一葉落，而知天下秋。北京房價之于全國樓市，恰似這知秋一葉。

　　8月8日，北京房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京新建普通住房的價格為每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已達到10.94萬套，相比前一周10.8萬套的存量又多出近1400套……

　　京城樓市：量變到價變？

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會表示，北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進入“由量變到價變”的關鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

　　數(shù)據(jù)顯示，1至7月北京新建普通住房均價為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。二手住房價格為18142元/平方米，環(huán)比下降2.2%。7月有銷售記錄的新建商品住房項目170個，其中7個項目價格環(huán)比下降，161個持平，合計占98.8%。本月新批商品住房預售項目15個，其中5個報價低于前期或周邊，10個持平。

　　北京中原地產(chǎn)認為，7月開始，北京市已經(jīng)有超過110個項目有開盤計劃，而且其中大部分將在郊區(qū)五環(huán)外，這將在局部區(qū)域出現(xiàn)明顯供應潮，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調(diào)整。預計年底到明年初將有大量項目進入供應，供應量達到頂峰2至3個月后，市場將明顯變化。

　　普通住房價格連降數(shù)月

　　來自房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月作為北京市房價控制目標的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交總量的86.6%；1至7月新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年每平方米下降1224元。

　　據(jù)了解，自“京十五條”調(diào)控政策頒布后，北京市房地產(chǎn)市場正在逐步回歸理性。據(jù)北京市房協(xié)授權(quán)自5月來多次發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，穩(wěn)中有降的目標正在逐步實現(xiàn)。

　　今年1至5月，本市新建普通住房成交均價為每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降720元；今年1至6月，新建普通住房成交均價為每平方米13948元，比去年全年降低6.1%，每平方米下降899元。北京房協(xié)副秘書長陳志表示，價格差距的進一步拉大意味著本市年度房價控制目標將有望實現(xiàn)。

　　今年3月底，北京市公布了年度房價控制目標—新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。

　　而根據(jù)市相關部門的統(tǒng)計顯示，去年北京的新建普通住房均價為每平方米14847元，這個價格也被確定為房價調(diào)控的基準數(shù)字，即今年北京新建普通住房的價格要在每平方米14847元的水平上穩(wěn)中有降。（北京日報）

　　8月8日，萬科、招商地產(chǎn)發(fā)布半年報，業(yè)績喜人。在嚴厲的宏觀調(diào)控之下，今年上半年的房企業(yè)績可謂冰火兩重天，大型房企的業(yè)績普遍不俗，但不少中小房企業(yè)績下滑，有的下降幅度甚至超過100%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，光在北京，中小房企的庫存壓力超過3000億元。專家表示，壓力之下，中小房企項目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實質(zhì)性降價。

　　上半年大企業(yè)喜小企業(yè)憂

　　8月8日大盤狂瀉不止，相比之下，萬科和招商地產(chǎn)跌幅不大。

　　萬科半年報顯示，上半年公司營業(yè)收入高達199.9億，同比增長19.22%，上市公司的凈利潤29.77億元，增長5.88%。今年1~6月萬科累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。報告顯示，隨著四季度項目陸續(xù)竣工結(jié)算，全年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。而招商地產(chǎn)發(fā)布半年報顯示，今年上半年上市公司凈利潤16.68億元，比去年同期增長39.68%。

　　上半年大型房企的業(yè)績不減反增，比如恒大、中海等均超額完成半年銷售目標。但不少中小企業(yè)業(yè)績堪憂。已披露的半年報顯示，濱江集團凈利潤下降 40.16%；廣宇集團下降45.68%；渝開發(fā)下降45.68%；去年同期凈利潤達到4.53億元的嘉凱城，今年中期業(yè)績僅728.9萬元，降幅為98.39%。

　　有機構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年有10家房企預告凈利潤下降100%以上，其中5家預告下降超過200%。一些房企雖然報表靚麗，卻并非主營業(yè)務業(yè)績。如華麗家族（600503）凈利潤增長88倍，主要是依靠多次子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)變現(xiàn)計算出來的數(shù)據(jù)。

　　降價或出現(xiàn)在三季度后

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，根據(jù)2011年入市項目成交情況，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。截至目前，北京新建商品房庫存10690套。大型房企占庫存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫存量為6.9萬套，市值約超3000億元。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，預計下半年中小房企項目入市量減少，三季度后，中小房企項目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實質(zhì)性降價。（廣州日報，記者蔣悅飛）

　　調(diào)控政策顯效：一線地區(qū)樓市降溫

　　“北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)?！毖胄性?011年第二季度支付體系運行總體情況中指出。

　　房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量繼續(xù)增長；中西部地區(qū)環(huán)比增幅高于全國平均水平，房地產(chǎn)業(yè)一線地區(qū)單位結(jié)算賬戶數(shù)量連續(xù)五個季度環(huán)比增幅低于全國平均水平。

　　截至第二季度末，全國房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量共計81.65萬戶，環(huán)比增長4.1%，環(huán)比增幅與第一季度持平，高出單位銀行結(jié)算賬戶總量環(huán)比增幅0.3個百分點。

　　中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速分別為5.3%和4.3%，高于全國4.1%的總體平均水平。北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)。（證券日報，閆立良）

　　以上海為例，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(8月1日-8月7日)本市商品住宅成交面積為12.71萬平方米，環(huán)比前周下跌45.78%，成交量遭“腰斬”。上周全市商品住宅成交均價為21570元/平方米，環(huán)比上漲了1.40%。

　　新增供應面積方面，上周商品住宅新增供應面積為6.32萬平方米，環(huán)比前周下跌62.54%。上周獲取預售證的商品住宅項目，也只有4個。

　　佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，上周商品住宅在“滬4條”限購堵漏之后，在前周成交量“高位”的基礎上出現(xiàn)45.78%的暴跌，均價4萬元以上的商品住宅也僅成交了8651.95平方米，同樣有42.81%的暴跌。這種“政策不放松”的強烈信號，會進一步動搖部分開發(fā)商“死扛”的決心。（新民晚報，記者晏秋秋）

　　房企調(diào)研：錢袋吃緊 市場下行

　　“在中央政府釋放出將繼續(xù)打擊房地產(chǎn)投機信號的背景下，我們預期近期樓市銷售不振的局面將會在第四季度持續(xù)，很多城市房價將會下降10%~20%?！痹蜚y行大中華區(qū)研究主管王志浩稱。

　　王志浩剛剛領銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研”。此項調(diào)查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進行。參與調(diào)研的30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為這些城市的中小規(guī)模開發(fā)商。他們有意避開了全國性大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　“中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷下行風險，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們在此次中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研之后得出的一個主要結(jié)論。”王志浩表示。

　　庫存問題集中在二線城市

　　2010年11月，當渣打詢問開發(fā)商是否推遲銷售計劃時，幾乎所有開發(fā)商都回答無此打算。然而如今，僅僅時隔幾個月，就有10家開發(fā)商表示銷售計劃確實延后了。

　　王志浩認為，有些因素讓開發(fā)商不能放慢建設步伐。這些因素包括現(xiàn)金流的需求、對外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數(shù)開發(fā)商的想法似乎都是拿地、開發(fā)和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數(shù)開發(fā)商的做法。

　　詢問過去3個月的銷量時，13家開發(fā)商稱，業(yè)界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業(yè)績很好。

　　限購政策正在發(fā)揮威力。19家開發(fā)商稱，此政策極大地打擊了其銷售業(yè)績，8家開發(fā)商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強勁，只有3家開發(fā)商認為限購令沒有造成任何影響。

　　供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴重。在接受調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認為本地區(qū)開發(fā)商的未售住宅超出了今年年初的預期。三分之二的受訪者預計，今年的銷量將低于去年。房地產(chǎn)商們預測銷量將比2010年平均下降20%。

　　渣打研究團隊通過土地出讓收入預測，截至今年末35個主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當于7個月的銷量。事實上，全國范圍內(nèi)，庫存在2010年三季度末轉(zhuǎn)為正值，并從那時起開始增加。當前庫存水平已大約相當于3個月的銷量，大致與2008、2009年房地產(chǎn)市場陷入低谷時持平。

　　各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

　　庫存上行，新房價格將下行

　　庫存上升應促使開發(fā)商降低銷售價格。目前購房給現(xiàn)金返還、免費車位及家具購物券等優(yōu)惠手段已經(jīng)較為普遍。據(jù)報道，部分開發(fā)商已開始降價銷售，降價幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤（否則降價會招致已購買該項目前期樓盤業(yè)主的不滿）。

　　在渣打的調(diào)研中，只有7家開發(fā)商表示，在過去6個月中，其所在城市的新建住房價格下降了。10家表示價格持平，13家稱價格上漲了1%~10%。

　　在二手房市場上，有半數(shù)受訪的開發(fā)商稱，他們所在城市的房價沒有發(fā)生變化，8家表示價格上漲了1%~10%，而只有4家說價格出現(xiàn)了適度下降。

　　“大部分受訪者認為，在過去的一個月，新房的價格較為穩(wěn)定。多數(shù)受訪者還認為，價格將在下個月趨于穩(wěn)定，而少數(shù)人判斷未來價格將上行或下行?！蓖踔竞品Q。

　　在30家受訪者中有14家認為，高端住宅價格的上漲速度快于普通住房。

　　“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個月新房市場的價格將向下調(diào)整。價格與地域相關。由于一線城市幾乎沒有新增供應量，所以我們認為價格不會大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會加大。”王志浩稱。

　　開發(fā)商的錢袋子有些緊

　　幾乎所有受訪者都表示，在過去3個月里，獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設的難度增加了。

　　開發(fā)商已經(jīng)在尋求其他融資來源，如信托產(chǎn)品等。據(jù)中國信托協(xié)會報告，2010年與房地產(chǎn)相關的信托產(chǎn)品的發(fā)行總額為2860億元人民幣，相當于銀行對開發(fā)商新增貸款的14.2%。據(jù)用益信托工作室（Use Trust）估計，截至2011年5月，已發(fā)行的信托產(chǎn)品總額已攀升至3260億元人民幣。

　　在受訪者中，有17家稱，他們知道其他開發(fā)商曾從信托投資公司借款，14家聽說過類似情況。開發(fā)商當前正面臨著更高的融資成本。據(jù)開發(fā)商介紹，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機構(gòu)的利率在10%到30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

　　關于開發(fā)商的現(xiàn)金狀況，在30家開發(fā)商中，有22家感到緊張或擔憂。只有兩個受訪者表示，總體來說開發(fā)商現(xiàn)金充足，資金狀況良好。然而目前，這些擔憂已經(jīng)受到遏制。只有20%的受訪者認為，如果銷售不能回暖，開發(fā)商將在未來3個月內(nèi)面臨重大困難。（中國青年報(微博)，記者董偉）

　　調(diào)控持續(xù)發(fā)力：房地產(chǎn)信托遭“封喉”

　　銀行，一直是中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介銷售的重要渠道。如果咽喉要道被封住，則房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的銷售必將面臨萎靡。而更重要的是，一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)將因此面臨更匱乏的資金來源。

　　7月28日，來自央行下屬媒體的報道稱“工行、建行均發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務，而農(nóng)、中兩行在實際操作層面叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務”，同時銀監(jiān)會還對多家大型信托公司進行窗口指導，要求停發(fā)房地產(chǎn)信托。

　　房地產(chǎn)信托增速或?qū)⑾禄?/strong>