?　　拆遷房值多少錢，要至少參考周邊3個(gè)賣房案例；裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失15天內(nèi)要是協(xié)商不成，被征收居民可以投票決定評(píng)估單位，評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格；一個(gè)房子一個(gè)價(jià)，最好用兩種評(píng)估方法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，臨時(shí)建筑也可能獲得補(bǔ)償……日前，島城發(fā)布《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，以五年為期限的島城“分戶評(píng)估”房屋征收補(bǔ)償方案浮出水面。

　　A “分戶評(píng)估”具體流程出爐

　　“采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)在被征收房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)一年的最相近的市場(chǎng)交易案例，并確定與評(píng)估對(duì)象的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素相同或相似的三個(gè)以上的可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的單項(xiàng)修正不超過(guò) 20% ，綜合修正不超過(guò) 30%?！比涨埃瑣u城發(fā)布《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，以五年為期限，“分戶評(píng)估”房屋征收補(bǔ)償方案正式在青島頒布實(shí)施。

　　記者了解到，住宅房屋評(píng)估，一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，參照被征收房屋的狀況進(jìn)行評(píng)估。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明原因。

　　按照評(píng)估辦法和評(píng)估技術(shù)規(guī)范，房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參照鄰近、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的狀況，按照被征收房屋所在地的新建房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的同類房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的正常交易價(jià)格。確定被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。尤其是的注意的是，房屋征收評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

　　在搜集到的參考實(shí)例要求上，辦法規(guī)定，“搜集的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確，能反映正常市場(chǎng)價(jià)格行情。交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)包括：交易雙方情況及交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；成交價(jià)格；成交日期；付款方式。”

　　B 協(xié)商不成，可投票選評(píng)估單位

　　很多市民擔(dān)心裝修年限的確定和補(bǔ)償價(jià)格的高低界限模糊的問(wèn)題。根據(jù)記者得到的消息，被征收房屋室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

　　記者了解到，青島市評(píng)估管理辦法和評(píng)估技術(shù)規(guī)范對(duì)這一部分做出了細(xì)化的規(guī)定，“房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在征收范圍內(nèi)公告，并告知被征收人協(xié)商選定房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和期限，協(xié)商期限為15日?！?/p>

　　辦法規(guī)定，“被征收人逾期協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)從公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄中按照1：3的比例推薦評(píng)估候選機(jī)構(gòu)，在征收區(qū)域予以公示，由被征收人投票選定。征收當(dāng)事人不能選定房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的，由房屋征收部門從公布的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄中抽簽確定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)被征收人、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)代表等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督?！?/p>

　　C 臨時(shí)建筑也可能獲補(bǔ)償

　　記者了解到，在《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》中，明確規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋原則上實(shí)行分戶評(píng)估。具體的評(píng)估價(jià)格出爐的順序如下：“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。整體評(píng)估報(bào)告按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，應(yīng)當(dāng)先評(píng)估出被征收房屋所在地新房正常市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)被征收房屋的狀況，參照房屋樓層修正系數(shù)、房屋坐落朝向修正系數(shù)(詳見(jiàn)附表一、二、三)進(jìn)行修正后出具分戶評(píng)估報(bào)告。整體評(píng)估報(bào)告應(yīng)采用文字式，分戶評(píng)估報(bào)告可采用表格式。”

　　按照規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明，評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)當(dāng)保留十年。

　　另外，評(píng)估管理辦法和評(píng)估技術(shù)規(guī)范中對(duì)臨時(shí)建筑業(yè)做出了明確的規(guī)定，“未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)評(píng)估其建筑物重置價(jià)格并計(jì)算折舊，折舊年限按照其批準(zhǔn)期限計(jì)算，但批準(zhǔn)臨時(shí)建筑時(shí)規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)某??！?/p>

　　對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目和本辦法實(shí)施前區(qū)政府已經(jīng)做出決定實(shí)施房屋征收的項(xiàng)目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。未來(lái)五年將按照島城公布的《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

　　D 非住宅房屋至少用兩種評(píng)估方法

　　除了市場(chǎng)比較法的評(píng)估方式外，記者了解到，本次島城公布的評(píng)估辦法還存在另外多種方式，比如說(shuō)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法或假設(shè)開發(fā)法等。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的同類房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估 ；被征收房屋或者其同類房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　“被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用途和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)，按照征收公告發(fā)布之日的工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行評(píng)估。采用收益法評(píng)估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)當(dāng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定或采取市場(chǎng)提取法確定?！?/p>

　　另外，被征收房屋屬于期房的，其用途和面積以規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋用途和建筑面積為準(zhǔn)。

　　按照規(guī)定，可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果?！胺亲≌课莸脑u(píng)估一般采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明原因?！?/p>

　　政策問(wèn)答

　　問(wèn)：現(xiàn)在拆遷選擇貨幣補(bǔ)償有沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)？

　　答：考慮到國(guó)務(wù)院房屋征收條例以貨幣補(bǔ)償方式為主，為保持與上位法高度一致，市政府《關(guān)于做好國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的通知》規(guī)定，“市南區(qū)、市北區(qū) 、四方區(qū) 、李滄區(qū)選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人應(yīng)當(dāng)享受5% 的獎(jiǎng)勵(lì)”，鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償。

　　問(wèn)：房屋列入征收范圍后，在院子里又蓋了幾間房，能給補(bǔ)償么？

　　答：按照征收條例的規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建 、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反實(shí)施的，國(guó)務(wù)院房屋征收條例明確規(guī)定不予補(bǔ)償。

　　問(wèn)：對(duì)符合市里規(guī)定的申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的居民，在房屋征收的時(shí)候，還能享受這個(gè)待遇么？

　　答：按照法規(guī)和政策規(guī)定，征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，經(jīng)被征收人申請(qǐng)，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

　　問(wèn)：房屋是私房，因各種原因一直未能辦理房產(chǎn)證 ，這樣的房屋在房屋征收時(shí)能否享受相關(guān)的補(bǔ)償政策？

　　答：按照有關(guān)規(guī)定，政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)等部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

　　問(wèn)：居民對(duì)政府做出的房屋征收決定不服的 ，可以通過(guò)哪些途徑獲得救濟(jì)？

　　答：被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估 。

　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。原房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。(記者 郭振亮)