎo)致了一些發(fā)展戰(zhàn)略相當(dāng)穩(wěn)健的開發(fā)商在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成上做出相應(yīng)調(diào)整，以前已經(jīng)制定的多元化投資計劃加快進入了實質(zhì)性階段。同時，一些行外企業(yè)則加速了進軍房地產(chǎn)業(yè)的步伐，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)由此出現(xiàn)了意味深長的質(zhì)變。
變中求存
“我預(yù)計，未來房地產(chǎn)一級市場的規(guī)模和利潤都將被攤薄”，在宣布進軍數(shù)字影像業(yè)之后，張寶全對外界做了如是表示。面對本報記者的采訪，張寶全解釋道：“8·31后房地產(chǎn)業(yè)將在逐步規(guī)范中發(fā)生轉(zhuǎn)型從長遠看一手市場的比例將逐年下降二手市場則不斷上升，在西方發(fā)達國家，一般二手房交易占八成，而北京市卻恰恰相反，二手房交易早晚會成為主流市場而且二手房的經(jīng)營必須走全國化的道路有一定的規(guī)模才行但今典集團的企業(yè)目標(biāo)是不求最大但求最好，將堅持以一手房的經(jīng)營為主體”，談及多元化的問題，張寶全表示，“多元化是企業(yè)的一個正常狀態(tài)是在利用現(xiàn)有資源開發(fā)一種綜合優(yōu)勢，但是多元化的操作中全現(xiàn)金投入是非常危險的必須依托地產(chǎn)優(yōu)勢，今典集團在EVD上的投資有相當(dāng)大的部分是房產(chǎn)投資�！�
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌表示各個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不同“一業(yè)為主，多路發(fā)展”作為一種抗擊風(fēng)險的模式，自然會被一些企業(yè)選擇，而目前房地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)商來說風(fēng)險也在加大，根據(jù)國務(wù)院的46號文，城市建設(shè)中拆遷速度的放慢，將成為一個客觀事實。另外，拿地和融資兩個方面的游戲規(guī)則變化也會使一些開發(fā)商做出反應(yīng)。
人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心副主任曲衛(wèi)東認為，在引發(fā)投資變化的各種因素中產(chǎn)業(yè)政策是最重要的。綜合近來一系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，企業(yè)的自有資金不含經(jīng)濟適用房項目由20％以上提高到35％以上，北京市7月1日實施的項目開盤需先付40％土地出讓金政策也在加高項目開發(fā)門檻，人們普遍預(yù)測，“8月31日北京土地公開交易落實后，雖會增加開發(fā)土地的供應(yīng)量，但仍無法滿足開發(fā)市場的需求，至少在相當(dāng)一段時間內(nèi)土地成本對開發(fā)商來說還是相當(dāng)高的，在這些產(chǎn)業(yè)政策下自然會引起投資結(jié)構(gòu)的一些調(diào)整。
另據(jù)分析，北京房地產(chǎn)市場的一些不確定因素也在加大，“8·31”已經(jīng)造成了巨大的土地突擊審批，如數(shù)繳納由此產(chǎn)生的土地出讓金將擠光開發(fā)商手中的現(xiàn)金；另外開發(fā)企業(yè)除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現(xiàn)金，用來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續(xù)的各項開發(fā)費用。這將使得開發(fā)商負債率上升、現(xiàn)金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險。新規(guī)定要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內(nèi)開工，否則強行收回，這將迫使開發(fā)商集中開工，加大市場供應(yīng)量，加劇市場競爭，最終沖擊房價。
人大土地管理系教研室主任張占錄對現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的壓力用一對辯證關(guān)系做出了解釋：土地是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力之一，但是隨著國家對土地控制的加強和土地市場的規(guī)范化，原有開發(fā)企業(yè)資金流動的出口不再向原來那樣寬泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢進入房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在由于土地市場的規(guī)范敢于進入了，對行外資本來說資金流入的進口卻放大了，兩相作用，老牌開發(fā)企業(yè)的壓力可想而知。
“優(yōu)勢行業(yè)組合”前景光明
我國宏觀調(diào)控的一個重要目標(biāo)是對現(xiàn)有的投資結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。張占錄認為，宏觀調(diào)控就是要讓資金流向趨于合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)外投資的趨勢是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用的一個客觀反映，是投資結(jié)構(gòu)的合理化，降低風(fēng)險的同時也是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的有效手段。雖然有許多大的開發(fā)公司沒有進行多元化投資，但是投資多元化是一個必然趨勢，企業(yè)核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化并不排斥投資的多元化，如現(xiàn)在的海爾公司就是一個典范，由于單一投資風(fēng)險大而多元化降低投資風(fēng)險，因此“投資組合”是許多企業(yè)發(fā)展過程中難以回避的一個命題，世界級大企業(yè)的投資沒有幾個不是多元化的。
另外，有分析人士認為，世界各國的房地產(chǎn)業(yè)都有“反經(jīng)濟周期”的現(xiàn)象，并不是經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r好房地產(chǎn)發(fā)展就好，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展處于低潮時，政府會通過降息等手段促使人們買房，推動住房投資，拉動經(jīng)濟增長；而當(dāng)經(jīng)濟增長進入熱潮時，政府又會壓制住房投資和消費，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，從而調(diào)整經(jīng)濟運行周期。在中國也不例外，五六年前的經(jīng)濟發(fā)展正處于宏觀經(jīng)濟調(diào)控后的“低潮期”，需要尋找新的經(jīng)濟增長點，需要通過各種經(jīng)濟的、行政的手段刺激房地產(chǎn)投資和需求。而今，經(jīng)濟發(fā)展正處于新一輪經(jīng)濟周期的“上升期”，加上各地、各級政府新班子上任后的投資沖動，各類投資需求迅速膨脹，因此國家對房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了一種壓制姿態(tài)�；谶@種房地產(chǎn)發(fā)展“反經(jīng)濟周期”理論，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求一個長期穩(wěn)定的發(fā)展，就不要把所有的雞蛋放到一個籃子里，最好在經(jīng)濟發(fā)展的高潮和低谷中都有自己的“亮點”業(yè)務(wù)。
日前，英國經(jīng)濟評論家馬丁·沃爾夫撰文指出中國目前最重大的問題不是經(jīng)濟過熱，而是投資效率的低下�！巴顿Y是否得到了合理分配才是我們需要回答的問題�！币虼�，房地產(chǎn)企業(yè)組合“優(yōu)勢行業(yè)”進行業(yè)外發(fā)展，推行投資多元化戰(zhàn)略是一個頗有意義的命題。
特約編輯：振強
