青島商業(yè)地道戰(zhàn)經(jīng)營慘淡

青島商業(yè)地道戰(zhàn)經(jīng)營慘淡

　　記者采訪了解到，今年2月青島市商務(wù)局發(fā)布《關(guān)于2012年青島市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)導(dǎo)向意見》中，首次為青島的地鐵商圈建設(shè)發(fā)布指導(dǎo)意見，其中指出將在五四廣場、浮山所和李村等商業(yè)中心的地鐵節(jié)點，規(guī)劃建設(shè)地下商業(yè)街區(qū)或通道。

　　從《意見》中我們不難看出，島城依托地鐵發(fā)展地下經(jīng)濟的規(guī)劃已出，伴隨著地鐵開通，新一輪的地下經(jīng)濟掘金熱潮必將上演。市商務(wù)局相關(guān)負責人介紹，地鐵開通，除了給市民出行帶來極大便利之外，還將對青島商業(yè)格局變化產(chǎn)生深遠影響。像五四廣場、浮山所和李村這些位于大型商業(yè)中心附近的地鐵站點，各區(qū)和各大型商業(yè)企業(yè)應(yīng)通過規(guī)劃建設(shè)地下商業(yè)街區(qū)或通道，實現(xiàn)與地鐵站點的聯(lián)通對接。此外，在湛山、雙山、保兒、河西、河?xùn)|和火車北站等位于大型社區(qū)或交通樞紐的地鐵站點，可配置大型綜合超市等零售業(yè)態(tài)。

　　當前地下商業(yè)街的發(fā)展不盡如人意，那相關(guān)部門有沒有進一步的指導(dǎo)意見呢？5日記者就此聯(lián)系到市商務(wù)局市場網(wǎng)點處的錢副處長，他表示《意見》規(guī)劃正在進一步論證中，最終的結(jié)果還不便透露，對于目前青島地下商業(yè)街的經(jīng)營狀況他不愿多談，但話語里流露出些許無奈。

　　五因素影響地下街發(fā)展

　　青島地下商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀已引起人們的反思，尋找出路成了擺在眾多開發(fā)商和政府面前的一道難題。青島大學(xué)工商管理系副教授、經(jīng)濟學(xué)博士田旭多年來一直很關(guān)注島城地下商圈的發(fā)展，她認為目前青島地下商業(yè)街的發(fā)展不是很理想，未來幾年的發(fā)展空間也很有限。田旭分析說影響地下商業(yè)街的因素主要有5個方面，首先是人流，這是構(gòu)成商圈的必要條件。“地下商業(yè)街選址說難不難，就是一定要選人多的地方，這是最重要的。”田旭說，縱觀全市的地下商業(yè)街，她覺得佳世客過街通道的店鋪經(jīng)營狀況最好，因為這里人流量是最大的。

　　“地下商圈選址還要考慮周邊人群購買能力。”田旭說，上世紀九十年代末期島城商業(yè)格局開始發(fā)生改變，臺東商圈、東部佳世客商圈、李村商圈逐漸崛起，西部中山商圈開始沒落，龍山、中山地下商城也隨之日漸蕭條，如今西部城區(qū)居住的大都是老居民，他們的購買力分流到早市和農(nóng)貿(mào)市場上，而西部城區(qū)的年輕人則被臺東商圈等新生的大商圈吸引走，跨海大橋、海底隧道開通，也為龍山、中山地下商城增添人氣，但仍難以改變當前蕭條的經(jīng)營業(yè)態(tài)，這就必然導(dǎo)致中山商圈及商圈內(nèi)地下商城的衰退。

　　田旭還提到，影響地下商圈的因素還包括商圈的交通便利狀況、周邊商業(yè)設(shè)施的配套程度及地上地下商圈的補給發(fā)展程度。以中山商圈為例，這里停車難嚴重影響其交通便利狀況，而周邊休閑、娛樂、就餐環(huán)境也比較稀缺，地上地下商圈的補給程度也比較低，這就讓我們不難看出中山商城等地下商圈沒落的原因。

　　專家支招

　　招式A:提前規(guī)劃發(fā)展品牌

　　田旭表示，從長遠來看，地下商業(yè)轉(zhuǎn)變其功能已成必然，合理規(guī)劃發(fā)展品牌是首選。同時，地鐵建設(shè)在即，地鐵沿線和相鄰地區(qū)的地下商業(yè)街應(yīng)該合理規(guī)劃，大力發(fā)展品牌商業(yè)，改善消費環(huán)境，改變其單一主營服裝的現(xiàn)狀。

　　田旭提到，太古百貨喊出“一站式休閑購物”口號，做集時尚百貨、美食廣場、休閑娛樂、停車于一體的大型商業(yè)購物街區(qū)；901地景大道突出旅游、娛樂、科技等元素…… “島城地下商業(yè)街也想打造特色品牌，但特色不是喊出來的，而是做出來的。”田旭說。

　　田旭還指出，像龍山地下商城等地下商業(yè)淹沒了交通功能，應(yīng)將地下的部分商戶遷出，改建成停車場，解決地上交通擁堵和停車難的問題。其它空間用作綜合服務(wù)，如品牌服裝、文化、餐飲、影視、超市、專業(yè)店鋪等，發(fā)揮地下空間的功能。

　　市委黨校管理學(xué)教授劉文儉也表示，中山地下商城等地下商業(yè)街沒落是由地理位置造成的，與老城區(qū)的商業(yè)區(qū)衰落有聯(lián)系，地下商業(yè)街要想實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不能把商鋪作為唯一出路，必須要對地下商業(yè)街做整體規(guī)劃，配套建一些文化娛樂設(shè)施，適當修建一些停車場，方便顧客?！耙氡P活地下商城，還需要政府部門提前做好規(guī)劃，并加大對其周邊配套設(shè)施的投入，僅憑商城開發(fā)商一己之力是不可能的?！眲⑽膬€說。

　　招式B:差異化是“王道”

　　“地下商業(yè)街的內(nèi)容不應(yīng)該只是簡單的服裝、購物?！碧镄裾J為，青島作為全國有名的海濱城市，小吃和旅游文化是其重要的組成部分，完全可以打造一條反映青島旅游飲食文化的美食街，與其眾多的同質(zhì)商業(yè)街血拼，還不如轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，實現(xiàn)差異化經(jīng)營，既不會新增一些商業(yè)街，又盤活了現(xiàn)有的處于“休眠”狀態(tài)的商業(yè)街。

　　田旭同時還認為，地下商業(yè)步行街去的人少，生意冷清，還有一個重要的原因就是人們的購物習慣：首先從上世紀九十年代末期，地下商業(yè)的購物環(huán)境、商品質(zhì)量和售后服務(wù)均落后于地上綜合性購物廣場，因此給人們造成了地下商城“臟、亂、差、低檔”的印象，其次市民覺得地下不如地上的方便安全，這就對開發(fā)商提出了新的要求，在功能定位和設(shè)計時，要注重消費者的想法，加強安全設(shè)施，給消費者一個安全的購物環(huán)境，打消他們的顧慮，從而推動地下商業(yè)街的繁榮。突出特色、差異化經(jīng)營才是地下商業(yè)項目發(fā)展的“王道”，這也是業(yè)內(nèi)人士的共識。

　　前景展望

　　地鐵商機：便利性要體現(xiàn)出來

　　眼下，新地下商業(yè)街都想借助地鐵因素實現(xiàn)突破。在記者的一系列采訪中，金街、太古百貨以及米蘭道的經(jīng)營者都會強化 “地鐵效應(yīng)”。記者以投資者的身份咨詢了上述三家地下商業(yè)街，現(xiàn)場的負責人都直接或間接地表示地鐵口跟自己的“零距離”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，日本、香港地下經(jīng)濟的繁榮，就是體現(xiàn)了消費的便利性：日本地下街中的商業(yè)，是中小型零售商店和中低檔飲食店的一種集合體，采用商業(yè)街的布置形式，不同于大百貨公司的地下商場，經(jīng)營方式也是以分散租賃為主，雖然地下商業(yè)總體占比小，但是對整體商業(yè)環(huán)境起到了豐富和補充的作用；另外，香港號稱“地鐵城市”，整個在沿線的店鋪體現(xiàn)了便利性，7-11等便利店隨處可見，地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展重要資金來源之一。

　　創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)

　　建立立體經(jīng)營思維

　　中小企業(yè)局創(chuàng)業(yè)服務(wù)處的相關(guān)負責人指出，“現(xiàn)在都說創(chuàng)業(yè)難，但是為什么還有人創(chuàng)業(yè)成功？這說明經(jīng)營者的思路很重要。比如，創(chuàng)業(yè)者是不是可以加強自身學(xué)習，理論的、經(jīng)驗上的都需要，向身邊、外地優(yōu)秀的商業(yè)模式取經(jīng)，這都是必備的要素?！彼硎?，在地下商業(yè)街進行“創(chuàng)業(yè)”，要因地制宜，一成不變肯定不行。

　　島城一位做PE投資的人士私下里表示，他做投資評估主要是看人，只要“投”對人，創(chuàng)業(yè)一定會成功。“創(chuàng)業(yè)者要時常有新東西，跟得上時代，而不是落后于時代。”他建議，這部分經(jīng)營者完全可以利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，發(fā)揮小店的經(jīng)營特色，打開自己的銷路。

　　政府部門

　　將人流轉(zhuǎn)化為客流

　　青島市商務(wù)局市場網(wǎng)點處相關(guān)負責人表示，根據(jù)正常消費習慣，地下商業(yè)街一般不是商業(yè)設(shè)施發(fā)展的“主流”，客觀來說，自身無法帶動起龐大的消費群體。它更多的是作為配套補充，地下商業(yè)是地上商業(yè)的延伸，隨著青島市商業(yè)地產(chǎn)成本的提高，廉價而且空間廣闊的地下空間成為商家和區(qū)市政府投資的突破點。

　　今年2月中下旬，青島市商務(wù)局就根據(jù)相關(guān)導(dǎo)向意見，結(jié)合地鐵交通建設(shè)，同步規(guī)劃建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。在五四廣場等位于商業(yè)中心的節(jié)點，各區(qū)和各大型商業(yè)企業(yè)應(yīng)通過規(guī)劃建設(shè)地下商業(yè)街區(qū)或通道，實現(xiàn)與地鐵站點的連通對接。也就是說，還有新的地下商業(yè)在規(guī)劃當中。該負責人表示，商家必須找準定位并制定有效的營銷策略將人流轉(zhuǎn)化為客流，科學(xué)規(guī)劃地下商街布局。(記者 錫復(fù)春 景虹)

　　他山之石

　　香港·東京

　　打造城市綜合體

　　青島地鐵最快要在2014年開通，目前地鐵沿線的城市綜合體一個也沒建成，將來的“地鐵上城市綜合體”會是什么樣？會給老百姓的生活帶來什么變化？記者就此采訪了已在香港工作多年的王豐碩和正在日本攻讀博士學(xué)位的王新艷，讓他們通過解析中國香港和日本東京軌道交通與城市綜合體建設(shè)情況來為我們勾勒青島未來愿景。

　　城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。王豐碩說，中國香港底層是車站、中間是花園、四周是高層建筑。田旭說香港的地下空間非常發(fā)達，每個地鐵站都與周邊建筑群在地下連通，建筑群之間也有廊道連接，你甚至可以不用走上地面，即可到達車站附近的建筑里，真正實現(xiàn)了"室內(nèi)零換乘"。如香港的太古廣場、地鐵九龍站、將軍澳車輛段等，均是將城市中商業(yè)、辦公、酒店、交通等其中多項功能的建筑組織在一起，并在各建筑之間建立地下或地上互通廊道，從而形成高效統(tǒng)一的建筑群體。

　　從布局來看，香港的每個地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站結(jié)合成一個綜合建筑體，它們的特征相似：底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業(yè)建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園。

　　作為世界大型城市綜合體的典范，日本東京是依靠軌道交通發(fā)展的典型城市，正在日本攻讀博士學(xué)位的王新艷在談到軌道交通站點上的城市綜合體時，給她最深刻的感受就是方便，在東京，軌道站點周邊都是商業(yè)開發(fā)利用度最高的區(qū)域，東京站周邊聚集了商務(wù)、商業(yè)、酒店以及許多大公司總部。王新艷介紹說，在東京地鐵站點周邊可以辦許多事，不光是辦公、購物，還有電影院等休閑娛樂設(shè)施，甚至包括一些政府服務(wù)，車站里可以辦護照。在日本，新城開發(fā)都是沿軌道交通布局商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施，“軌道交通本來就是聚集人氣的交通工具，而商業(yè)是需要人氣的場所，兩者可以有機結(jié)合?！?/p>