經(jīng)典案例評析夫瞞妻賣房給弟惹官司

    【案情】

    李某與陳某系夫妻關(guān)系，婚后購買房屋一處，登記于陳某名下。后李某起訴陳某離婚，在離婚案件審理過程中，李某得知陳某未經(jīng)其同意，將房屋擅自專賣給陳某的弟弟陳某某。故李某起訴，要求確認陳某、陳某某之間的房屋買賣合同無效。

    【審判】

    此案在市南法院主持下，雙方達成調(diào)解協(xié)議，李某追認涉案房屋買賣合同有效，陳

    【點評】

    人在取得該財產(chǎn)時對“轉(zhuǎn)讓人 依據(jù)法律規(guī)定，在未經(jīng)李對該財產(chǎn)沒有處分權(quán)”這一事 某事先同意，也未經(jīng)李某事后

    此案系典型的擅自處分 實是不知情的，認為該財產(chǎn)的 追認的情況下，陳某與陳某某人（轉(zhuǎn)讓人）未經(jīng)其他共有權(quán) 占有人就是其所有權(quán)人或具 的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。但人同意，直接出賣房屋給第三 有處分他人財產(chǎn)的權(quán)限。判 這將導(dǎo)致房產(chǎn)證的撤銷等后續(xù)人（受讓人）的案件。在此類 斷受讓人是否系善意的一個 行政成本、司法成本的發(fā)生，本案件中，法院的審查重點為兩 重要標準是受讓人與擅自處 著一案事了終結(jié)的立場，本案點，其一，主張權(quán)利被侵害的 分人的關(guān)系，在本案中，陳某、 經(jīng)多次庭審調(diào)解，最終原告李共有權(quán)人在房屋買賣合同簽 陳某某系兄弟關(guān)系，這種特殊 某同意追認涉案合同有效，被訂時是否知情，即在簽訂買賣 的身份關(guān)系足以證明，陳某某 告陳某比照交易時市場價給予合同、辦理房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移時是 在購買該房屋時應(yīng)知涉案房 李某相應(yīng)房款作為補償，既有否到場、是否系其本人簽名。 屋系夫妻共同財產(chǎn)，陳某的擅 效的維護了原告的合法權(quán)益，其二，受讓人是否系善意。所 自買賣行為侵害了李某的共 又避免了后續(xù)案件的發(fā)生，取謂“善意”就是不知情，即受讓 有權(quán)。 得良好法律效果。

    購學(xué)區(qū)房未落戶起紛爭

    【案情】

    李某經(jīng)中介介紹，與冷某簽訂房屋買賣合同，出資購買位于大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)某房屋。房屋買賣合同中對房屋價款、支付方式進行了約定，同時規(guī)定了冷某在房屋過戶、戶口辦理方面的協(xié)助義務(wù)及最遲辦理時間。合同簽訂后，李某向冷某支付了購房定金及前兩期購房款，后冷某未能在約定的時間內(nèi)協(xié)助李某辦理戶口落戶手續(xù)，李某因此未向冷某支付最后一期房款。后李某起訴，要求解除與李某的購房合同并賠償損失。

    【審判】

    判決解除李某與冷某簽訂的房屋買賣合同，冷某向李某雙倍返還購房定金。

    【點評】

    市南區(qū)作為教育優(yōu)勢地區(qū)，學(xué)區(qū)房的買賣一直具有多發(fā)性和典型性。購買學(xué)區(qū)房目的在于符合學(xué)校招生政策要求，即入學(xué)兒童居住在學(xué)區(qū)內(nèi)，且戶口屬于該學(xué)區(qū)范圍。因此，學(xué)區(qū)房的購房者的購買目的不同于普通的商品房交易中的買方，其不僅要取得房屋所有權(quán)，房屋還要保證是空戶以實現(xiàn)戶口遷移，也正因為如此，本案原、被告在簽訂的房屋買賣 導(dǎo)致合同的真正目的無法實合同中才對戶口落戶事宜進 現(xiàn)，因此法院依法判決雙解行了約定。遷移戶口一事涉 除合同，并按照合同約定對及行政機關(guān)的具體行政行 原告進行了賠償。為，行為本身因不屬于當事 在購買學(xué)區(qū)房的過程中，人的民事權(quán)利義務(wù)而不具有 購買方必須要注意的一點是民事上的可訴行，但戶口遷 如果戶口遷出這一條件不能移的結(jié)果可以作為當事人約 如期成就，購買方將因戶口遷定的條件。因此，原、被告之 移的不可訴性而無法尋求人間的約定不違反法律規(guī)定， 民法院的司法救濟，因此在購雙方均應(yīng)遵守。而在合同履 房合同中應(yīng)對戶口的具體遷行過程中，被告的行為表明 出時間、逾期遷出的違約責(zé)任其遷出戶口使原告實現(xiàn)落戶 進行明確規(guī)定，以期保護購房的目的已不可能實現(xiàn)，進而者的利益。

    開發(fā)商逾期辦證當被告

    【案情】

    A房地產(chǎn)公司與B房地產(chǎn)公司合作開發(fā)某樓盤項目，陳某等15人作為購房者與A房地產(chǎn)公司簽訂了該樓盤的房屋買賣合同，并足額交納了房屋購房款。后A房地產(chǎn)公司因故搬離原辦公地點，導(dǎo)致購房者無法與A房地產(chǎn)公司取得聯(lián)系，也無法辦理房屋登記手續(xù)。故陳某等15人將A、B兩房產(chǎn)公司告上法庭，要求二房產(chǎn)公司為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。本案經(jīng)公告送達，A房地產(chǎn)公司無正當理由未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯狀。B房地產(chǎn)公司到庭辯稱，二被告之間是聯(lián)建合作，涉案房屋是A公司收的錢，所以辦理房產(chǎn)證應(yīng)該由A公司辦理。B公司沒有收原告的錢，所以關(guān)于辦理房產(chǎn)證的契稅和土地增值稅B公司不能交，也無法辦證。

    【審判】

    本案經(jīng)審理，判令二被告在規(guī)定時間內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

    【點評】

    本案所涉房屋系由二被告開發(fā)，根據(jù)相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當為商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供 請求。必要的證明文件。本案中， 在購房者與開發(fā)商的二被告對應(yīng)承擔上述義務(wù) 關(guān)系中，通常購房者處于之履行情況未能充分舉證 弱勢地位，在共同開發(fā)房證明，應(yīng)承擔相應(yīng)的后 ， 地產(chǎn)的項目中，多個開發(fā)果故依法判決支持原告訴訟 商之間的對內(nèi)約定不應(yīng)對抗購房者，作為開發(fā)商的義務(wù)在面對購房者時應(yīng)系各個開發(fā)商之間的共同義務(wù)，如此才能更大限度的保護處于相對弱勢的購房者的利益。

    投資公司未履約倒賠31萬元

    投資公司開發(fā)商品房預(yù)收30萬元購房款，不料時隔三年，購房者仍未買到該房屋，便將投資公司告上法庭，索要300余萬元房屋增值損失。法院一審支持了購房者的請求，但投資公司并不認為房屋認購協(xié)議為商品房買賣合同，遂提起上訴。

    購房者不按約交房索賠309萬元

    2007年2月12日，劉某與青島某投資公司簽訂了商品房認購協(xié)議書，約定劉某認購該投資公司開發(fā)的一處商品房作為辦公用房，該房單價為每平方米6500元，總房款為292.5萬元。該協(xié)議書還約定，劉某自簽訂認購書之日起5日內(nèi)向某投資公司支付首付款30萬元，該款作為訂立正式商品房買賣合同的定金。雙方在劉某全額支付該30萬元款項且某投資公司取得房屋預(yù)售許可證后15日內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，在協(xié)商一致的前提下簽訂正式商品房買賣合同。劉某未在該期限內(nèi)與投資公司協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，投資公司有權(quán)解除認購書，定金不退，并且有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。三天后，劉某向投資公司支付30萬元定金，投資公司向其出具了收款收據(jù)，載明該款項為“預(yù)收款”?！?008年3月3日，投資公司取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。但至今該公司沒按約定履行合同，現(xiàn)在該房的單價都在每平方米1萬元以上了，這給我造成了重大的損失?！眲⒛诚蚍ㄔ禾崞鹪V訟，請求確認雙方簽訂的商品房認購協(xié)議書為有效的商品房買賣合同；要求投資公司返還購房款30萬元并賠償損失309.6萬元。

    庭審中，投資公司辯稱，雙方簽訂的商品房認購協(xié)議書違反了法律的強制性約定，應(yīng)當認定為無效合同；即使該認購協(xié)議書為有效，也因其約定的內(nèi)容并不具備商品房買賣合同的主要條款，不能被認定為有效的商品房買賣合同。而且該公司取得預(yù)售許可證后曾通知劉某，但劉某對此不予認可。

    投資公司提供了一份特快專遞存根和一份通知書復(fù)印件，用以證明2009年6月8日該公司向劉某發(fā)出簽約通知書，劉某質(zhì)證稱沒有收到該通知書且該通知書內(nèi)容與合同約定房號不一致。經(jīng)查，該通知書所指樓座并非劉某購買的房屋樓座。隨后，法院委托青島青房房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司作出的房地產(chǎn)評估報告書，認定涉案房屋現(xiàn)銷售單價為13380元/平方米，銷售總價為602.1萬元。

    一審法院賠償房屋增值損失309萬元

    一審法院認為，劉某與投資公司簽訂的商品房認購協(xié)議書，明確約定了房屋的座落、面積、單價、總價等核心事項，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且投資公司按照約定收受劉某房款30萬元，亦在劉某起訴前取得預(yù)售許可證，故該認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同，合法有效。雖然劉某未在約定時間內(nèi)與投資公司協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但投資公司未能證明曾經(jīng)通知劉某取得預(yù)售許可證的事實，故對投資公司有關(guān)認購協(xié)議書已經(jīng)解除的辯稱理由，法院不予采納。

    至于投資公司言稱的曾于2009年6月8日向劉某發(fā)出簽約通知書的主張，因該通知書所涉樓座并非認購協(xié)議書中載明的房屋，加上劉某否認收到該份通知書，故對投資公司的該項主張法院不予采信。目前投資公司實際已不同意繼續(xù)履行合同，因此劉某要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予以準許。投資公司應(yīng)返還劉某已交納的房款30萬元，同時賠償劉某房屋增值損失309.6萬元。

    據(jù)此，法院作出一審判決：原告劉某與被告某投資公司簽訂的商品房認購協(xié)議書是有效的商品房買賣合同；某投資公司在返還劉某30萬元房款的同時賠償其房屋增值損失309.6萬元。

    法院終審還預(yù)收款賠31萬元

    一審宣判后，某投資公司不服，向青島市中級人民法院提起上訴?！拔覀儾⑽慈〉迷摲课莸念A(yù)售許可證，而且當時簽訂認購協(xié)議的時候，沒有規(guī)定具體購買的是哪套房屋，所以在沒取得預(yù)售許可證的前提下，是不可能簽訂商品房買賣合同的?！痹摴镜拇砣吮硎?。

    法院經(jīng)審理認為，劉某與投資公司為訂立正式商品房買賣合同而事先簽訂的商品房認購協(xié)議書是該商品房買賣的預(yù)約合同，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。就此案而言，該認購協(xié)議書約定的商品房面積僅為所在樓層的一部分，具體位置不明確，單價亦不明確，并且對付款方式、付款時間、房屋交付條件、交付日期等商品房買賣合同應(yīng)當具備的內(nèi)容均未約定，故該認購協(xié)議書不符合上述規(guī)定的條件，該協(xié)議書并非商品房買賣合同。

    關(guān)于投資公司應(yīng)否賠償劉某房屋增值損失以及損失數(shù)額計算的問題。法院認為，投資公司將涉案房屋所在樓層作為一個整體向城市規(guī)劃管理機關(guān)申報預(yù)售許可證并獲得批準，過錯不在劉某，投資公司亦無證據(jù)證明其在取得商品房預(yù)售許可證后通知劉某協(xié)商簽訂商品房買賣合同，故雙方當事人就涉案房屋未簽訂商品房買賣合同是不可歸責(zé)于劉某的，劉某據(jù)此請求解除認購協(xié)議于法有據(jù)，法院予以支持。《合同法》第113條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。在此案中，劉某因不能簽訂商品房買賣合同失去了獲得涉案房屋的機會，投資公司應(yīng)當給予機會賠償。因劉某僅向投資公司支付預(yù)收款30萬元，占涉案房屋總價款292.5萬元的一小部分，其以支付小部分房款主張全額房屋增值損失既不符合我國合同法關(guān)于確定損失范圍的原則，亦有失公平，故投資公司應(yīng)當按照實收房款占房屋價款總額的比例，賠償劉某房屋增值損失317539元。雙方當事人對劉某交付預(yù)收款30萬元的性質(zhì)無異議，投資公司在認購協(xié)議解除后應(yīng)當返還。

    據(jù)此，市中院作出終審判決：解除原告劉某與被告某投資公司簽訂的商品房認購協(xié)議書，某投資公司返還給付劉某30萬元房款的同時賠償其房屋增值損失317539元。

    法官評析

    本案系關(guān)于商品房認購協(xié)議問題的處理。商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約之前，就該交易房屋有關(guān)事宜簽訂初步確認文書的性質(zhì)，相關(guān)司法解釋已將其定性為預(yù)約合同，對于具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，應(yīng)認定為商品房買賣合同。本案中，雙方當事人對買賣房屋的具體位置、單價、付款方式、付款時間、交付條件、交付日期等商品房買賣合同應(yīng)當具備的主要內(nèi)容均未約定，故該商品房認購協(xié)議不應(yīng)被認定為商品房買賣合同，對劉某因不能簽訂商品房買賣合同而失去獲得房屋的機會，青島某投資公司應(yīng)當給予機會賠償。