????剛剛辦完過戶手續(xù)的市民楊先生有點(diǎn)受傷，如果在年前辦的話，他能省1.6萬元稅錢。昨日，記者從我市有關(guān)部門獲悉，我市二手房最低過戶指導(dǎo)價(jià)自本月起調(diào)整，上調(diào)幅度在30%左右，市南區(qū)最高。調(diào)整后，二手房交易過程中用于計(jì)算稅費(fèi)的價(jià)格更接近真實(shí)交易水平，二手房交易中普遍存在的 “陰陽合同”問題將逐漸根治，不過這從另一個(gè)側(cè)面也增加了購房成本。

????現(xiàn)狀

????過戶指導(dǎo)價(jià)仍較低

????“昨天

去房產(chǎn)交易中心過戶，到地稅窗口一看打出來的繳稅單，吃了一驚，80多平方米的房子現(xiàn)金過戶，原來的繳稅價(jià)不超過50萬，現(xiàn)在上調(diào)到了67萬，每平方米上調(diào)了兩千多塊錢?！比嗣衤芬环慨a(chǎn)中介對(duì)記者說，按照原來的過戶價(jià)，客戶只要交2.5萬的稅費(fèi)就夠了，如今交了3.35萬，多交了八千多元?！昂髞砦掖蚵犃艘幌拢袇^(qū)的二手房繳稅指導(dǎo)價(jià)都上調(diào)了，從元旦過后首個(gè)工作日就開始了，市北區(qū)域的上調(diào)幅度在30%左右?！?/p>

????按規(guī)定，二手房交易過程中需要繳納契稅、營業(yè)稅以及個(gè)人所得稅。交易過程中，首先需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估得出的價(jià)格將作為繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià)，也就是最低過戶指導(dǎo)價(jià)。此前我市的過戶指導(dǎo)價(jià)仍停留在較低水平，如原四方區(qū)過戶指導(dǎo)價(jià)多在3000元/平方米以下，但該區(qū)域二手房成交價(jià)已達(dá)到10000元/平方米，兩者相差兩三倍。也就是說，購買一套100平方米的二手房，真實(shí)購房總價(jià)為100萬元，而計(jì)稅的指導(dǎo)價(jià)只有30萬元左右，繳稅就參照該價(jià)進(jìn)行，比實(shí)際成交價(jià)能少繳很多稅，這一問題是導(dǎo)致“陰陽合同”頻現(xiàn)的根源。

????措施

????大幅上調(diào)最低過戶價(jià)

????我市近年來多次調(diào)整計(jì)稅最低指導(dǎo)價(jià)，其中以2011年年初調(diào)整的幅度最大?！拔矣浀?011年那次調(diào)整后，當(dāng)時(shí)市內(nèi)四區(qū)的過戶價(jià)幾乎翻了一番，以市北區(qū)為例，此前市北區(qū)的指導(dǎo)價(jià)大多在3000元/平方米左右，但那次調(diào)整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代較新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上調(diào)，調(diào)了兩三次，進(jìn)入2013年1月后再次上調(diào)，現(xiàn)在普遍在8000元/平方米左右，聽一個(gè)同行說上周剛給市北區(qū)一套建于2007年的房屋辦了過戶繳稅手續(xù)，繳稅指導(dǎo)價(jià)達(dá)到了10000元/平方米，幾乎逼近真實(shí)成交價(jià)了?！蔽沂幸淮笮头慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說，市南區(qū)的調(diào)整幅度更大，上調(diào)幅度在30%-50%。

????據(jù)了解，此次調(diào)整后的計(jì)稅價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并不是采取 “一刀切”的方式，而是根據(jù)目前的房屋價(jià)格水平，以及樓盤的建筑年代、樓層等多個(gè)因素來決定，實(shí)行一房一審核的原則對(duì)交易房屋征繳稅款。即使同一樓盤，每套房都可能有不一樣的最低計(jì)稅價(jià)。盡管具體上調(diào)幅度不可知，但可以肯定的是，調(diào)整后的最低過戶指導(dǎo)價(jià)將更接近現(xiàn)實(shí)房價(jià)水平。

????影響

????將終結(jié)“陰陽合同”

????市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我市新建商品房交易時(shí)繳稅以網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)，不會(huì)出現(xiàn)類似于二手房交易時(shí)的“陰陽合同”。為了避免“陰陽合同”這種不正當(dāng)?shù)氖袌霾僮餍袨椋鶕?jù)市場情況及時(shí)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，使指導(dǎo)價(jià)更符合目前的房價(jià)水平。一旦政策落實(shí)后將會(huì)逐漸終結(jié)“陰陽合同”，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序。

????另據(jù)我市一房屋中介公司負(fù)責(zé)人分析指出，計(jì)稅最低指導(dǎo)價(jià)上調(diào)后短期內(nèi)對(duì)二手房有較大的影響，同時(shí)也將間接影響一手房。但隨著時(shí)間的推移，它的影響會(huì)逐漸變小。

????最低過戶指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整對(duì)于買賣雙方都有影響。二手房交易中，稅費(fèi)最后一般會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者，提高最低過戶指導(dǎo)價(jià)意味著交易的稅收增加，購房成本明顯增加。對(duì)一部分房價(jià)高、稅費(fèi)多的房屋，購房者的購房意愿將降低。(記者 孫靜芳)

????算賬

????調(diào)整后繳稅額大增

????我市一中介機(jī)構(gòu)工作人員給記者算了一筆賬，以市北區(qū)一套面積80平方米、建于1999年的二手房為例。

????2010年出售

????成交單價(jià)在11000元/平方米，成交總價(jià)為88萬元。

????計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)為3000元/平方米左右，最低過戶價(jià)為24萬元左右

????總計(jì)繳稅20640元（5.6%的營業(yè)稅+2%的個(gè)人所得稅+1%的契稅）

????2013年1月出售

????計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)為7800元/平方米左右，最低過戶價(jià)為62.4萬元

????總計(jì)繳稅53664元（5.6%的營業(yè)稅+2%的個(gè)人所得稅+1%的契稅）

????備注：兩者一對(duì)比可以看到，今年辦過戶要多繳3萬多元的稅。