3月14日，青島南京路與遼源路路口處一處新建小區(qū)。記者 王濱 攝

????網(wǎng)友織圍脖：

????3808.93元就是“合理房價”

????溫總理針對合理房價的說法，再次引發(fā)了市民對房價調(diào)控的關(guān)注，不少熱心的網(wǎng)友也在微博上計算起了青島當(dāng)?shù)氐暮侠矸績r。記者采訪得知，整個計算過程并不麻煩，就是扣著溫總理提出的兩條標(biāo)準(zhǔn)，即“房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配”，并結(jié)合國際通行的合理房價標(biāo)準(zhǔn)來算的。

????以青島為例，根據(jù)青島市統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計處，全年城市居民人均可支配收入為28567元，以一個兩口之家為例，家庭年可支配收入為57134元。按照國際通行的慣例，合理房價是家庭年收入的4～6倍，按上限計算，上述兩口之家6年家庭可支配收入為342804。以90平方米為基準(zhǔn)(90平方米是小戶型與大戶型的分界線)，青島“合理房價”約為3808.93元/平方米。

????據(jù)青島市統(tǒng)計局統(tǒng)計，島城去年前11個月市區(qū)新建住房成交均價為8695元/平方米，是網(wǎng)友測算“合理房價”的2.28倍。

????開發(fā)商回應(yīng)：

????就這個價，連買地都不夠

????網(wǎng)友測算出的“合理房價”數(shù)據(jù)“出爐”后，立刻引發(fā)熱議。網(wǎng)友“輯文館”稱，3808.93元/平方米的這一測算價格，開發(fā)商連地都拿不到。

????“隨著近幾年房價大幅攀升，房地產(chǎn)開發(fā)被多數(shù)人視為暴利行業(yè)?！笔斜眳^(qū)中央商務(wù)區(qū)一家新盤項目的陳經(jīng)理告訴記者，但同時隨著城市土地資源日益稀缺，開發(fā)商拿地的成本呈逐年遞增趨勢。以青島市2010年以來土地市場拍賣成交情況為例，2010年7月30日舉行的土地拍賣會共成交三幅地塊：市北區(qū)敦化路以南、連云港路以東地塊的成交價為3530元/平方米，四方區(qū)清江路159號地塊以5730元/平方米的價格競得，四方區(qū)哈爾濱路52號地塊的成交價為7200元/平方米。

????商品房利潤：

????抽取兩樣本，咱來算算賬

????“商品房的開發(fā)成本無非是拿地成本、建筑安裝成本、稅費成本、營銷成本、配套成本這5大塊?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f。青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華及多名業(yè)內(nèi)人士均表示，拿地成本占了總開發(fā)成本的“大頭”。

????張百忍舉了兩個在售項目為例。其一是位于山東路的中海紫御觀邸項目，2007年，該樓面地價的成交價為8330元/平方米，目前在售均價在2萬元到2.5萬元之間。該項目是高層，建筑安裝成本(以下簡稱“建安成本”)在2000元/平方米以上；稅費、營銷和配套成本加起來在3000元以上，項目內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元。據(jù)此來算，該項目的開發(fā)成本不會低于1.7萬元/平方米。如果按照這個成本價，以開發(fā)商利潤為10%到20%來算，該項目的合理價格為18700元到20400元之間。

????另一個是李滄區(qū)中海國際社區(qū)項目，去年11月份以3690元/平方米的價格競得，目前銷售均價約為9000元/平方米。其高層住宅項目為毛坯房，建安成本、稅費、營銷成本和配套成本均按照2000元/平方米來算，普通高層住宅的開發(fā)成本不會低于7600元/平方米。按照這個成本價，仍按照開發(fā)商利潤為10%到20%來算，該項目合理價格為8360元到9120元之間。

????而上述兩個項目，若開發(fā)為多層住宅，在其他成本不變的前提下，建安成本降低600元左右，合理價格應(yīng)相應(yīng)下調(diào)600元左右。

????按照一般開發(fā)周期，目前在售項目多數(shù)為2009年前后拿到的地。四方區(qū)2009年前后土地的均價在4000元左右，如果開發(fā)高層住宅，其成本價在8000元左右。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于市內(nèi)四區(qū)的樓面地價及成交價相差懸殊，不同區(qū)域的項目，其開發(fā)成本必然差異很大。記者了解到，島城盡管公布了去年前11個月市區(qū)新建住房成交均價，卻始終沒公布全市土地平均成交價格，也就無法估算全市平均合理房價。

????調(diào)控預(yù)測：

????“降四成風(fēng)險可控”是暗示？

????那么，房價到底要降多少才算“合理”？對此，業(yè)內(nèi)人士和消費者各有期許。

????“不少專家認(rèn)為，房價如果下降20%到30%，就算是到了敏感區(qū)域?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f，因為目前多數(shù)按揭貸款的購房者首付比例一般是30% ，一旦房價降幅臨近或達(dá)到30%，肯定會因為購房者拒絕還貸而引發(fā)信貸危機(jī)。

????房價大跌，受影響最大的就是銀行業(yè)。但也有多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年時，時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)：銀行業(yè)可承受房價下跌四成，風(fēng)險總體可控?！斑@算不算一種暗示？”一位業(yè)內(nèi)人士說。

????“個人覺得，房價如果降到了成本價，就可以出手?！辟彿空邚埾壬f，他剛剛在中海國際社區(qū)買了套套二房，價格為8200元/平方米?！拔矣幸粋€從事房地產(chǎn)業(yè)的朋友給我算過，這個價格已經(jīng)接近于項目的成本價了?！睆埾壬f。

????記者注意到，兩會期間，全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾對媒體表示，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報顯示加權(quán)平均毛利率不到25%，凈利率大概為10% ，萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤率也只有百分之九點多?！熬纫痪€城市的平均房價已經(jīng)平均下降了約10%，今年一個合理回歸幅度大概就是10%到20%左右?！蓖踅×终f。

????內(nèi)幕起底：

????開發(fā)商摳成本，愛從配套下手

????在樓面地價已定的前提下，為了盡可能地節(jié)省成本，增大利潤空間，開發(fā)商會采取哪些方式？

????“在拿地前，開發(fā)商會綜合分析未來的市場情況，包括分析地塊周邊的配套、人氣、升值潛力等綜合因素，力求準(zhǔn)確地估算可以接受的樓面地價?！笔斜眳^(qū)一家開發(fā)企業(yè)的趙經(jīng)理說，但在競得土地后，地價成本已經(jīng)確定，所以要節(jié)省開發(fā)成本，開發(fā)商必然會在建安、配套、營銷等方面下工夫。

????以配套方面為例，如果地塊周邊的水、電、暖配套已經(jīng)非常成熟，這部分的配套費用是可以省下的；而車位配套方面，開發(fā)商會盡可能地多建地上車位，少建地下車位?！暗厣宪囄坏慕ㄔO(shè)成本大約在200元/平方米，而地下車位的建設(shè)成本為3000元/平方米?！壁w經(jīng)理說，尤其是高層地下車庫，需要下挖、使用鋼筋、做防水防護(hù)措施等，再考慮上地下車庫的進(jìn)出通道設(shè)計，地上車位一般做到8.8平方米/個就可以，但地下車位由于考慮到公攤面積等因素約為25平方米/個。粗略算來，一個車位從地下挪到地上，就可以省下73240元。

????另外，隨著高層住宅越來越多，電梯配套的花費也是一筆不小的支出。有些開發(fā)商為了降低成本，往往會選擇配置低的電梯，一些電梯甚至連基本的配置都沒有，如外呼系統(tǒng)、電梯的到站鐘聲。此外，多建商鋪也可增加開發(fā)商的利潤?！氨热缗R街的商鋪，以兩層的臨街商鋪為例，建設(shè)成本在2000元/平方米到3000元/平方米，但售價卻可是住宅的幾倍甚至十幾倍?！壁w經(jīng)理說。