????昨天，北京樓市新政出臺，不但落實了“國十條”，甚至更嚴格，如一個家庭只能新購一套商品住房。“北京新政的含義就是四個字：不讓炒房?！痹谑凶〗ㄎ笆蟹康禺a(chǎn)協(xié)會召開的媒體通氣會上，市房協(xié)副秘書長陳志直言，北京房地產(chǎn)市場存在泡沫是不爭的事實，沒有外來資金，單靠本市個人購買力，需求量不會那么高，房價也不會那么高。樓市新政的目的就是讓不合理的需求出去，讓市場健康。

????焦點·限購

????臨時性限定新購房套數(shù)

????規(guī)定

????采取臨時性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

????假離婚倒房擬出規(guī)限制

????“在此之前有多少住房不予追究，但從《通知》發(fā)布起，一個家庭只能購買一套商品房?！标愔菊f，這個政策和“國十條”不沖突，并同時執(zhí)行。意思就是說，在執(zhí)行新政后，一個家庭只能購買一套房，如果這套房屬于二套房、三套房，將執(zhí)行二套房房貸政策，三套房就不予貸款。

????陳志說，對于通過假離婚等手段買賣房屋牟利的特例，市政府將在該《通知》運行過程中不斷完善。對于出現(xiàn)的各種情況都可以隨時增加補充條款進行限制。

????孩子成年后算獨立購房

????陳志說，同一購房家庭分兩種情況認定，其一是：夫妻雙方帶一個未成年子女，為一個家庭；另外一種情況是：夫妻雙方帶一個成年子女，子女可以單獨立戶。成年子女即便沒有脫離父母的戶頭，只要戶口本上的年齡達到成年，就可以被視為獨立戶。也就是說，子女成人后要成家立業(yè)或結(jié)婚，還可以以自己為一個單獨家庭購買一套商品房。這一政策的目的是不打壓改善性住房需求和自住需求，而是充分考慮到了這部分人的購房需求。

????騙購被發(fā)現(xiàn)不辦房產(chǎn)證

????陳志明確表示，住建委將向銀行提供房屋交易的權(quán)屬數(shù)據(jù)，同時實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。這樣就很容易認定個人購房的數(shù)量。個人購房時都提供了身份證等信息，數(shù)據(jù)共享后，多次購房人在網(wǎng)簽、辦理按揭等過程中都會被鎖定。即便都通過了，住建委也不會辦房產(chǎn)證，因此購房者最好別存在僥幸心理。而且，購房合同和按揭合同分開認定，可能簽訂了購房合同，但貸款申請不能通過。購房者就得承擔毀約損失。今后，公安、民政、人社局的個人數(shù)據(jù)也都有可能共通共融。

????>>影響

????投機購買多套房已不可能

????陳志認為，新政策將執(zhí)行相當長時期，至少要兩到三年，因為不能持續(xù)執(zhí)行，投資投機購房還會反彈，而且估計下半年，還會有相應政策出臺，如特別房產(chǎn)稅等。這些政策對房價都會有抑制作用，現(xiàn)在投機購買多套住房，已經(jīng)不可能。“中國經(jīng)濟環(huán)境都在向好，有能力擠破樓市泡沫?！标愔菊f，今年四環(huán)內(nèi)房屋均價達到3萬多元，如果擠出60%水分，還是1萬多元。他相信北京房價降到2009年初的水平，市場不會崩盤。

????北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，限制購房套數(shù)不影響自住，但沉重打擊投資、投機。這是首次提及限制本地居民購房數(shù)量及貸款，政策嚴厲程度超過以往，目前北京本地擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭比例已經(jīng)超過10%，政策從源頭收緊了炒房，將使得購房人群立刻減少。針對二手房及商品房同時執(zhí)行限購使得炒房客將繼續(xù)銳減，在限制了外地及本地的炒房客以后，市場將回歸商品房的原來居住屬性。樓市可能出現(xiàn)成交量暴跌。

????“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認為，今后同一購房家庭只能新購買一套商品住房，至少將切斷30%以上換房者的需求，這其中不乏純自住性需求。長久下去，二手房流通率將大幅受到抑制。

????北京社科院研究員曹建海認為，一刀切政策有失公平，缺乏追訴制，沒有根據(jù)以往購房情況有針對性出政策，應該對已有多套住宅的人和無房戶區(qū)別對待。

????焦點·房貸

????暫停三套及以上住房貸款

????規(guī)定

????嚴格執(zhí)行國務院關于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機構(gòu)可以通過北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認定第二套住房。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款。

????“二套房”認房不認貸

????陳志明確表示，本市對于二套房將實行認房不認貸的政策。也就是說，如果你曾購買房產(chǎn)，已售出再買房時，以前購房記錄不計入認定二套房或三套房。此前，市場曾出現(xiàn)只要有過貸款記錄或有過房產(chǎn)的記錄，而現(xiàn)在沒有房，也被視為二套房或三套房，并執(zhí)行更嚴格的貸款政策，或不予貸款。

????對于外地在京購房的人，如不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明就不能獲得購房貸款。同時，雖然全國房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)還未聯(lián)網(wǎng)，但只要通過警方或房管部門查實，確屬購買多套房的，也都嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)新政。今年是政策性住房交房的大年，中低收入的大量百姓可以得到房屋。

????平衡供需比例抑制投機

????“偉嘉安捷”指出，如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)再買房才能算作是首套貸款享受相應優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產(chǎn)市場失調(diào)的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴控投機購房人群，從首付、利率以及實際貸款情況來看，這部分人群貸款購買二套、三套甚至以上房產(chǎn)將會難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價格，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

????焦點·征稅

????售二手房或從重征個稅

????規(guī)定

????對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉(xiāng)建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應征稅款。

????打擊陰陽合同防止偷稅

????對漲價過快的項目稅收清算和稽查，明顯針對目前以通州為代表暴漲商品房項目，對提價行為將有很大的抑制作用。后一點則是二手房交易中存在的陰陽合同問題，以前售房者可能通過這種辦法，降低應繳納的稅費。現(xiàn)在，通過資料的查詢，很難避免偷稅，可能會影響目前很多指導價格過低的二手房交易。

????地稅將出操作實施細則

????市地稅局個人所得稅處相關負責人表示，這一新政主要是為調(diào)整二手房銷售所涉及的個人所得稅政策。我國規(guī)定，對于二手房銷售方，按該房屋（銷售款-原購房款）×20%，計算應繳的個人所得稅款。同時，我國也規(guī)定，對于二手房銷售方不能提供原購房價款相關憑證，或因年代久遠忘記房屋原值等情況，可對二手房銷售方，按銷售全款征收1%至3%的個人所得稅。此前，本市出于盤活二手房市場，活躍交易，增加房源，刺激經(jīng)濟發(fā)展等因素，選擇按較低的1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅。

????對昨天出臺的新規(guī)定，市地稅局這位相關負責人認為，這意味著今后本市將取消按較低的1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅的“優(yōu)惠”政策，轉(zhuǎn)而執(zhí)行第一個征稅政策。據(jù)此，以某人60萬元購房后，100萬元賣出為例。如按1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅，其需要繳納的個人所得稅稅款只有1萬元。而按房屋的（銷售款-原購房款）×20%，計算應繳個人所得稅，應繳稅款為（100萬-60萬）×20%，其需繳個稅高達8萬元。

????因此，新政的實施，預計將會起到降低二手房銷售者收益額的作用，從而可從根本上抑制炒房者的積極性，并有利于逐步降低本市的房屋價格水平。

????據(jù)介紹，針對本市推出的新政策，預計市地稅局還將在近期推出易于操作的實施細則。

????其他規(guī)定

????房源三日內(nèi)全公開

????【規(guī)定】對取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

????【解讀】“國十條”要求，開發(fā)企業(yè)在取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案后，需在10天內(nèi)公布所有房源。北京執(zhí)行更嚴格的3天時限，且需以申報價格出售。如申報價格脫離現(xiàn)實，將不能被批準。全部房指的是所有房屋，不可以是一棟、一個單元，價格也要落實到每一戶，每一套房屋的價格是多少錢，都必須讓購房者清楚。

????建房屋租賃信息平臺

????【規(guī)定】市住房城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為，搭建房屋租賃信息平臺，進一步規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。

????【解讀】首次提及搭建房屋租賃信息平臺，完善租賃管理，首次從政策上提及預示政府將對目前的北京租賃市場做重大調(diào)整。群租房、經(jīng)適房出租集中的區(qū)域可能會成為市場調(diào)整的關注點。

????今年政策房增2000套

????【規(guī)定】確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數(shù)50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。

????【解讀】今年兩會前，北京公布要在全年開工和收購政策房13.4萬套。此次明確，今年新建和收購政策房增加2000套?？⒐ふ咝宰》?.6萬套沒有發(fā)生變化。

????社會單位可建公租房

????【規(guī)定】在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，支持國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會單位利用閑置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經(jīng)濟組織依照規(guī)劃、利用存量建設用地發(fā)展公共租賃住房。

????【解讀】此前北京提出鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設公租房解決自有職工住房需求，農(nóng)村集體組織建設公租房解決外來務工人員的住房需求。此次將國企納入公租房建設行列，從中不乏出現(xiàn)“計劃經(jīng)濟”的身影。

????有業(yè)內(nèi)人士表示，這是政策可以利用非政府資源加大公租房供給。但在自有土地上建設公租房需要有規(guī)劃性，便于管理?？紤]到有自有土地的單位畢竟是少數(shù)，可以考慮讓這些企業(yè)單位和沒有地的企業(yè)單位合作。

????反應

????投資客看淡樓市提前賣房

????對于樓市新政，不少開發(fā)商持審慎態(tài)度。一位開發(fā)商表示，中小開發(fā)商可能會擔心資金鏈斷裂，采取降價等措施回籠資金。大開發(fā)商資金雄厚足以觀望一段時間，房價短期內(nèi)不會大幅下降，一定會有對峙階段，但此前一些房價過快上漲地區(qū)，如通州會更早出現(xiàn)降價。

????中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰說，北京炒房最嚴重，脫離了本地購買能力。煤老板其實不可怕，最可怕的是全民炒房。作為開發(fā)商，他認為，如此炒下去，開發(fā)商也無地開發(fā)。房價真的達到5萬元/平米、10萬元/平米，百姓真的買不起了。大部分市民對新政表示歡迎，認為房價會下降。準備購房的王小姐認為，一個家庭只能購一套房對自住的人沒有影響，自己的收入加上老人的積蓄也就能支付一套90平米房子的首付，不可能再買第二套。不過在當前的情況下，她準備觀望一段時間再購房。

????市民林先生在幾天前把投資的兩套房出手，“雖然不是在頂點拋的，但也賺了近兩百萬，關鍵是沒被套住。”林先生對未來樓市并不看好，認為樓市很可能會低迷較長時間。

????觀點

????調(diào)控房價是必須付出的成本

????北京社科院經(jīng)濟研究所所長趙弘表示，“此次調(diào)整對經(jīng)濟的影響是肯定的，但這是必須付出的代價，否則將會引發(fā)巨大的資產(chǎn)泡沫，引發(fā)嚴重的通貨膨脹，危害更大?！彼J為這是“兩害相權(quán)取其輕”的不得已選擇，是掌握發(fā)展主動權(quán)的選擇，才能避免重蹈20年前日本經(jīng)濟泡沫的覆轍。

????趙弘指出:解決房地產(chǎn)問題應標本兼治，最近的調(diào)控政策還是在治標，要治本必須理順中央和地方的財政體制，解決地方政府的“土地財政”，不能讓地方發(fā)展沖動依賴“土地財政”，而無約束的“土地財政”又刺激發(fā)展沖動；要建立信用體系，掌握公民資產(chǎn)、信用等信息，避免配置于低收入群體的資源被高收入群體占用；確立住房是滿足人們基本居住功能的產(chǎn)品，而不是投資品，限制購置多套房，避免少數(shù)人對土地這樣的稀缺資源過度占有。

????記者觀察

????連環(huán)重拳打壓房價漲勢

????近半年來的樓市如同過山車，在萎靡之后掉轉(zhuǎn)勢頭一路飆升。今年4月14日起，房產(chǎn)新政密集出臺，樓市下一步究竟會如何走，尚待時間檢驗。

????房價驟然飆升

????在去年年底出臺的系列政策下，進入2010年，樓市出現(xiàn)了明顯觀望，成交量一再萎靡。

????以二手房市場為例，去年12月，北京二手房市場出現(xiàn)了超4萬套的歷史紀錄，但今年1、2月二手房總成交量才為23123套。

????這兩個月房價漲幅明顯趨緩，部分項目的價格已經(jīng)出現(xiàn)松動。但是，3月15日后，在三塊地王的刺激下，樓市大轉(zhuǎn)彎——成交量大幅上升，房價漲幅匪夷所思。

????據(jù)北京中原統(tǒng)計，二手住宅3月下半月達到17075套，相比半月上漲了96.9%。隨著交易量的上漲，二手房均價更是在半個月內(nèi)由13775元/平米上漲到了14650元/平米。

????新房市場毫不示弱，一季度商品房均價達到21880元/平米，而去年同期房價11615元/平米，漲幅達88.4%。3月開盤的28個項目中，有15個項目在2009年一季度已有銷售記錄，開盤價相比去年同期全部翻番，最高上漲幅度達到130%。

????在一片鮮紅的房價漲幅中，通州最為扎眼。2009年10月，通州房價尚未超過1萬元，到今年3月，就飆升到2萬元，4月上旬，甚至出現(xiàn)了沖刺3萬元的趨勢。

????連環(huán)政策出臺

????面對失控的漲幅，政府連出重拳。

????4月14日，總理溫家寶表示要嚴控房價過快上漲。

????4月15日，新國四條出臺，購買二套房執(zhí)行首付五成、利率1.1倍。同日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%。

????4月16日，北京土地掛拍政策大改革，推出首個“限房價”地塊掛牌式的項目。

????4月17日，新國十條出臺，停發(fā)三套及以上貸款，限制異地置業(yè)，地方政府處置不力將問責。

????4月19日，住建部發(fā)文，嚴打捂盤現(xiàn)象。

????4月23日，中國銀行率先宣布上調(diào)存量房貸利率。

????4月30日，北京出臺新政，明確限購一套房。

????一系列政策，如連珠炮般打在漲勢如虹的房價上，一道道政策宛如一道道令牌，目標只有一個：遏制住瘋狂上漲的房價。業(yè)內(nèi)驚呼此次調(diào)控的力度和準度。

 ???效果立竿見影

????史無前例的調(diào)控政策立刻在市場有了迅速反應，交易量大跌、客戶量驟降、放盤量猛升，房地產(chǎn)股全線飄綠。北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從14日到18日，北京二手房房源新增3000套，比之前的市場平均水平上漲了40%，其中通州、望京、亦莊、大興、昌平等區(qū)域的二手房房源數(shù)量環(huán)比漲幅甚至翻倍，個別區(qū)域還出現(xiàn)了一次性近30套、總價上億元的拋售大單。但在這4天內(nèi)，北京二手房市場新增客戶需求僅為2000組，下跌了八成。

????在價格上漲最猛的通州，不僅出現(xiàn)了成交量銳減的情況，而且八成以上的二手房業(yè)主表示愿降價售房，短短半個月，通州的二手房價格下降13%，部分小區(qū)降幅高達25%。新房市場，也有項目推出大幅優(yōu)惠。

????陳云峰認為這是全方位的調(diào)控政策，從市場的消費行為到企業(yè)的開發(fā)行為，從限制需求到強制增加供應，“力度之大前所未有，對整個行業(yè)而言，不亞于一次西伯利亞寒流。”

????這樣的反應明顯不同于以往的調(diào)控，普通購房者對此次調(diào)控抱以極高的期望。但是，最終效果如何，尚需時間和執(zhí)行情況檢驗。

????經(jīng)適房五一后仍執(zhí)行現(xiàn)行政策

????本報昨天報道了部分區(qū)縣房屋登記大廳出現(xiàn)“排長隊”辦理經(jīng)適房交易過戶的現(xiàn)象。當天，昌平區(qū)住建委門口的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”隊伍大幅縮水，辦理流程也改為由戶主領取號碼，排期辦理。市住建委表示，目前本市經(jīng)適房上市交易仍然按現(xiàn)行政策執(zhí)行，沒有發(fā)生變化，業(yè)主不必集中在五一放假之前申請辦理相關手續(xù)。五一之后，仍可按現(xiàn)行政策辦理。

????4月26日，住建部發(fā)出通知，明確經(jīng)適房的收回及使用等規(guī)定。隨后，很多經(jīng)適房業(yè)主排長隊搶辦交易過戶手續(xù)。不少人反映自己是接到中介電話，稱政策有變，再過幾天就不能辦了，所以趕緊辦理交易過戶。對此，市住建委表示，政策未變，已要求各區(qū)縣做好政策解釋和服務工作，在經(jīng)適房集中、交易過戶工作量大的區(qū)縣，相關部門應增加工作人員、加班加點、發(fā)放預約號，做好服務。加大對房地產(chǎn)中介機構(gòu)違法違規(guī)行為打擊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)其散布不實信息、出現(xiàn)違規(guī)代理行為，將堅決予以打擊。

????本版采寫本報記者翟 烜 魯歡 趙鵬 高晨 敖曉波 陳婷實習記者文姝琪