國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份CPI為3.6%，再次高于當前一年期的存款利率?！柏摾省爆F(xiàn)象長期存在，過去十年許多中國人通過買房，來跑贏CPI。在樓市陰晴不定，降價聲聲緊的時刻，大家對買房保值的觀念，是否已經(jīng)動搖。

    日前，青島日報《樓市》周刊聯(lián)合青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道，對網(wǎng)友進行了一次調(diào)查，其中一項為：“假如你有100萬元，是否用來買房？”。調(diào)查結(jié)果顯示，仍有64%的參與調(diào)查的網(wǎng)友選擇“是”。此外，調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，多次置業(yè)人群對購房話題最關(guān)注，占了本次調(diào)查人數(shù)約七成，說明改善型置業(yè)需要潛力巨大。

    非剛需人群同樣關(guān)注買房

    在本次調(diào)查中，20-30歲的參與者占了約兩成，通常這一年齡段以剛需置業(yè)為主；30-40歲的人占到了一半以上，他們是樓市的中堅；另有40歲上的人群約占24.2%。

    如圖，在第二項調(diào)查中，有209位網(wǎng)友是三口之家，通常這部分人群已經(jīng)擁有一套住房，而他們是這次調(diào)查的絕大多數(shù)，占了約七成。

    目前青島乃至全國，首次置業(yè)的剛需人群是購房市場的絕對主力，但從上述兩項調(diào)查參與的人群可以發(fā)現(xiàn)，三口之家或是40歲左右的人，對樓市的關(guān)注也非常高，占了絕大多數(shù)，高過首次置業(yè)人群。

    六成多人有了錢想買房

    “假如你有100萬元，是否用來買房？”

    在本次調(diào)查的305個網(wǎng)友當中，有192人，投票選擇“是”，也就是說有約64%的人仍然選擇買房。

    當前市場，自去年1月底開始，執(zhí)行“限購令”，之后又推出“限貸”、“限價”等調(diào)控政策。經(jīng)過一年多的觀望、較量，整個樓市已經(jīng)處在十年來最看跌的時期之一。目前，降價似乎已成共識，有的樓盤打出“直降20%”、“直降一百萬”這樣的刺激性的廣告，呈降價姿態(tài)，來吸引市場眼球。

    一直看漲樓市的任志強近期放出豪言，一般市場規(guī)律是1年半到兩年時間為一周期，一年半到兩年之后，房價不會一般的漲，而是暴漲。

    從這個調(diào)查也能看出，許多人看空樓市是短期的，長期上漲的觀念仍未改變。目前調(diào)控手段，以壓抑需求為主，房價上漲的深層原因和游戲規(guī)則并沒有改變。

    改善型需求暗流涌動

    如圖所示，參與本次調(diào)查的人中，約有七成以上是二次或是多次置業(yè)者。而這部分人因限購限貸等政策，被擋在樓市的外面。

    當下樓市，成了首次置者業(yè)的獨角戲，但從本次調(diào)查的參與者來看，改善型居住等多次置業(yè)人群占了七成多。毋庸質(zhì)疑，這部分人群有更強大的購力和購買欲望。

    對本項調(diào)查數(shù)據(jù)，太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周分析，可以說明市場上潛在大量的改善型需求。一些人在年輕時住在距市區(qū)比較遠的地方或是住在條件比較差的住宅，隨著經(jīng)濟實力改變，開始想改善生活，住更高品質(zhì)的房子，未來中國的房地市場改善型需求一定會成為主力，這會成為二手房市場發(fā)展的機會。從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，中國正在進行一個換房的時代。

    買房子有將近一半為自住

    自住還是自住，有48%的人選擇了買房自住，另有37.4%的人群，選擇了保值投資，這兩部分人群占被調(diào)查人數(shù)的約八成多。從國家的政策導向看，房地產(chǎn)所具有的投資屬性將逐步隱退。

    投資房產(chǎn)，主要是買住宅

    如圖所示，在投資各類房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品中，有74.7%的人選擇了買住宅，這是基于過去十多年的經(jīng)驗，買住宅看重的是房屋價格上漲的收益，下一步房價是否還會一路上漲，很難說。從租金的收益來看，目前很低，租售比顯示房價有泡沫。

    公寓、寫字樓是小眾的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品市場占有的比例少，所以關(guān)注的人也少。其實，青島一些核心地段的公寓類產(chǎn)品，租金收益的表現(xiàn)好于住宅。

    投資商鋪，是專業(yè)的游戲和勇敢者游戲，100萬元投資商鋪，在青島并不算多。從投票的結(jié)果看，有接近兩成人選擇買鋪，“一鋪養(yǎng)三代”看上去很美。商鋪是一個純粹租金收益的產(chǎn)品，在上述四種產(chǎn)品中，風險也是最高的。

    如不買房，想創(chuàng)業(yè)的人最多

    本次調(diào)查最后一個問題，如果不買房，你打算如何分配這筆錢？

    其中，約有10%的人選擇投資股市，為最低；拉動內(nèi)需，消費一部分的，占了約15%，排數(shù)第二；當前比較熱的理財產(chǎn)品，占了26%;令人意料不到的是，約有30%的人，選擇了自主創(chuàng)業(yè)，顯示出當前社會中的創(chuàng)業(yè)激情。

    林憲周分析說，中國的人口紅利越來越弱、各項成本提高，制造業(yè)的發(fā)展已經(jīng)遭遇瓶頸。未來十年，中小企業(yè)要從制造業(yè)轉(zhuǎn)型，會迎來中小服務業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)高峰期。人們的生活好了，對服務的需求也會越來越多。

    他認為，現(xiàn)在這一調(diào)查數(shù)字是30%，過幾年，將會達到40%。（記者 張則濤）

    買房，租金回報不如存款 房價不漲，租金低于利息

    長期持有住宅等房產(chǎn)，大家看重的是資產(chǎn)價值上漲帶來的收益，但現(xiàn)在房價不漲，租金收益多少凸現(xiàn)出來。記者對青島多個區(qū)域的房價租售比調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青島年租金回報率多在2%—2.5%。

    CBD區(qū)域住宅——年租金回報率2.4-2.5%

    據(jù)青島置換南京路店介紹，如果用100萬元在青島CBD周邊買房，一般能買到舊一些的住宅，面積在七八十平方米，年租金約在2.4萬元到2.5萬元。

    CBD公寓——年租金回報率4.1%左右

    據(jù)青房置換南京路店介紹，在青島CBD區(qū)域內(nèi)萬達39克拉酒店式公寓的租金回報相對要好。目前37平方米戶型總價約45萬元，如果買兩套，再加上交易稅費，總花費約為100萬元，兩套的年租金約為4.1萬元上下。

    西鎮(zhèn)云南路區(qū)域——年率金回報率2.5%-2.6%

    據(jù)青房屋換介紹，如果到老城區(qū)西鎮(zhèn)買房，以已經(jīng)交付的云南路回遷房為例，90萬元約能買70平方米左右的住宅，年租金約在2.4萬元—2.5萬元之間，折合年租金回報率約為2.5%—2.6%之間。

    湛山小區(qū)——年租金回報率 2.5%-2.6%

    如果持100萬元，在湛山小區(qū)周邊買房，大約可以購到60—70平方米的住宅，年租金約為2.4萬元—2.5萬元，折合年租金回報率約為2.5%—2.6%。

    臺東——年租金回報率 2.3%-2.5%

    據(jù)惠百家不動產(chǎn)介紹，如果100萬元到臺東買住房，錢不多，買起來有些難。比如城建臺東步行街這樣的封閉小區(qū)是不太可能了，只能買周邊2000年以前建成的非封閉小區(qū)，面積80平方米左右，年租金約在2.3—2.5萬元。

    浮山新區(qū)——年租金回報率 2.5%

    據(jù)惠百家介紹，浮山新區(qū)中新小區(qū)舊小區(qū)交錯，售價的跨度也比較大。比如魯信長春花園70平方米房源，大約賣價是100萬元，雖然是套一戶型，因小區(qū)環(huán)境好，室內(nèi)有中央空調(diào)等設(shè)備，居住舒適，目前年租金約為2.5萬元。而浮山新區(qū)2000年建成的一些非封閉的小區(qū)，100萬元能買的房源從60平方米—80平方米不等，視社區(qū)位置而定，因是非封閉高檔小區(qū)，租金要低，年租金約為2萬元。

    李滄東部——年租金回報率2%

    據(jù)21世紀不動產(chǎn)李村錦銳門店介紹，以百通馨苑為例，100萬元可購買高層套二住宅，租金回報也只能在2萬元左右。

    城陽城區(qū)——年租金回報率3.6%以上

    據(jù)青島二手房中介人士紀學介紹，城陽城區(qū)現(xiàn)在的二手房房價在6000元—8000元/平方米，比如典型社區(qū)萬科魅力之城，100萬元大約能買100平方米出頭的房子，月租金會在三四千元。如果購買2004年之后建成的一些新小區(qū)住宅，面積會在120平方米左右，屬于小套三，月租金起步也會在3000元，年租金約3.6萬元。

    本次通過二手房中介機構(gòu)的調(diào)查會發(fā)現(xiàn)，多數(shù)區(qū)域的租金回報率都在2%-2.5%之間，除了CBD公寓、城陽城區(qū)，投資房產(chǎn)有比較好的表現(xiàn)，能跑贏當前CPI和一年期存款利息外，多數(shù)區(qū)域的租金回報乏善可陳。