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      金九成交量下滑 業(yè)內(nèi)呼吁地產(chǎn)商放棄不切實(shí)際幻想

      來源:青島早報(bào) 2011-09-22 10:04:33

      ????該考慮“房子換票子”了

      ????“目前一些樓盤或多或少有低開優(yōu)惠推出,但實(shí)際性的價(jià)格變動(dòng)不大”,青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長(zhǎng)龍江告訴記者,在一些青島的開發(fā)商看來,市場(chǎng)成交不高,但還行,因?yàn)檫^去兩年銷售得好,現(xiàn)在資金相對(duì)充裕,壓力不是非常大,心存僥幸。

      ????“9月份截至目前成交比較淡,眼看著10月份是今年最后一個(gè)銷售高峰,現(xiàn)在是考慮‘房子換票子’的時(shí)候了”,龍江認(rèn)為,在銀根收緊,貸

      款困難,銷售不暢的形勢(shì)下,一線房企的取向已經(jīng)發(fā)生改變,而這些開發(fā)商多數(shù)都經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)危機(jī),本土企業(yè)對(duì)下一步形勢(shì)不應(yīng)報(bào)有不切實(shí)際的幻想。

      ????到底是該留票子,還是留房子,應(yīng)基于對(duì)明年形勢(shì)的判斷,龍江認(rèn)為主要看四個(gè)方面,經(jīng)濟(jì)是不是會(huì)放緩,調(diào)控會(huì)不會(huì)放松,購房意愿會(huì)不會(huì)下降,房?jī)r(jià)是漲還是跌。

      ????龍江說,近期,靠近高新區(qū)的青島風(fēng)景開出約3000元/平方米的價(jià)格,應(yīng)當(dāng)是青島 “房子換票子”最明顯的例子,買房人也從中感覺到了實(shí)惠。

      ????“年關(guān)”難過年年過,從年底到明年一二月份,房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入還款的高峰。龍江分析,這包括銀行貸款、民間借貸、企業(yè)債、土地款、配套費(fèi)以及工程款、大宗材料款等等。

      ????面對(duì)當(dāng)前形勢(shì),開發(fā)商對(duì)降價(jià)表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎還有另外一重原因,龍江認(rèn)為,國(guó)內(nèi)樓市不成熟,已購房的人認(rèn)為房?jī)r(jià)只能漲不能跌,就算開發(fā)商想降價(jià),也會(huì)擔(dān)心前期購房客戶有激烈反應(yīng)。(龍江)

      ????“金九”已過半簽約無起色

      ????進(jìn)入2011年,國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控不斷加碼,無論是開發(fā)商還是置業(yè)者觀望情緒都比較濃重,“金九”到來之際,開發(fā)商躍躍欲試,大搞活動(dòng),但從簽約量來看,結(jié)果卻差強(qiáng)人意。

      ????據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示,9月份前三周共計(jì)簽約住宅房源5598套,約54.35萬平方米,面積較去年同期減少23.3%,環(huán)比增長(zhǎng)28.9%;除去政策房,我市商品住宅共計(jì)簽約4358套,約43.89萬平米,面積較去年同期減少27.4%,環(huán)比增長(zhǎng)18.3%。

      ????分區(qū)域看,市內(nèi)四區(qū)共計(jì)簽約1624套,約14.36萬平米,占全市簽約總面積的26.4%,面積較去年同期下跌40.8%,究其原因,主要是由于限購以來,部分投資客被擠出市內(nèi)七區(qū)市場(chǎng),而市內(nèi)四區(qū)房源價(jià)格偏高,大量剛需購買者無力承擔(dān)。

      ????四區(qū)簽約量最大的是李滄區(qū),為817套,約7.35萬平米,主要來自于李滄萬達(dá)廣場(chǎng)、中南世紀(jì)城等項(xiàng)目的集中簽約。五市共計(jì)簽約住宅房源2434套,約24.17萬平米,占全市簽約總面積的44.5%。從供需情況看,9月前三周供應(yīng)量是簽約量的兩倍,供應(yīng)明顯大于需求。

      ????雖然部分開發(fā)商利用中秋節(jié)大打“打折、贈(zèng)送禮品”的優(yōu)惠牌,如買樓送車位、買房即送10萬現(xiàn)金、購房贈(zèng)送面積等,卻仍難以討好購房者。仔細(xì)看來,雖然開發(fā)商給出優(yōu)惠、贈(zèng)送不菲禮品,但對(duì)于目前投資資本無法入市、銀行放貸謹(jǐn)慎、剛需更注重總價(jià)高低的情況下,這樣的“降價(jià)”顯然無法促使剛需者購房。目前市場(chǎng)情形下,開放商只能采取“以價(jià)換量”的銷售策略。

       

      ????送裝修款、送車位、開盤優(yōu)惠、低起價(jià),青島各樓盤通過變相讓利吸引客戶眼球的手段挺多,但實(shí)質(zhì)性降價(jià)太少,“降價(jià)”仍是雷聲大雨點(diǎn)小。

      ????邊緣

      ????降價(jià)盤實(shí)現(xiàn)快速銷售

      ????市內(nèi)四區(qū)中,商品住宅存量最高的是李滄區(qū),目前存量達(dá)8000余套。高存量下,銷售速度慢吞吞,開發(fā)商真正想“以價(jià)換量”的還不多。此前,李滄萬科廣場(chǎng)、中南世紀(jì)城以與周邊房?jī)r(jià)差不多的價(jià)格水平開盤,也實(shí)現(xiàn)了開盤熱銷。但除了新盤項(xiàng)目,記者探盤過程中發(fā)現(xiàn),一些已經(jīng)開盤的老項(xiàng)目,則顯得冷冷清清。

      ????9月8日,百通青山綠水正式推出9折團(tuán)購,均價(jià)不到8000元,降價(jià)幅度明顯。百通青山綠水降價(jià)之后,與一路之隔的百通馨苑七區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比,每平方米低了將近2000元。

      ????據(jù)該項(xiàng)目透露,優(yōu)惠房源推出一周,50套優(yōu)惠房源全部售罄。該項(xiàng)目隨后再度加推,上周日一天銷售十余套。所以說,目前市場(chǎng)需求依然存在,撬動(dòng)市場(chǎng)靠的是價(jià)格。

      ????目前,青山綠水處在李滄樓市的價(jià)格“低谷”,該項(xiàng)目八九十平方米的套二房總價(jià)約70萬元,首付約20萬,已經(jīng)是部分剛需客戶能接受的價(jià)格水平。

      ????中部

      ????價(jià)格平開跑得快

      ????在市區(qū)中部,新都心和浮山新區(qū)是又一供應(yīng)量集中的區(qū)域,目前多數(shù)樓盤的價(jià)格都在12000元/平方米以上,改善型需要和剛性需求產(chǎn)品同時(shí)存在。在浮山新區(qū),近期遠(yuǎn)洋風(fēng)景以19000元/平方米均價(jià)開盤銷售,三個(gè)小時(shí)內(nèi)賣了300套。

      ????據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹,項(xiàng)目周邊有海爾東城國(guó)際、魯信長(zhǎng)春花園、城建湖光山色等成熟大社區(qū),這些社區(qū)居民有再置業(yè)需求,遠(yuǎn)洋風(fēng)景首批購房人群以周邊居民為主。遠(yuǎn)洋風(fēng)景營(yíng)造的是法式建筑及園林風(fēng)格,在品質(zhì)上是一次升級(jí)。

      ????據(jù)了解,遠(yuǎn)洋風(fēng)景均價(jià)19000元/平方米,開盤優(yōu)惠10萬元并贈(zèng)送車位,實(shí)際優(yōu)惠約2000元/平方米,如果再扣除3000元/平方米的精裝修,毛壞房?jī)r(jià)格約14000元/平方米。

      ????記者從21世紀(jì)魯信長(zhǎng)春店及東城國(guó)際店了解到,魯信長(zhǎng)春花園的高層二手房每平方米成交價(jià)約在15000元-16000元;東城國(guó)際北區(qū)靠近遼陽西路的高層二手房?jī)r(jià)格約為13000-14000元/平方米,社區(qū)中心的價(jià)格為15000-16000元平方米。

      ????此外,上述兩個(gè)社區(qū)的二手房房源多數(shù)領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間沒超過五年,一套100多萬元的二手房,交易稅費(fèi)高達(dá)10多萬元。綜合各方面成本,遠(yuǎn)洋風(fēng)景的開盤價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格基本持平,而產(chǎn)品定位高于周邊項(xiàng)目,所以價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。

      ????青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長(zhǎng)龍江分析,遠(yuǎn)洋風(fēng)景地價(jià)在7000元/平方米以上,以目前價(jià)格銷售,扣除各種優(yōu)惠,應(yīng)當(dāng)是微利。

      ????一位浮山新區(qū)中介人士稱,遠(yuǎn)洋風(fēng)景開盤價(jià)格相對(duì)低,這確實(shí)造成一部分二手房客戶流失。

      ????CBD

      ????地段稀缺信心足

      ????青島中央商務(wù)區(qū)今年也迎來供應(yīng)量的高峰,在售或?qū)⒁_盤的項(xiàng)目有諾德廣場(chǎng)、中海紫御觀邸、錦繡華城、卓越大廈、燕歸堂等項(xiàng)目。

      ????記者上周到錦繡華城探盤,據(jù)了解該項(xiàng)目在售的多層住宅價(jià)格在20000元/平方米以上,在城市核心,以高密度住宅為主的中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域,新建多層住宅是非常稀缺的產(chǎn)品,所以目前報(bào)價(jià)比較高。

      ????在中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)的諾德廣場(chǎng)上周開始認(rèn)籌,寫字樓開盤均價(jià)20000元/平方米,酒店式公寓起價(jià)16000多元平方米,在內(nèi)部裝修及產(chǎn)品定位上要高于已經(jīng)交付的萬達(dá)廣場(chǎng)。

      ????據(jù)青房置換市場(chǎng)部經(jīng)理呂鑫林介紹,目前萬達(dá)廣場(chǎng)的酒店式公寓及寫字樓的二手房?jī)r(jià)格約在14000-15000元/平方米,最低的會(huì)達(dá)到13000元/平方米。

      ????未來幾年,青島中央商務(wù)區(qū)將是青島發(fā)展最快的商務(wù)及商業(yè)核心區(qū)域,所以區(qū)域內(nèi)開發(fā)商集體看好該區(qū)域升值潛力。據(jù)了解,卓越中心一期10月份開盤,目前對(duì)外釋放的價(jià)格約在20000元/平方米。

      ????據(jù)諾德廣場(chǎng)相關(guān)銷售人員介紹,在CPI高漲,住宅被限購的情況下,一些高端人群依然有投資的需求,其中寫字樓受購房者關(guān)注尤其多。

      ????從上述三個(gè)區(qū)域的新房與二手房?jī)r(jià)格比較看,“看空”的力量從外向內(nèi)逐步減弱。

      ????未來市場(chǎng)走勢(shì)如何?上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭近期接受采訪時(shí)認(rèn)為,樓市大幅降價(jià)的觀點(diǎn)還不太現(xiàn)實(shí)。只是前兩年增幅比較大,這兩年需要有一個(gè)回落調(diào)整。如果是良性調(diào)整,房?jī)r(jià)不可能大幅下調(diào),只是微跌,然后慢慢陰跌,筑底反彈。(張則濤)

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