湖畔雅居

????“總價(jià)20萬(wàn)起，首付6萬(wàn)起，震撼超低價(jià)！”這是湖畔雅居2期在我市某媒體上剛剛打出的促銷(xiāo)廣告，這樣的廣告確實(shí)很有誘惑力。不過(guò)，市民吳女士卻表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，“房?jī)r(jià)雖低，但手續(xù)不全，這樣的‘便宜’房我真不敢買(mǎi)?！?/p>

????按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，沒(méi)有《預(yù)售許可證》的商品房是不允許銷(xiāo)售的。但是，記者在李滄區(qū)文昌閣附近潤(rùn)發(fā)置業(yè)開(kāi)發(fā)的湖畔雅居2期采訪時(shí)，售樓處的銷(xiāo)售人員卻非常坦誠(chéng)地告訴記者

????購(gòu)房者：

????想買(mǎi)便宜房但沒(méi)“證”

????老家在東北的小王大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到青島，目前已是一家ＩＴ企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)主管。2009年島城樓市正“火”的時(shí)候，小王和妻子租住在四方區(qū)人民路附近。從2011年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，青島的房?jī)r(jià)也開(kāi)始回落，特別是在李滄、城陽(yáng),房子降價(jià)的幅度尤為明顯，這讓小王看到了買(mǎi)房的希望。

????“前兩天我看到湖畔雅居2期的房子在搞低價(jià)促銷(xiāo)，所以就過(guò)來(lái)看看，希望能淘到一套便宜房?！睋?jù)現(xiàn)場(chǎng)售樓處工作人員介紹，房子均價(jià)在6300元左右。“價(jià)格還真不算貴，我正打算買(mǎi)一套。”小王說(shuō)。

????但當(dāng)小王想看看房子的預(yù)售許可證時(shí)，卻被告知——“沒(méi)有”。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，商品房在銷(xiāo)售之前必須取得“五證”（包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》），如果沒(méi)有取得五證就開(kāi)始銷(xiāo)售的房子屬于違規(guī)銷(xiāo)售。

????記者暗訪：

????“預(yù)售許可證”這個(gè)真沒(méi)有

????為了印證市民的疑問(wèn)，記者以購(gòu)房者的名義來(lái)到位于李滄區(qū)文昌路163號(hào)的湖畔雅居2期售樓處。“現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的是2期的9號(hào)樓和10號(hào)樓。”在沙盤(pán)模型上，1期的房子已經(jīng)標(biāo)示“售罄”。記者咨詢(xún)了一套七十多平方米的戶(hù)型，看到記者有購(gòu)買(mǎi)意向，售樓小姐非常熱情，從配套、規(guī)劃、交通方面一一向記者進(jìn)行了介紹。

????售樓小姐坦言，“其他四個(gè)證都有了，但沒(méi)有銷(xiāo)售許可證”。至于房子什么時(shí)候能開(kāi)盤(pán)，售樓小姐表示“這個(gè)不好說(shuō)，大概要到七八月份”。

????“原來(lái)沒(méi)有‘證’，難怪這么便宜?！痹诂F(xiàn)場(chǎng)看房的一位市民這樣說(shuō)道。

????記者查詢(xún)了住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，該辦法第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。記者在售樓大廳的明顯位置也沒(méi)有看到懸掛的其他“四證”。

????據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，現(xiàn)在購(gòu)房可以交總房款的30%作為“權(quán)益金”，開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房者簽署一份“權(quán)益書(shū)”，“權(quán)益書(shū)”將明確寫(xiě)明購(gòu)房者擁有購(gòu)買(mǎi)自己選定房源的權(quán)益。

????雖然湖畔雅居2期定價(jià)挺“便宜”，但按照30%的比例算下來(lái)，購(gòu)買(mǎi)這樣一套70平左右的房子至少也要交15萬(wàn)元，這筆錢(qián)對(duì)普通的工薪家庭來(lái)說(shuō)不是一筆小數(shù)目。只簽了一份開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“權(quán)益書(shū)”能有保障嗎？售樓小姐告訴記者，除了“權(quán)益書(shū)”外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)與購(gòu)房者簽訂一份“借款協(xié)議”，購(gòu)房者現(xiàn)在交付的30%預(yù)付款名義上并不是房子的首付，而是借給開(kāi)發(fā)商的，待正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，這30%的“預(yù)付款”將轉(zhuǎn)為首付款，“如果您到開(kāi)盤(pán)時(shí)不想購(gòu)房了，我們也可以將您的錢(qián)加上這段時(shí)間的利息，一并退還給您！”

????記者暗訪期間，陸續(xù)有市民前來(lái)詢(xún)問(wèn)房子的價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間等事宜。記者要求到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子的情況，但被售樓小姐拒絕了。

????公司回應(yīng)：

????正在退“權(quán)益金”

????記者聯(lián)系了湖畔雅居2期的銷(xiāo)售部門(mén)，銷(xiāo)售人員袁小姐稱(chēng)，按照住房交易中心的要求，現(xiàn)在不再收取“權(quán)益金”了。對(duì)前期已經(jīng)收取的，目前正在辦理退款。不過(guò)，對(duì)于這些“權(quán)益金”的來(lái)源，袁小姐表示，“前期收取的“權(quán)益金”大多是施工抵賬和內(nèi)部員工繳納的?！薄笆遣皇俏覀儍?nèi)部員工舉報(bào)的？她的名字叫什么？”袁小姐追問(wèn)道。

????袁小姐向記者證實(shí)了目前還沒(méi)有房屋預(yù)售許可證，她表示“預(yù)計(jì)要到7月份才能辦理下來(lái)?，F(xiàn)在只進(jìn)行房屋銷(xiāo)售意向的登記。”不過(guò)對(duì)于房屋意向登記是否違規(guī)的問(wèn)題，袁小姐沒(méi)有表態(tài)。

????袁小姐表示，“要等到拿到‘房屋預(yù)售許可證’以后才能開(kāi)盤(pán)?！庇浾咴噲D聯(lián)系其銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人，但袁小姐表示銷(xiāo)售主管不在，電話號(hào)碼也不方便透漏。

????律師：

????此方式風(fēng)險(xiǎn)很大

????早在2010年國(guó)家住建部就下發(fā)了文件，規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。住建部這些規(guī)定主要是為了維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

????金口律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為，就這件事來(lái)講，如果購(gòu)房者輕信了這些承諾與開(kāi)發(fā)商簽訂了所謂的“借款協(xié)議”，未來(lái)可能要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)：

????首先，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能取得預(yù)售許可證，到底是因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問(wèn)題還是其他具體原因我們并不清楚，但可以肯定的是這個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件。這也就意味著，即使你買(mǎi)到了現(xiàn)在相中房子，也不可能取得房產(chǎn)證，也就是說(shuō)其實(shí)你并沒(méi)能從法律上真正買(mǎi)到這套房子。其次，開(kāi)發(fā)商是以“借款”的名義收取了購(gòu)房者總房款的30%，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)“坐地起價(jià)”，購(gòu)房者的權(quán)益很難受到保護(hù)，即使開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者預(yù)付的30%如數(shù)退還，消費(fèi)者在等待期間因?yàn)橘Y金被“套牢”很可能錯(cuò)失更好的買(mǎi)房機(jī)會(huì)，這個(gè)損失開(kāi)發(fā)商不會(huì)承擔(dān)。最后，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成項(xiàng)目建設(shè)，就是我們常說(shuō)的“爛尾”了，購(gòu)房者現(xiàn)在交的30%房款就成了一張“十幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)的欠條”，雖然在法律上，購(gòu)房者可以以債務(wù)的形式進(jìn)行追討，但這只能歸屬于民間借貸糾紛，處理起來(lái)也十分麻煩。

????“購(gòu)買(mǎi)‘便宜房’要三思而行，特別是證件不全的“便宜房”，千萬(wàn)不能被開(kāi)發(fā)商拋出的‘低價(jià)’給忽悠了，貪小便宜就容易吃大虧。已經(jīng)繳納‘權(quán)益金’的購(gòu)房者可要求開(kāi)放商退回‘權(quán)益金’。若開(kāi)發(fā)商不退，應(yīng)保留好證據(jù)向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)?！眲⒙蓭熖嵝颜f(shuō)。

????據(jù)劉律師介紹，商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的普遍形式，原因很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商如果不通過(guò)預(yù)售的方式盤(pán)活資金的話，幾乎無(wú)法完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

????“商品房預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是保障廣大購(gòu)房者的權(quán)益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的良好秩序。但是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件地退還收取的購(gòu)房款并進(jìn)行相應(yīng)賠償。”

????“辦理‘商品房預(yù)售許可證’必須要有其他的幾個(gè)證件。如果沒(méi)有其他的‘四證’，‘商品房預(yù)售許可證’也根本辦不出來(lái)?！眲⒙蓭熥詈笳f(shuō)。

????房產(chǎn)部門(mén)：

????預(yù)售必須有預(yù)售許可證

????記者電話采訪了青島市房產(chǎn)交易中心審批處的工作人員。據(jù)李姓工作人員介紹，商品房預(yù)售許可證的辦理在市場(chǎng)處，他們負(fù)責(zé)最后一步的審批。他介紹說(shuō)，“商品房銷(xiāo)售必須有房屋預(yù)售許可證，如果沒(méi)有辦理預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房的銷(xiāo)售是違反政策規(guī)定的。他認(rèn)為，不管是買(mǎi)還是賣(mài)，沒(méi)有“商品房預(yù)售許可證”的房子都是違規(guī)的。如果市民購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有“預(yù)售許可證’的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是肯定存在的。收取權(quán)益金、擅自發(fā)售VIP卡，辦理會(huì)員卡等形式都是違反政策規(guī)定的?！?/p>

????“那么進(jìn)行房屋意向登記呢？”該工作人員回答，“沒(méi)有‘預(yù)售許可證’這樣做也是違規(guī)的?！蓖瑫r(shí)他還表示，如果存在違規(guī)行為，市民可以舉報(bào)。若情況屬實(shí)，相關(guān)職能部門(mén)會(huì)對(duì)其進(jìn)行查處。