2005年，上海的樓市進入了理性的調(diào)整狀態(tài)。市場的理性回歸，也讓消費者學(xué)會了用理性的眼光看待市場，無論是買房還是賣房，理性是第一位的。展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務(wù)的有關(guān)專家認為，預(yù)計市場的新增供應(yīng)在2006年可達2700萬平方米，存量住宅供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，整體呈供大于求態(tài)勢，但
部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，因此未來一年整體住宅市場走勢將是謹慎樂觀，區(qū)域差異將越來越明朗，定價機制將不斷完善，不同產(chǎn)品的發(fā)展方向也將多元化。
據(jù)分析，市場將呈現(xiàn)一個區(qū)域差異明朗化，發(fā)展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預(yù)計將有一定幅度提高，成交均價則還有下跌空間，但不同區(qū)域價格走勢將有明顯分化。
相對于過去的一年，2006年上海住宅市場面臨的宏觀環(huán)境將有所不同，政策及經(jīng)濟等各方面因素都有發(fā)生改變的可能。
對住宅市場來說，預(yù)計2006年的金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數(shù)的趨勢，從國際角度來說，海外基金普遍預(yù)期人民幣將繼續(xù)升值，因此持有大陸物業(yè)還將是具有盈利預(yù)期的；這些因素都將對2006年住宅市場產(chǎn)生利好效應(yīng)。
相對于金融或貨幣政策，財政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業(yè)稅、二手房買賣的個人所得稅等一旦開征，對住宅市場將產(chǎn)生需求抑制效應(yīng)。但這種抑制效應(yīng)是針對需求中的部分購房者，影響面多寡將取決于政策的細節(jié)規(guī)定。
面對更加成熟挑剔的消費者，發(fā)展方向多元化，居住品質(zhì)將成為制勝關(guān)鍵因素。在買方市場下，唯有產(chǎn)品質(zhì)量、居住品質(zhì)才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質(zhì)的最關(guān)鍵因素，此外，開發(fā)商對產(chǎn)品的打造也是加分的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計2006年住宅特別是中高檔住宅將發(fā)展出更多宜居概念并體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上，如設(shè)計、裝修、智能化配套等方面的細節(jié)處體現(xiàn)品質(zhì)優(yōu)勢，以吸引自住客，決勝市場。展望總體市場：住宅供應(yīng)將與2005年基本持平，價格總體小幅走低。
(本文數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)交易中心)
供應(yīng)：存量住宅將逐步成主體
據(jù)預(yù)計，2006年全市住宅新增供應(yīng)量將達到2700萬平方米，存量房市場供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，將產(chǎn)生較強競爭，中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，未來供應(yīng)二手房比例將逐步提高。
2001-2004年上海住宅市場發(fā)展迅速，在規(guī)模不斷增加的同時價格也一路上揚，特別是2004年均價同比漲幅更是創(chuàng)歷史新高。進入2005年以來，宏觀調(diào)控有效抑制了過熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購房者也產(chǎn)生一定觀望心態(tài)，去化速度的放慢又導(dǎo)致部分開發(fā)商產(chǎn)生觀望心態(tài)，并推遲項目的上市。從2005年全年來看，呈明顯供大于求態(tài)勢，對價格具有拉低效應(yīng)，但由于第1季度房價漲幅相當高，經(jīng)過其后3個季度的調(diào)整，全年均價7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8%。
2003、2004年上海住宅新開工面積穩(wěn)步增長，2004年新開工面積2669萬平方米，2005年1-11月新開工面積累計1979萬平方米。雖然2005年供應(yīng)較2004年有所下降，但房地產(chǎn)開發(fā)慣性將使得未來2年左右的供應(yīng)具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應(yīng)將不會有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應(yīng)相對新增供應(yīng)更具彈性，其比例將不斷上升，在市場定價機制中將發(fā)揮更大作用。新增供應(yīng)并非住宅市場供應(yīng)的全部，考慮到上海住宅市場發(fā)展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區(qū)二手住宅比例更是高于新增住宅供應(yīng)，因此在定價等市場機制中正發(fā)揮著越來越大的作用。預(yù)計2006年存量房供應(yīng)將可能與新增供應(yīng)基本持平，但具體數(shù)字則具有一定彈性。
綜合考量各種因素，泛城預(yù)計2006年存量住宅市場供應(yīng)可達1500萬平方米或者更多。雖然絕對數(shù)量少于新增供應(yīng)量，但考慮到新增供應(yīng)量中配套及動遷房占到相當比重，存量市場供應(yīng)將對新增供應(yīng)的消化產(chǎn)生較強競爭。
就中心城區(qū)而言，隨著新推土地的減少，政府對城區(qū)高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預(yù)計未來新增住宅供應(yīng)總量將逐步減少，存量住宅供應(yīng)將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區(qū)新增供應(yīng)較外圍區(qū)域?qū)媾R更好的市場條件。
責任編輯：林彥婷
