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房企現(xiàn)金為王勒腰過(guò)日子
來(lái)源：青島新聞網(wǎng)
2012-01-19 12:18:55
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資料圖片。 隨著2012年新年土地第一拍的爽約，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始皆以“現(xiàn)金為王”。日前，位于李滄區(qū)地鐵沿線的優(yōu)質(zhì)地塊拍賣由于少有開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，拍賣會(huì)不得不被迫取消。據(jù)記者采訪了解，土地儲(chǔ)備歷來(lái)被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但日前記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的代表紛紛表示，在如今調(diào)控市場(chǎng)下，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何保持良好的現(xiàn)金流，如何促進(jìn)銷售，如何平衡土地儲(chǔ)備和資金鏈等問(wèn)題，一時(shí)間，曾一度以儲(chǔ)地為戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛尊“現(xiàn)金為王”。??? 新年“第一拍”爽約 日前，原定于本月11日開(kāi)拍的位于李滄區(qū)重慶中路399號(hào)原地毯廠地塊，因無(wú)人參與競(jìng)拍而將拍賣會(huì)推后。據(jù)悉，地塊拍賣取消是因?yàn)楦?jìng)拍人數(shù)不足。根據(jù)國(guó)土部門發(fā)布的信息顯示，符合條件的申請(qǐng)人要在1月10日前發(fā)放《競(jìng)買資格確認(rèn)書(shū)》，申請(qǐng)人數(shù)如果少于2人，將中止本次拍賣。 ??? 開(kāi)發(fā)商不敢輕易拿地 由于企業(yè)年底資金緊張和限購(gòu)令繼續(xù)實(shí)施等因素的影響，目前房產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒濃厚，在市場(chǎng)前景不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商自然不敢輕易拿地，土地拍賣取消的事情并不讓人意外。據(jù)了解，在2011年土地拍賣市場(chǎng)上，因無(wú)人競(jìng)拍而導(dǎo)致的流拍事件就屢屢上演。 據(jù)了解，在2009年和2010年，青島土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，現(xiàn)場(chǎng)拍賣過(guò)程中，企業(yè)輪番舉牌，土地價(jià)格也一路飆升，“地王”屢被刷新。然而2011年，青島自限購(gòu)以來(lái)樓市成交明顯下滑，市場(chǎng)的存量房激增，市場(chǎng)前景并不明朗，土地市場(chǎng)是樓市的最前段，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看空后市，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎拿地。居住用地已從2009年、2010年多家企業(yè)競(jìng)搶、土地多倍溢價(jià)成交的火爆態(tài)勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。僅2011年8月一個(gè)月，就有4宗住宅用地因無(wú)人競(jìng)價(jià)而被迫流拍。與此同時(shí)，2011年下半年以來(lái)，傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足，開(kāi)發(fā)商拿地愈加理性，底價(jià)成交則成為土地市場(chǎng)的交易常態(tài)。 不單單是青島，土地市場(chǎng)的降溫已在全國(guó)范圍蔓延。日前，國(guó)土部表示，樓市調(diào)控持續(xù)從緊，多重手段下，房屋、土地市場(chǎng)熱度明顯下降，價(jià)格進(jìn)入停滯回落通道。 ??? 開(kāi)發(fā)商“勒腰過(guò)日子” ??? “萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式?！?011年末，萬(wàn)科總裁郁亮在一次媒體交流會(huì)上這樣表示。用這句話來(lái)總結(jié)2011年末和2012年初的樓市再合適不過(guò)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者，萬(wàn)科的判斷在很大程度上代表整個(gè)行業(yè)對(duì)樓市的研判。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，至少在2012年上半年，“勒緊腰帶過(guò)日子”將成為房企的共同選擇。 自萬(wàn)科宣布其進(jìn)入冬天模式之后，深圳、南京、上海等多地都出現(xiàn)樓盤降價(jià)的局面，而青島的開(kāi)發(fā)商也緊隨其后。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著年底回款和銀行催賬壓力的增加，島城開(kāi)發(fā)商無(wú)奈競(jìng)相降價(jià)吸引顧客，房?jī)r(jià)下降的浪潮一波接著一波，這種打折優(yōu)惠層出不窮。最先試水的當(dāng)屬存量最大的李滄區(qū)，先是萬(wàn)科生態(tài)城以6885元/平方米的起價(jià)令人咋舌，成為業(yè)界熱談的話題，緊接著春和景明、芳馨園、中海國(guó)際社區(qū)、中南世紀(jì)城爭(zhēng)相效仿。 業(yè)界認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸政策下，住宅成交量已連續(xù)多月呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，即使土地供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加，對(duì)成交的刺激作用也十分有限。據(jù)了解，目前青島新房“庫(kù)存”已達(dá)15萬(wàn)套，而在2012年我市將有超過(guò)30個(gè)樓盤計(jì)劃開(kāi)盤，面對(duì)低迷的成交量和依然從嚴(yán)的房產(chǎn)調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商不得不“勒緊腰帶過(guò)日子”，暫別房企“儲(chǔ)地為王”，轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。本報(bào)記者 李雯 ??? 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ??? 部分家居建材商提前放假降成本 ??? 個(gè)別材料商兩個(gè)月未簽單 2012年或?qū)⒖紤]轉(zhuǎn)行 日前，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，今年受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣影響，房地產(chǎn)的下游行業(yè)，如家裝公司、裝飾材料市場(chǎng)提前放假過(guò)年，而且假期也相應(yīng)延長(zhǎng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，提前放假過(guò)年的主要原因就是今年樓市交易冷清，“沒(méi)有人買房子，也沒(méi)有人裝修，反正都快過(guò)年了，與其這樣耗著，還不如早點(diǎn)放假，還節(jié)省成本?！睋?jù)記者了解，今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)春節(jié)假期普遍延長(zhǎng)，整個(gè)行業(yè)正在迎來(lái)變局時(shí)刻，新一輪洗牌或許即將開(kāi)始。 ??? 部分材料商春節(jié)休息半個(gè)月 昨日，記者電話采訪了多家家居建材市場(chǎng)和材料商，其中大多數(shù)已經(jīng)放假了。“我們從1月16日（農(nóng)歷小年）開(kāi)始休，一直到2月1日（農(nóng)歷正月初十）恢復(fù)營(yíng)業(yè)，可以休半個(gè)月。有的業(yè)戶休得更早，1月9日前后就有放假的，雖然2月1日恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但估計(jì)有部分業(yè)戶會(huì)推遲到2月6日（農(nóng)歷正月十五）以后才正式營(yíng)業(yè)?！备呖茍@裝飾城一工作人員告訴記者。 據(jù)記者了解，大多數(shù)建材商農(nóng)歷小年之后就開(kāi)始放假，而今年的春節(jié)假期似乎特別長(zhǎng)，少則半個(gè)月，多則甚至有一個(gè)月的。一位地板商告訴記者，今年給員工多放了一周的假期，“從‘十一’之后市場(chǎng)就比較淡，進(jìn)入十二月更是冷清，與其讓大家在店里干靠著，還不如讓員工早點(diǎn)放假回家過(guò)年，車票也比較好買?！痹摰匕迳陶f(shuō)。 ??? 樓市低迷材料商日子難過(guò) 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，青島樓市頻頻出現(xiàn)單日成交量掛零的現(xiàn)象。12月7日，青島市北區(qū)住宅成交0套，高新區(qū)住宅成交0套，12月11日市南區(qū)住宅成交0套，嶗山成交0套，12月13日高新區(qū)成交0套，12月15日嶗山區(qū)、高新區(qū)住宅成交0套，12月18日市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)住宅成交0套。 而樓市交易量的低迷直接影響了家居建材行業(yè)，“往年年底生意雖然也淡，但從來(lái)沒(méi)像今年這么淡過(guò)?？梢哉f(shuō)，今年不是淡，而是冷?！睋?jù)一品牌地板商透露，他在某家居城的店面，居然兩個(gè)月沒(méi)有簽一個(gè)單，到年底房租到期，直接閉店了。 一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年一些大的品牌商還能好一些，起碼不賠錢，但一些小品牌日子就比較難過(guò)了，估計(jì)明年會(huì)直接轉(zhuǎn)行。 ??? 少營(yíng)業(yè)一天能省近千元 一位材料商給記者算了一筆賬，一個(gè)面積為100平方米左右的店面，一個(gè)月的房租12000元，電費(fèi)大概1500元左右，兩個(gè)營(yíng)業(yè)員的工資不算提成大概三四千元，再加上一些雜七雜八的費(fèi)用，差不多就要兩萬(wàn)元左右，算一下平均一天的費(fèi)用要六七百元?！疤焯觳毁u貨，還不如早點(diǎn)放假，一天就可以省近千元的費(fèi)用，多放一周，意味著能省下不少日常的開(kāi)支?！痹摬牧仙瘫硎荆瑢?duì)2012年的上半年不抱樂(lè)觀態(tài)度，可能會(huì)考慮轉(zhuǎn)行。本報(bào)記者 辛小麗 ??? □相關(guān)新聞 ??? 稀缺地塊擱置土地流拍現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生 ??? 市場(chǎng)低迷大勢(shì)下地價(jià)有望下降 稀缺地塊擱置，萊陽(yáng)路8號(hào)易主，李滄原地毯廠地塊拍賣因無(wú)人競(jìng)拍推后……房產(chǎn)大勢(shì)的一路走低，使島城整個(gè)土地市場(chǎng)越來(lái)越不淡定，土地交易市場(chǎng)流拍、“地王”易主、稀缺地塊慘遭擱置等現(xiàn)象持續(xù)上演。業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)的過(guò)高與較高的土地價(jià)格分不開(kāi)，2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)土地價(jià)格的下降也將為房?jī)r(jià)的回歸提供新的契機(jī)。 ??? 住宅地價(jià)環(huán)比增幅跌落至零 近日，國(guó)土部發(fā)布地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告。報(bào)告顯示，2011年第四季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平環(huán)比、同比增速分別為0.29%、5.94%，增速持續(xù)回調(diào)；全國(guó)住宅平均地價(jià)環(huán)比增速為零，同比增速6.58%。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011年第四季度全國(guó)綜合地價(jià)環(huán)比增速較前一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；同比增速較前一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。 報(bào)告稱，“2011年第四季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較前一季度呈整體放緩態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率為負(fù)的城市持續(xù)增多。其中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的間接影響，全國(guó)住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅跌落至零。” 據(jù)中國(guó)價(jià)格指數(shù)青島分院提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年，住宅用地全市共成交住宅用地50宗，建設(shè)用地面積2780209.30平方米，推出土地均價(jià)每平方米1867.70元，推出樓面均價(jià)每平方米1224.30元。成交土地均價(jià)每平方米4497.68元，成交樓面均價(jià)每平方米2391.21元，平均溢價(jià)率僅為7.58%。而2010年，住宅用地全年共成交65宗，成交土地均價(jià)每平方米5469.68元，成交樓面均價(jià)每平方米2706.37元，平均溢價(jià)率高達(dá)42.84%。 ??? 昔日“地王”今日一片荒涼 在位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊，深挖的大坑僅有一兩個(gè)打樁機(jī)在工作。該地塊閑置了近兩年，2010年3月12日，北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)，最終以樓面地價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米競(jìng)得該地塊。盡管當(dāng)初定位于高端社區(qū)，但調(diào)控政策似乎影響了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情，時(shí)隔兩年，該項(xiàng)目仍未進(jìn)入市場(chǎng)。 東海二路一幅“地王”地塊同樣是一片荒涼的景象。據(jù)了解，就是這塊荒地，2010年1月22日，經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)拍，某房地產(chǎn)集團(tuán)最終斥資40.4億元，以1.78萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)拍成功，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，這里將建設(shè)300米的超高建筑群，建成后將成為青島的標(biāo)志性建筑。 ??? 土地流拍底價(jià)成交成常態(tài) 回顧2011年土地交易市場(chǎng)，流拍底價(jià)成交成為一種常態(tài)，李滄區(qū)多幅地塊都因申請(qǐng)人不足而流拍，島城自8月份以來(lái)，土地流拍頻現(xiàn)，8月12日上午，四方區(qū)后海片區(qū)土地5宗國(guó)有土地進(jìn)行了拍賣，其中2塊住宅商業(yè)綜合用地遭遇流拍。成交的3塊地塊也因無(wú)人競(jìng)價(jià)以底價(jià)成交。原計(jì)劃于8月25日上午9點(diǎn)半舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，因沒(méi)有人遞交申請(qǐng)而取消。 前不久，青島新年首拍意外“爽約”，該地塊為李滄原地毯廠舊廠房地塊，算得上市區(qū)不錯(cuò)的地塊。3400元/平方米起拍，競(jìng)買保證金為8026萬(wàn)元。但是，因?yàn)榉细?jìng)買資格的申請(qǐng)人人數(shù)不足而被取消。 就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，土地交易市場(chǎng)“入冬”也是不爭(zhēng)的事實(shí)。今年以來(lái)，在宏觀調(diào)控不斷加碼的情況下，京、滬、廣、深這些一線城市以及一些限購(gòu)比較嚴(yán)格的二線城市土地出讓金收入都不甚樂(lè)觀，不但不能延續(xù)前幾年的巨額增幅，反倒有所下降。以北京為例，相比2010年，今年前八個(gè)月的土地出讓金總額下降了6.74%。 ??? 地價(jià)下降有望拉低房?jī)r(jià) 樓市分析人士張百忍分析，前不久流拍的李滄地塊，定價(jià)偏高，在目前的樓市行情下，拿地風(fēng)險(xiǎn)大，無(wú)人競(jìng)拍在意料之中。 距離該地塊一站路的芳馨園僅售6300元/平方米，而該地塊起價(jià)就3400元/平方米，建成后成本也不止6300元/平方米，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下跌趨勢(shì)，對(duì)于一些閑置的土地，一方面房地產(chǎn)整體行情不好，另一方面開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較緊張，估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)開(kāi)發(fā)了。 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“目前，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期實(shí)際已經(jīng)有所變化，這種謹(jǐn)慎的情緒我覺(jué)得還會(huì)延續(xù)到2012年的上半年，如果這一過(guò)程中沒(méi)有什么大的其他外力的反向作用的話，我覺(jué)得住宅在地價(jià)這種持續(xù)冷清的態(tài)勢(shì)可能至少還會(huì)延續(xù)到一季度。” 此外，地價(jià)的下降會(huì)很自然地使人們聯(lián)想到房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的可能。地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成中最大的成本，一般會(huì)占到總成本的三至四成。從地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用來(lái)看，作為一個(gè)反向的拉動(dòng)力量，如果地價(jià)下降，房?jī)r(jià)確實(shí)也會(huì)跟著有一定比例的下降。(記者 葛均艷) |
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