雖然2006年樓市二手房交易量在一系列宏觀政策的沖擊下出現(xiàn)了漲幅明顯回落的狀況，但是，在經(jīng)歷兩輪的宏觀調(diào)控之后，消費(fèi)者置業(yè)已經(jīng)逐漸變得更加理性和成熟。
對(duì)于今年二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)宏觀調(diào)控主要是加大對(duì)2006年出臺(tái)政策的執(zhí)行力度，出臺(tái)相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則，最大
限度確保二手房市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。
不少房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于今年的市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，并已經(jīng)開(kāi)始做各項(xiàng)準(zhǔn)備。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年二手房市場(chǎng)在保持穩(wěn)定的同時(shí)，將出現(xiàn)一些新的變化。
中介行業(yè)迎來(lái)“整頓年”
2006年，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的《執(zhí)業(yè)規(guī)則》，以此拉開(kāi)了整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部規(guī)范、嚴(yán)打不法操作行為和違法亂紀(jì)等事件的序幕。
2007年，相關(guān)部門(mén)將進(jìn)一步出臺(tái)新政加大對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于公平、透明與合理。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在資金監(jiān)管方面，預(yù)計(jì)“銀行＋第三方”作為資金共同監(jiān)管的方式最有可能實(shí)施。該政策的實(shí)施有助于二手房市場(chǎng)的規(guī)范，中介公司挪用客戶(hù)錢(qián)款的現(xiàn)象將得到控制。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)侯淅珉日前在二手房資金監(jiān)管方案研討會(huì)上透露，建設(shè)部正在研究制定旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、加強(qiáng)資金監(jiān)管的文件，該文件將于近期出臺(tái)。
屆時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本存款賬戶(hù)將嚴(yán)禁代收代付房產(chǎn)交易資金。他預(yù)計(jì)，該文件將對(duì)一些勢(shì)力較弱的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來(lái)較大沖擊，估計(jì)有些企業(yè)將被淘汰出局。今后二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)金額有可能不再由中介經(jīng)手，而是存入有公信力的第三方進(jìn)行監(jiān)管。
二手房?jī)r(jià)格漲幅趨緩
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)今年二手房?jī)r(jià)格漲幅將趨緩，分析原因主要是今年我市將出現(xiàn)一手住宅集中供應(yīng)，很大程度上緩解了購(gòu)房需求，導(dǎo)致價(jià)格漲幅趨緩。
一、二手房市場(chǎng)處于聯(lián)動(dòng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一手房供給與價(jià)格變化對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì)產(chǎn)生很大影響。根據(jù)“90，70”的要求，過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這勢(shì)必會(huì)推遲部分項(xiàng)目到2007年才能入市，再加之今年我市將有大量普通商品房、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房入市，將在很大程度上緩解供需之間的矛盾。
政策方面，2007年，房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策仍將繼續(xù)延續(xù)去年政策的基本點(diǎn)，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)控結(jié)構(gòu)。今年的宏觀調(diào)控政策將更加側(cè)重市場(chǎng)針對(duì)性、行業(yè)針對(duì)性和定向性，聚焦于造成房?jī)r(jià)上漲的主要矛盾點(diǎn)，努力解決大量中低收入人群的購(gòu)房需求與居高不下的房?jī)r(jià)形成的社會(huì)問(wèn)題。
此外，由于各項(xiàng)稅費(fèi)政策已經(jīng)基本落實(shí)，中介行業(yè)的內(nèi)部整頓（例如禁止吃差價(jià)，禁止現(xiàn)金收房），以及二手房源的有效供給增加等各方面因素，也會(huì)造成未來(lái)的二手房房?jī)r(jià)漲幅速度將會(huì)較之去年有所減緩。
供需比例仍有錯(cuò)位
供給方面，2006年由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，給二手房源的釋放帶來(lái)一定阻礙。但由于剛性需求依然強(qiáng)勁，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年又會(huì)有7%-8%的存量房進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)交易。而且隨著二手住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展，解除五年之限的二手住宅逐漸增多，預(yù)計(jì)2007年二手房源供應(yīng)量將有所增加。
需求方面，在經(jīng)歷兩輪的宏觀調(diào)控之后，消費(fèi)者已經(jīng)從原先對(duì)政策的不理解慢慢地變得理解。因此，當(dāng)消費(fèi)者的心理在經(jīng)歷了兩年的“政策洗禮”之后已經(jīng)變得更加成熟之時(shí)，尤其是在交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)政策對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手房的交易量將會(huì)得到有效提升。
雖然供給和需求都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但由于2007年供應(yīng)量增加的速度不及需求量增加的速度，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求格局難以改變，主要依據(jù)如下：老城區(qū)拆遷改造力度將繼續(xù)加大，“城區(qū)居住情結(jié)”促使該群體傾向于選擇在原居住地周邊購(gòu)房，而這將成為今年二手房市場(chǎng)剛性需求的重要組成部分。另外，１９８０年以后首次人口高峰出生的一代人已到了結(jié)婚年齡，其中70％的婚前一到兩年有購(gòu)房需求，其中不少人會(huì)選擇二手房。
一位中介人士表示，在強(qiáng)大的剛性需求壓力下，今年二手房的交易價(jià)格也不大可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
熱點(diǎn)戶(hù)型基本不變
兩輪宏觀調(diào)控之后，我市二手房市場(chǎng)的購(gòu)房需求基本是以自住為主要目的，這就要求購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)以房?jī)r(jià)、面積以及地理位置作為主要考慮因素。
從去年我市成交面積以及成交價(jià)格來(lái)看，購(gòu)房者主流消費(fèi)需求的匹配性決定了50萬(wàn)元以下、90平方米以下的房源依然是今年二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的交易主體。再加上目前的二手房市場(chǎng)主力購(gòu)買(mǎi)群體以中低收入人群為主，因此，中低檔價(jià)位的二手房主體交易地位不會(huì)在短時(shí)期內(nèi)發(fā)生太大變化。
不少中介門(mén)店表示，中低價(jià)位房將是今年二手房市場(chǎng)的主角，并已經(jīng)開(kāi)始在房源等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。
2007年購(gòu)房者在選擇購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)和從前最大的區(qū)別在于，價(jià)格因素的影響正在逐漸趨淡，選擇標(biāo)準(zhǔn)正從價(jià)格因素慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域、環(huán)境等其他因素。
以往購(gòu)買(mǎi)一、二手房的購(gòu)房需求是被價(jià)格因素所分隔的，一、二手房之間的價(jià)差導(dǎo)致了部分購(gòu)房者進(jìn)入了二手房市場(chǎng)。但從2006年開(kāi)始，二手房的房?jī)r(jià)由于征收稅費(fèi)等因素的影響，使得二手房?jī)r(jià)格的上漲速度迅猛，甚至在部分區(qū)域還出現(xiàn)了一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。再加上城市邊緣區(qū)域的供應(yīng)量逐年加大，這些因素讓二手房的區(qū)域、環(huán)境優(yōu)勢(shì)十分明顯。
二手房貸成競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)
2006年8月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場(chǎng)”，顯示了政策對(duì)二手房貸的傾斜性。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著可開(kāi)發(fā)土地的減少，二手房交易將逐漸成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主導(dǎo)，二手房貸也將逐漸取代一手房貸而成為房貸市場(chǎng)的主流。
據(jù)了解，在控制風(fēng)險(xiǎn)方面，一手房貸的外部人為風(fēng)險(xiǎn)較大，比如假按揭屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時(shí)，可通過(guò)評(píng)估以及與經(jīng)紀(jì)公司的合作，分散及控制風(fēng)險(xiǎn)。從政策導(dǎo)向、市場(chǎng)空間、風(fēng)險(xiǎn)控制這三個(gè)方面來(lái)看，二手房貸市場(chǎng)的前景都非常廣闊。
銀行人士預(yù)測(cè)，目前為消費(fèi)者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要包括中資銀行、經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)。但在2007年對(duì)外資銀行全面放開(kāi)之后，房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點(diǎn)；加上經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)，這四方對(duì)二手房按揭市場(chǎng)這一塊大蛋糕的爭(zhēng)奪肯定將更加激烈。
此外，巨大的貸款收益再加之按規(guī)定銀行對(duì)于未封頂房屋不得批準(zhǔn)按揭貸款政策的限制，以及外資銀行對(duì)于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的巨大沖擊，這些更加促使銀行加大創(chuàng)新力度，不斷推出貸款創(chuàng)新產(chǎn)品，在二手房市場(chǎng)上提高占有份額。
大戶(hù)型稅或?qū)㈤_(kāi)征
就目前房地產(chǎn)政策面來(lái)看，對(duì)大戶(hù)型開(kāi)征保有稅似已是“箭在弦上”之事。市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)一旦開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅，出于避稅的考慮，將會(huì)有相當(dāng)一部分擁有多套大戶(hù)型的業(yè)主出售其房產(chǎn)，并可能出現(xiàn)市場(chǎng)拋售現(xiàn)象。屆時(shí)，大戶(hù)型二手房的房源供給量將會(huì)猛增。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)加上名目繁多的稅費(fèi)，將會(huì)使其對(duì)大戶(hù)型更加望而生畏，從而使大戶(hù)型房源的客戶(hù)需求量會(huì)得到抑制。在供大于求的市場(chǎng)中，大戶(hù)型的房?jī)r(jià)也將在一定程度上有所平抑。
一位中介人士表示，近一個(gè)月來(lái)，的確有不少持有大戶(hù)型住宅的業(yè)主，前來(lái)咨詢(xún)賣(mài)房事宜，他們普遍擔(dān)心未來(lái)大戶(hù)型保有稅的開(kāi)征，會(huì)使他們的投資陷入進(jìn)退兩難的境地。
本報(bào)記者 呂 蕾
