????樓市正處在“寒冬”，目前青島中央商務區(qū)在售新房價格仍高過二手房，這在青島樓市是絕對的“異類”。

????供應高峰來臨

????上周日下午，記者到中央商務區(qū)項目中海紫御觀邸探盤，豪華的售樓處內(nèi)，有三四組客戶正在一邊看沙盤，一邊聽置業(yè)顧問介紹，顯得不算冷清。近期，紫御觀邸有精裝SOHO產(chǎn)品推出，面積多為50平方米左右。在商務區(qū)內(nèi)，這類亦商亦住的產(chǎn)品，面向的主要是投資客戶。據(jù)銷售人員介紹，目

????站在敦化路與山東路的十字路口上，能看到諾德廣場、燕歸堂、歐亞中心、華仁歐典商苑、良辰美景瞡臺等數(shù)個在建樓盤，建設(shè)中的青島中央商務區(qū)儼然是個“大工地”，后期的供應量集中釋放顯而易見。

????據(jù)銀海世邦市場研究中心提供的數(shù)據(jù)，進入11月份，隨著中海紫御觀邸、諾德廣場、歐典商苑、卓越大廈、燕歸堂等眾多項目的入市，中央商務區(qū)住宅存量達到約1960套，約26.62萬平方米；辦公公寓物業(yè)可售房源則高達2606套，約26.18萬平方米。

????新盤銷售緩慢

????據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前商務區(qū)內(nèi)新樓盤酒店式公寓及寫字樓的均價約在18000元/平方米甚至更高。而住宅方面，良辰美景瞡臺是在售項目中最低的，毛坯房均價約在15000元/平方米；華仁歐典商苑和良辰美景二期精裝住宅的均 價 約 在18000元/平方米。

????位居城市核心地段，升值潛力看好，所以目前青島中央商務區(qū)各在售新盤定價都遠高于區(qū)域二手房價格。

????據(jù)青房置換南京路店店長呂鑫林介紹，目前青島中央商務區(qū)標志性項目萬達廣場酒店式公寓的二手房實際成交價格不到15000元/平方米，精裝住宅二手房價格約為16000元/平方米。

????他認為，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的新項目多數(shù)都比萬達廣場二手房價格高，以目前這樣的價格入市，想實現(xiàn)快速銷售基本不可能。

????另據(jù)銀海世邦市場研究中心分析，在可售房源比較充裕的情況下，2011年1-10月，青島中央商務區(qū)月均銷售住宅房源約33套，4470平方米；2011年8-10月份，月均銷售辦公公寓物業(yè)約17套，1929平方米。按照此銷售速度，即使后期無新房源入市，銷售壓力仍異常巨大。

????已有項目將低開入市

????基于當前市場形勢，剛剛?cè)〉妙A售許可證的新盤燕歸堂，或?qū)⒁缘蛢r入市，試圖打破區(qū)域銷售緩慢的局面。據(jù)該樓盤釋放的消息，燕歸堂毛坯房起價約為11800元/平方米。

????另據(jù)業(yè)內(nèi)人士預計，其毛坯房的均價將約在13000-14000元/平方米價格區(qū)間，精裝房的均價約為15000元/平方米。

????以上述價格水平入市，將與區(qū)域內(nèi)二手房價格基本持平，但最終價格還要待11月12日該項目開盤才能確定。

????該項目一位銷售負責人告訴記者，房地產(chǎn)整體環(huán)境欠佳，區(qū)域內(nèi)的銷售形勢并不好，因為是新開盤項目，定價相對靈活，目前的銷售策略是快速走量。

????后續(xù)青島商務區(qū)內(nèi)，還將有卓越大廈等新項目入市。如果想擺脫銷售困局，參照市場二手房價格，低開入市應當是必須的。(張則濤)