在需求面前如何看房?jī)r(jià)？對(duì)于目前被各方熱議的房?jī)r(jià)，17日，中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，宏觀調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)、打壓開發(fā)商、打壓房?jī)r(jià)，而是打壓房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的根源是錢多地緊，明年是政府宏觀調(diào)控的政策落實(shí)年，將重點(diǎn)調(diào)整和合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需
關(guān)系。
宏觀調(diào)控
重點(diǎn)在供求關(guān)系
顧云昌說(shuō)，2006年是國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上政策出臺(tái)最多的一年，但更多是在紙上談兵，真正落到實(shí)處可能是2007年。2007年宏觀調(diào)控的效果會(huì)在遏制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快上有所體現(xiàn)，但降幅不會(huì)太大。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題，是供求關(guān)系。供求關(guān)系為什么不平衡？表面看起來(lái)是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，價(jià)格問(wèn)題，實(shí)際上只有找到其中深層次的原因才能更好的、合理引導(dǎo)，有效調(diào)控。
一方面控制供應(yīng)，因?yàn)檎麄�(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)不需要投資規(guī)模加大，房地產(chǎn)保持一定的投資規(guī)模，控制需求。通過(guò)什么來(lái)控制需求？主要是控制房地產(chǎn)領(lǐng)域的三個(gè)需求，第一是炒樓的需求，稅收的政策核心是抑制炒樓，第二是過(guò)度的拆遷，大拆大建帶來(lái)的需求。第三個(gè)是90平方米的問(wèn)題，中央引導(dǎo)大家不要過(guò)度的消費(fèi)和超前的消費(fèi)，要適度的消費(fèi)。
錢多地緊
致使房?jī)r(jià)飆升
顧云昌表示，宏觀調(diào)控2007年要落實(shí)到每個(gè)城市，這表明了中央的決心。但是可以看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求仍然旺盛，需求過(guò)旺背后總結(jié)就是四個(gè)字：錢多地緊。我國(guó)國(guó)家資金流動(dòng)過(guò)程比較多。這個(gè)是由于大家收入的提高，利率比較低，再加上外匯儲(chǔ)備超過(guò)1萬(wàn)億美元，人民幣匯率有升值的壓力等等原因?qū)е铝速Y金流的問(wèn)題，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是中國(guó)社會(huì)錢多了，大家有的是錢，但是找不到正常的投資渠道，更多的投資渠道�，F(xiàn)在只是好一點(diǎn)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，房地產(chǎn)面臨的壓力就是有錢人多，有錢買房的人太多了，這就是需求旺盛的主要原因。
顧云昌說(shuō)，現(xiàn)在有錢人不少，這部分人沒(méi)有別的投資出路就買房了。因?yàn)榉孔拥谋Ｖ翟鲋�，大家看得很清楚，而且銀行的利率又很低，股票又有風(fēng)險(xiǎn)，這是必然導(dǎo)致旺盛的原因。相對(duì)這個(gè)旺盛原因，土地要控制，房地產(chǎn)業(yè)把它叫土地炎癥，對(duì)土地的監(jiān)管力度要加大，提高土地的使用率等，這樣的情況下，整個(gè)的市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)會(huì)改變，這是客觀的事實(shí)。明年房?jī)r(jià)還保證穩(wěn)定正常，指望房?jī)r(jià)往下掉，部分城市可能，這是個(gè)人的觀點(diǎn)�？陀^擺在那里，土地開發(fā)量決定了地方上的一些事情。減少對(duì)樓市的壓力，減少對(duì)需求的壓力，對(duì)房?jī)r(jià)的壓力就小一點(diǎn)。金融系統(tǒng)開放以后，外資銀行進(jìn)入會(huì)加大金融改革。如果這方面能夠加快速度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的好處。
宏觀調(diào)控
要兩條腿走路
顧云昌說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，有的不是市場(chǎng)問(wèn)題，但是往往責(zé)怪市場(chǎng)，甚至對(duì)開發(fā)商都要?jiǎng)澐帧昂萌恕�、“壞人”之說(shuō)了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，就是要市場(chǎng)的歸市場(chǎng)管理，政府的歸政府管理。宏觀調(diào)控以后就要兩條腿走路。
比如社會(huì)保障缺失，許多人買不起房，現(xiàn)在更買不起，可能就責(zé)怪市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題，中國(guó)的住宅市場(chǎng)化沒(méi)錯(cuò)，這個(gè)道路堅(jiān)決堅(jiān)持，最主要的問(wèn)題出在哪里？就是社會(huì)保障缺失，所以房地產(chǎn)上的創(chuàng)新點(diǎn)，就是社會(huì)保障創(chuàng)新，這方面是對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀至關(guān)重要的。如果把中低收入的住房保障問(wèn)題改進(jìn)了，規(guī)范了，這個(gè)問(wèn)題能夠普及，對(duì)低收入家庭住房問(wèn)題，有了解決方案，今年拿不到明年拿，明年拿不到后年拿。這個(gè)對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展非常重要，這方面恐怕明顯是要認(rèn)真落實(shí)的一年。
房地產(chǎn)的制度，1998年出的房改政策就有一條，在具體經(jīng)營(yíng)當(dāng)中沒(méi)有不斷的完善，而是逐漸的擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)型補(bǔ)貼，這種思路是很好的思路，其實(shí)經(jīng)濟(jì)型住房搞好了，政府加大管理力度，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展會(huì)有很大的幫助。
“五美”是房地產(chǎn)企業(yè)
創(chuàng)新的思路
“我們房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的問(wèn)題是貪大求洋�！鳖櫾撇J(rèn)為，開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是產(chǎn)品創(chuàng)新，綠色發(fā)展是創(chuàng)新的重點(diǎn)，中央已提出推行符合中國(guó)國(guó)情的住宅建設(shè)模式和住宅消費(fèi)優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在看來(lái)我國(guó)的人均國(guó)土資源是稀缺的，環(huán)境負(fù)擔(dān)很重，現(xiàn)在房地產(chǎn)增長(zhǎng)方式和現(xiàn)有的資源環(huán)境的承受能力相脫節(jié)，一個(gè)表現(xiàn)在現(xiàn)在蓋的房子絕大部分不健全，第二點(diǎn)房子越蓋越大了，蓋的房子當(dāng)中，土地能源耗費(fèi)比較高，使用過(guò)程當(dāng)中能源的耗費(fèi)更多，水的問(wèn)題、材料能源問(wèn)題都很緊張，這幾年開發(fā)商在這方面動(dòng)的腦筋不多，也很少討論。
他提出，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的思路也要講“五美”：第一美叫“緊湊美”，產(chǎn)品要緊湊美。中國(guó)的樓市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩虛，第一是虛火，第二是虛胖，樓盤面積過(guò)大，現(xiàn)在90平方米住房成了開發(fā)商的邊角料，住房的面積是大躍進(jìn)了，但是品質(zhì)沒(méi)有大躍進(jìn)�，F(xiàn)在又回歸緊湊型，這是國(guó)家提供的，建設(shè)部提出來(lái)緊湊型的城市，不要太大，顧云昌認(rèn)為，在緊湊型這一條加上緊湊型房產(chǎn)，大小都要緊湊，浪費(fèi)面積是可恥的，白白浪費(fèi)能源是可恥的。
第二美叫做“內(nèi)在美”，我國(guó)的樓盤這幾年有很大的進(jìn)步，但是開發(fā)商將營(yíng)銷策劃的大量精力放在外部，內(nèi)在的品質(zhì)做得不夠，現(xiàn)在應(yīng)該是蓋百年建筑的時(shí)候了。
第三美叫“成熟美”，現(xiàn)在的產(chǎn)品不成熟，開發(fā)商浮躁，開發(fā)商的規(guī)劃也浮躁，這是一個(gè)不成熟的表現(xiàn)，第二個(gè)不成熟是毛坯房，先天發(fā)育不全，開發(fā)商一定要朝著精品房，成品房方向發(fā)展。
第四美叫“人文美”，中國(guó)的房地產(chǎn)這幾年開始啟動(dòng)，東南西北差不多千樓一面，應(yīng)該搞有青島特色的建筑。另外小區(qū)應(yīng)該營(yíng)造一個(gè)和諧、親情的環(huán)境，這是人文的東西，是應(yīng)該提倡的。
最后一個(gè)美叫“更新美”，老房子如何改造，如何充分利用，小區(qū)如何進(jìn)一步完善，應(yīng)該在這方面作工作。
