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房地產(chǎn)價(jià)格問題變得如此敏感，令人驚訝的是，有一些媒體和民眾急切地覺得房?jī)r(jià)大跌特跌是一樁好事，那么不妨考慮，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)雪崩式的價(jià)格下跌，我們能夠收獲什么？在此，崩盤被定義為，12個(gè)月內(nèi)，一手和二手房交易價(jià)格下跌30％以上，以及其余未交易的物業(yè)存量的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值也下跌30％以上。
先看銀
行系統(tǒng)承受的沖擊。目前銀行系統(tǒng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的大約有六類貸款：第一類是土地開發(fā)貸款，余額大約為2000億，其中對(duì)各地土地儲(chǔ)備中心的貸款約為1000億；第二類是對(duì)開發(fā)商的貸款，余額大約為9200億；第三類是對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款，這類貸款的數(shù)額較難確定，估計(jì)在2000億左右；第四類是對(duì)個(gè)人的住房抵押貸款，余額為1.9萬(wàn)億；第五類是混入到個(gè)人消費(fèi)貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計(jì)在數(shù)百億的規(guī)模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個(gè)人住房公積金貸款大約2300億。
累計(jì)起來(lái)，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持大約在3.51萬(wàn)億。如果遭遇房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，這些信貸會(huì)遭受怎樣的損失？
關(guān)于土地開發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備中心獲得此類貸款，通常一是依賴地方政府擔(dān)保，二是以土地使用權(quán)作為質(zhì)押物，這種做法既違反擔(dān)保法也違反央行的《貸款通則》。考慮到各地土地儲(chǔ)備中心資本金匱乏，運(yùn)作杠桿極高，也考慮到土地開發(fā)中征地拆遷安置等投入，以及“七通一平”投入，對(duì)銀行而言既毫無(wú)流動(dòng)性也缺乏回收變現(xiàn)可能，處置成本和難度極高。日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后，地價(jià)一度下跌了80％，因此如果房地產(chǎn)崩盤，我們傾向于認(rèn)為此類貸款將完全損失。
關(guān)于對(duì)開發(fā)商的貸款，目前開發(fā)商資質(zhì)可以分為四類，為便捷起見，我們粗略地假定，占開發(fā)商總數(shù)20％的一二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商占用了全部貸款的80％。根據(jù)2006年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名的調(diào)查，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額為6100億，凈資產(chǎn)約為2550億，土地儲(chǔ)備為4億平米。除百?gòu)?qiáng)企業(yè)之外，二級(jí)以上資質(zhì)開發(fā)商的凈資產(chǎn)大約為2600億。其余二級(jí)以下開發(fā)商累計(jì)全部?jī)糍Y產(chǎn)僅2000億左右。
如果遭遇房地產(chǎn)崩盤，二級(jí)以上資質(zhì)的開發(fā)商，大約有30％將進(jìn)入破產(chǎn)清算；二級(jí)以下資質(zhì)的開發(fā)商，則可能全部破產(chǎn)�？傮w上有90％的開發(fā)商將因行業(yè)崩盤而不復(fù)存在，這也是中國(guó)20世紀(jì)90年代那一輪房地產(chǎn)熱潮的經(jīng)驗(yàn)值。
據(jù)此進(jìn)一步推算，目前對(duì)開發(fā)商的貸款通常采取封閉賬戶管理，抵押物是土地使用權(quán)和地面建筑，這些抵押物的變現(xiàn)處置效果是相當(dāng)糟糕的。
考慮到對(duì)二級(jí)以上資質(zhì)的開發(fā)商的7360億貸款，目前對(duì)應(yīng)的是5150億凈資產(chǎn)和4億平方米土地儲(chǔ)備，根據(jù)央行要求開發(fā)商自有資金率至少35％的要求，目前而言這些貸款的不良率在7％以下，大致還是安全的。但在遭遇行業(yè)崩盤時(shí)，即便三成開發(fā)商出局，但其凈資產(chǎn)卻極有可能整體縮水更嚴(yán)重（假定為40％），那么7360億貸款最多能獲償3090億，相應(yīng)的可疑及損失貸款可能高達(dá)4270億。
考慮到二級(jí)以下資質(zhì)的開發(fā)商基本沒有從事過實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)，因此其整體出局時(shí)，現(xiàn)有的2000億凈資產(chǎn)極有可能蕩然無(wú)存，因此，對(duì)其的1840億貸款也會(huì)隨之蒸發(fā)。
兩項(xiàng)相加，如果房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，9200億開發(fā)商貸款形成可疑和不良貸款的總額大約為6110億元，這些不良貸款的特點(diǎn)是貸款損失高，次級(jí)和可疑貸款占比較低。
關(guān)于對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款，目前大型建筑施工企業(yè)都是大型央企，較小規(guī)模的企業(yè)往往是通過層層分包獲得項(xiàng)目。因此對(duì)其2000億貸款，遭遇行業(yè)崩盤時(shí)可能會(huì)有一半形成不良資產(chǎn)，但其中損失類貸款占比較低。
關(guān)于個(gè)人按揭貸款，目前1.9萬(wàn)億的個(gè)人按揭貸款整體不良率不足2％，平均按揭率為63％，平均借款期限為17年。因此對(duì)此類貸款，值得考慮的問題是：抵押物價(jià)值如何？個(gè)人未來(lái)收入變動(dòng)如何？與懲罰貸款人違約責(zé)任的相關(guān)司法體系是否奏效？ 一一對(duì)上述問題進(jìn)行分析。關(guān)于個(gè)人按揭的抵押物價(jià)值，央行的統(tǒng)計(jì)顯示，貸款人所購(gòu)貸款對(duì)應(yīng)的物業(yè)在過去3年價(jià)格平均上漲了15％，因此即便未來(lái)1個(gè)月其市值下跌30％，那么對(duì)應(yīng)于1元按揭貸款，其抵押物的價(jià)值仍然高達(dá)1.28元，即便考慮到處置成本，銀行也完全可以封閉貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口。
關(guān)于個(gè)人未來(lái)收入的變動(dòng)，不少官員和學(xué)者都擔(dān)心按揭貸款的長(zhǎng)期性使其面對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)更脆弱。這種說法難以成立。不景氣不僅僅使個(gè)人按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)企業(yè)和個(gè)人的其他貸款業(yè)務(wù)也概莫例外。事實(shí)上和居民收入相比，企業(yè)盈利能力更易遭受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。
在過去7年，中國(guó)居民的收入增長(zhǎng)一直維持在10％－12％的區(qū)間之內(nèi)，工資剛性決定個(gè)人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)。如果行業(yè)崩盤和個(gè)人按揭貸款利率大幅度上升兩種災(zāi)難性情況沒有同時(shí)發(fā)生，那么居民還款能力就大致不受損害。
目前最難以估測(cè)的是一旦貸款人違約，銀行是否可以對(duì)抵押物進(jìn)行有效處置？因此與其說行業(yè)崩盤給按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)?yè)p失，還不如說帶來(lái)巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)。只要司法體系不軟弱無(wú)效，那么撇除少數(shù)害群之馬帶來(lái)的三五百億貸款惡意拖欠，樂觀估計(jì)個(gè)人按揭可以基本無(wú)恙。
關(guān)于個(gè)人裝修貸款，這部分貸款或者通過購(gòu)房者的價(jià)格虛報(bào)，被納入到按揭貸款中；或者由于其貸款周期短而風(fēng)險(xiǎn)容易控制，因此此類貸款形成不良的可能性也不大。
關(guān)于政策性住房貸款，其中2300億公積金貸款可能會(huì)遭受比商業(yè)貸款高得多的資產(chǎn)損失。一是公積金貸款人的住房需求往往是拆遷安置造成的被動(dòng)需求，其還款人本身能力較弱；二是對(duì)公積金貸款人的還款約束、催收等難度較大，更容易遭受來(lái)自社會(huì)安定方面的考慮。因此如果行業(yè)崩盤，此類貸款達(dá)到25％左右的不良率并不為過，其余500億政策性住房貸款則可能全部成為不良，因此這一塊的不良余額可能在1070億。
累加上述各項(xiàng)，大致粗略的估計(jì)是：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的3.51萬(wàn)億貸款而言，目前的全口徑綜合不良率大約為4.6％左右。如果12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下跌30％，那么不良貸款可能激升到1.02萬(wàn)億的水平，不良率大約為29.1％。中國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)的整體不良率將因此上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的8.3％重新惡化到11.5％。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使地方政府每年收獲了5000多億的土地出讓金，使中央政府每年收獲了數(shù)千億稅收，當(dāng)然也使中國(guó)收獲了蔚為壯觀的開發(fā)商富豪榜單。如何理解行業(yè)崩盤的結(jié)局？房地產(chǎn)行業(yè)的悲劇，對(duì)政府而言，大約相當(dāng)于其未來(lái)再處置中國(guó)建設(shè)銀行加上中國(guó)銀行改制上市過程中的同等不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；對(duì)居民而言，大致相當(dāng)于其14％的家庭財(cái)產(chǎn)全部蒸發(fā)。
因此，對(duì)中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，各方應(yīng)有理性的預(yù)期，調(diào)控是完全必要的，但絕不意味中央希望樓市崩盤。
責(zé)任編輯：林彥婷
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