北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩日前發(fā)出《對(duì)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大預(yù)測(cè)》，在業(yè)內(nèi)學(xué)者已經(jīng)達(dá)成“不談房?jī)r(jià)”默契的背景下，董藩這篇不忌諱談房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)文章格外引人關(guān)注，高峰時(shí)在百度搜索到的轉(zhuǎn)載網(wǎng)頁(yè)竟接近萬(wàn)個(gè)。
他的預(yù)測(cè)在網(wǎng)絡(luò)上遭到網(wǎng)友的大規(guī)模反駁，一位四川的網(wǎng)友更是長(zhǎng)篇大論地對(duì)董教授的各個(gè)
觀點(diǎn)逐一作了點(diǎn)評(píng)。
不管怎樣，董藩的預(yù)測(cè)已經(jīng)有兩條得到證實(shí)。地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)究竟有多少會(huì)在今年成為現(xiàn)實(shí)？“80%”�！蛱鞂�(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇日前表示，今后要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。
關(guān)于土地放量，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授在2005年底《對(duì)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大預(yù)測(cè)》中就提出了類似的預(yù)測(cè)。而他預(yù)測(cè)中的房?jī)r(jià)仍將上漲的說(shuō)法也在今年1月份就得到了證實(shí)。
土地閘門(mén)要打開(kāi)？
董藩在預(yù)言中有意把“城市土地控制會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)”放在了前面。他表示，“8·31”大限之前政府雖然集中放了一些土地，但大限之后土地市場(chǎng)管理得還是比以前緊。今年依然要嚴(yán)控房?jī)r(jià)大幅上升，土地管理部門(mén)必然不能置身事外，2006年的土地閘口怎一個(gè)“松”字了得？
對(duì)此，一位跟帖的四川網(wǎng)友表示，土地的放量是必然的。同時(shí)，土地價(jià)格有可能不是“溫柔”上揚(yáng)，而是比房?jī)r(jià)漲得更加厲害。北京萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶也表明了同樣的觀點(diǎn)：“土地價(jià)格肯定會(huì)上漲。而且是越向城市中心聚集，價(jià)格上漲幅度越大。因?yàn)榻窈笸恋氐墨@得方式是招拍掛，而招拍掛的精髓是價(jià)高者得�！�
房?jī)r(jià)到底漲多少？
董教授在預(yù)言中指出，房地產(chǎn)價(jià)格依然上漲，但漲幅可能小一些，估計(jì)會(huì)在5%-9%之間。
不過(guò)，那位四川網(wǎng)友也好，任志強(qiáng)、黃璽慶也好，幾乎所有預(yù)言的人都看漲2006年的房?jī)r(jià)，有人甚至還開(kāi)出了10%-15%的上漲幅度。
下個(gè)月將驗(yàn)證什么？
如果說(shuō)一月份董教授的第一個(gè)預(yù)測(cè)就已經(jīng)在很多城市得以實(shí)現(xiàn)的話，二月份土地供應(yīng)增加的預(yù)言也成了真事兒，那么，在接下來(lái)的第三個(gè)月，還有哪一個(gè)預(yù)測(cè)被驗(yàn)證呢？
恐慌期過(guò)去？還是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)總部進(jìn)京？“順序難以排定。”董藩聲音平靜。
“80%的預(yù)測(cè)都會(huì)成真”
土地放量的預(yù)測(cè)僅僅一個(gè)月的時(shí)間就得到了證實(shí)，對(duì)此，董藩在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，這個(gè)觀點(diǎn)得到證實(shí)是預(yù)料之中的事情。
前一個(gè)階段對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城的整頓一方面規(guī)范了土地市場(chǎng)，同時(shí)也使得土地的閘口被控制得過(guò)緊，住宅用地的供應(yīng)沒(méi)有得到應(yīng)有的保障。為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，引導(dǎo)需求減緩的情況下，還要增加土地尤其是住宅用地的供應(yīng)量。
董藩告訴記者，這些預(yù)測(cè)得到驗(yàn)證是遲早的事，估計(jì)年底80%的預(yù)測(cè)都會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。
反駁：需求增長(zhǎng)難控制
就在董藩教授《2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)》的文章被掛在網(wǎng)上不久，就有名為“鄒宗進(jìn)”的四川網(wǎng)友發(fā)表長(zhǎng)篇反駁，觀點(diǎn)或同或異，都代表了另外一批人的看法，在這里，記者也整理了“鄒宗進(jìn)”的部分精彩言論以達(dá)到和董藩的預(yù)言相和的目的。
鄒宗進(jìn)首先肯定了董藩關(guān)于房?jī)r(jià)上漲和土地放量的說(shuō)法，并且在文中引用成都的實(shí)際情況予以證實(shí)。他指出，2006年剛開(kāi)始了半個(gè)月，成都的土地已經(jīng)開(kāi)始供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的熱情也很高，土地?cái)?shù)量的放出增加，價(jià)格更是不斷上漲。
對(duì)于董藩的其他觀點(diǎn)，鄒宗進(jìn)逐一進(jìn)行了反駁：
房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10%
“冒進(jìn)一點(diǎn)講，房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅是5-9%的增幅，而應(yīng)該至少是10-15%的增幅�！编u宗進(jìn)強(qiáng)調(diào)，土地的放量是必然的。土地價(jià)格有可能要比房?jī)r(jià)漲得更加厲害，高地價(jià)獲取的土地的相關(guān)項(xiàng)目，其入市時(shí)機(jī)則會(huì)往后推遲，以獲取市場(chǎng)足夠的認(rèn)同。
不存在政策恐慌期
恐慌并沒(méi)有真正存在，董教授所說(shuō)的只是“政策觀望期”，而這個(gè)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入更加資本化、實(shí)力化、品牌化的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)之中。
規(guī)范市場(chǎng)秩序政策不現(xiàn)實(shí)
董藩提到控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開(kāi)發(fā)，推行實(shí)名購(gòu)房制度等，這些政策從理論上講好像是對(duì)的。但客觀來(lái)說(shuō)，要真正實(shí)施和達(dá)到，是有很多不現(xiàn)實(shí)的。
需求控制難以實(shí)施
董教授提到
“現(xiàn)在人均住宅建筑面積已經(jīng)超過(guò)26平方米，如此下去用不了幾年小康居住目標(biāo)就會(huì)實(shí)現(xiàn)�！边@個(gè)計(jì)算，讓所有做房地產(chǎn)工作的人都感到行業(yè)的日子沒(méi)有多長(zhǎng)了，是不是都需要轉(zhuǎn)行了？
“別墅生活在中國(guó)將永遠(yuǎn)是異邦情調(diào)，不適合國(guó)情�！比绻娴氖沁@樣，那么現(xiàn)在還在努力學(xué)習(xí)、工作和奮斗的“中國(guó)人民”，就只能終極置業(yè)在“公寓”？還是“花園洋房”？
貨幣化補(bǔ)助存在問(wèn)題
任何一個(gè)社會(huì)，都兼容了窮人和富人，并同時(shí)上演著窮人和富人的游戲，而游戲的制定者，影響著游戲的上演。
而目前的住房保障政策———經(jīng)濟(jì)適用房看起來(lái)是站在窮人的立場(chǎng)說(shuō)話的；而事實(shí)上很多都被有關(guān)系的人鉆了空子。誰(shuí)敢保證董教授倡導(dǎo)的貨幣補(bǔ)助就不會(huì)被鉆空子呢？
政策不是立法的依據(jù)
董藩教授在他的預(yù)測(cè)文章中呼吁，“房地產(chǎn)理財(cái)觀念給宏觀調(diào)控帶來(lái)了更大壓力：光靠行政措施不行，立法手段必須登場(chǎng)了！”鄒宗進(jìn)認(rèn)為，宏觀調(diào)控是國(guó)家發(fā)展過(guò)程中的一種需要，政策就是相關(guān)措施和辦法；如果政策沒(méi)有實(shí)施好，那應(yīng)該是執(zhí)行的問(wèn)題；如果政策效果不好，那應(yīng)該檢查政策的制定是否科學(xué)和正確。
試想，宏觀調(diào)控立法，那么微觀調(diào)控呢，是不是也來(lái)一次立法？
誰(shuí)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)京？
預(yù)測(cè)第八點(diǎn)指出，想當(dāng)“龍頭老大”，總部就要進(jìn)京。一定要這樣嗎？未必。萬(wàn)科在深圳的總部已經(jīng)多少年了，我們從來(lái)沒(méi)有因?yàn)樗辉诒本�，就不認(rèn)同萬(wàn)科的“旗幟作用”和“領(lǐng)跑作用”。順馳進(jìn)京，是企業(yè)的需要和決策。不同企業(yè)有不同企業(yè)的角度和做法，進(jìn)京與否應(yīng)該是各自企業(yè)的事情。
責(zé)任編輯 劉楠
