由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟共同資助支持建立的REICO工作室今天對(duì)外發(fā)布了《2005年3季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》(簡(jiǎn)稱(chēng)REICO報(bào)告)。該報(bào)告由市場(chǎng)報(bào)告和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的研究專(zhuān)題報(bào)告兩部分組成。
第3季度REICO報(bào)告通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)全面回落。
土地：購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積同比為負(fù)增長(zhǎng)
2004年以來(lái)，針對(duì)緊縮政策的實(shí)施，東、中、西三大地區(qū)的表現(xiàn)不盡相同。東部地區(qū)土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)活動(dòng)全面回落；中部地區(qū)土地完成開(kāi)發(fā)面積減少，但土地購(gòu)置活動(dòng)依然活躍；西部地區(qū)土地購(gòu)置面積和土地完成開(kāi)發(fā)面積增幅下降。REICO報(bào)告顯示，3季度全國(guó)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積與去年同期相比均為負(fù)增長(zhǎng)；土地購(gòu)置單價(jià)繼續(xù)上升，西部地區(qū)土地購(gòu)置單價(jià)上漲較快。東部地區(qū)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；中部地區(qū)購(gòu)置土地面積呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但完成開(kāi)發(fā)土地面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；西部地區(qū)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積增幅減少。從地區(qū)分布來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)和北京土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)活動(dòng)回落明顯，天津呈現(xiàn)土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)兩旺的局面。到9月份為止，全國(guó)范圍內(nèi)土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)活動(dòng)仍處在低位，3季度再次出現(xiàn)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積同比雙雙下降的局面。其中，40個(gè)大中城市土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)活動(dòng)下降得更為嚴(yán)重。1～9月，40個(gè)大中城市購(gòu)置土地面積9547萬(wàn)平方米，同比下降7.3%；完成開(kāi)發(fā)土地面積5215萬(wàn)平方米，同比下降13.9%，為近期最低水平。
投資：同比增幅降至近年新低
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增幅繼續(xù)下降至近年新低，商品房開(kāi)發(fā)投資增幅也繼續(xù)下降。據(jù)顯示，2005年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅持續(xù)下降。1～9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10378億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增幅比去年同期減少6.1個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅降至近年新低。3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增幅為21.89%，增幅比去年同期低6.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)率逐季下降。3季度中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增幅8月最低，9月有所回升。
從不同物業(yè)類(lèi)型看，3季度，商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、商業(yè)用房、其他物業(yè)的投資同比增幅分別為23.31%、-6.81%、25.37%、21.92%、14.23%，除辦公樓投資同比增幅比去年同期略有增加外，其他類(lèi)型物業(yè)的投資增幅均比去年同期有所減少；經(jīng)濟(jì)適用房投資繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；而且不同物業(yè)投資累計(jì)增幅均繼續(xù)回落。住宅類(lèi)、辦公樓和商業(yè)用房投資的同比增幅均在8月份達(dá)到最低，9月份有所回升。
從不同地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅仍然逐步下降，中部地區(qū)和西部地區(qū)的住宅投資同比增幅則有較大幅度提高。3季度，不同城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變化各異。一線城市中，北京、廣州和深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住宅投資的增幅持續(xù)下降；上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住宅投資的增幅在9月份有所回升。二線城市中，1～9月有22個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅下降；有14個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅有所增加。
資金：定金預(yù)收款降至同期最低水平
REICO報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款增幅繼續(xù)下降至2001年以來(lái)同期最低水平；三大地區(qū)定金及預(yù)收款同比增幅均繼續(xù)下降。1～9月，定金及預(yù)收款為3611.87億元，同比增幅比去年同期減少31.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，定金及預(yù)收款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的比重也有所下降，1～9月其比重為37.9%，比去年同期的比重減少了3.2個(gè)百分點(diǎn)。REICO報(bào)告認(rèn)為，定金及預(yù)收款增幅的快速下降，反映了全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)預(yù)售需求增長(zhǎng)速度趨緩。
另外，REICO報(bào)告還顯示，自有資金同比增幅減少，國(guó)內(nèi)貸款和應(yīng)付工程款同比增幅有所增加。3季度，國(guó)內(nèi)貸款和應(yīng)付工程款分別同比增長(zhǎng)30.84%和36.31%，增幅比去年同期分別增加32.61、37.13個(gè)百分點(diǎn)；自有資金同比增長(zhǎng)36.02%，增幅比去年同期減少10.34個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，2005年1～9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中以社會(huì)集資、個(gè)人資金、其他單位撥入資金等形式籌集來(lái)的社會(huì)資金總量為3305.38億元，比去年同期增長(zhǎng)36.40%，增幅提高3.17個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重為23.09%，9月份，該部分資金總量達(dá)到2188.19億元，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的15.28%。社會(huì)資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中的作用明顯增強(qiáng)，但到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例僅在2%左右。
供量：總體處于歷史較低位
商品房新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積同比增幅增加，據(jù)顯示，1～9月，商品房施工面積為137325.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，增幅比去年同期減少4.6個(gè)百分點(diǎn)。1～9月，商品房竣工面積20250.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.9%，增幅比去年同期增加10.4個(gè)百分點(diǎn)。但總體上仍處于歷史較低位。
從不同物業(yè)類(lèi)型看，商品住宅和辦公樓新開(kāi)工面積增幅有所增加，商業(yè)用房新開(kāi)工面積同比增幅則有所減少，但辦公樓新開(kāi)工面積累計(jì)增幅仍為負(fù)增長(zhǎng)。1～9月，商品住宅新開(kāi)工面積37716.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.0%，增幅比去年同期增加4.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓新開(kāi)工面積1094.6萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)1.6%，增幅比去年同期減少21.4個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房新開(kāi)工面積5415.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，增幅比去年同期減少14.6個(gè)百分點(diǎn)。東、中、西三大區(qū)域商品房新開(kāi)工面積同比增幅均有所增加，但東部和中部地區(qū)商品房新開(kāi)工面積的累計(jì)增幅仍同比減少，西部地區(qū)商品房新開(kāi)工面積累計(jì)增幅同比則有較大幅度的提高。與歷史數(shù)據(jù)比較，1～9月商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)與2001年和2002年同期水平相當(dāng)，3季度商品房銷(xiāo)售面積增幅比去年同期增加26.63個(gè)百分點(diǎn)，9月份銷(xiāo)售竣工比略大于1。REICO報(bào)告認(rèn)為，銷(xiāo)售竣工比可以反映當(dāng)期現(xiàn)房供求比。銷(xiāo)售竣工比下降速度趨緩，源于供給增長(zhǎng)下降快于需求增長(zhǎng)下降。
房?jī)r(jià)：同比漲幅回落3.8個(gè)百分點(diǎn)
房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。2005年3季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，比2季度回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，部分城市價(jià)格漲幅明顯回落。其中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅回落快于商品住宅。
REICO報(bào)告顯示，3季度，新建商品住房和二手住房銷(xiāo)售價(jià)格分別比去年同季上漲6.8%和6.7%，漲幅分別比去年同期回落4.3和11.7個(gè)百分點(diǎn)，比2季度分別回落2.1個(gè)百分點(diǎn)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲2.6%、7.3%和6.8%，同比漲幅比2季度分別回落2.2、1.8和2.2個(gè)百分點(diǎn)。在70個(gè)大中城市中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較高的城市有：呼和浩特、青島、包頭、贛州；二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較高的城市有：鄭州、大連、宜昌、青島、徐州、南昌、贛州、北京。
3季度，辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.6%、4.9%和3.1%，辦公樓和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅比2季度分別低3.1和2.3個(gè)百分點(diǎn)，而商業(yè)用房則比2季度高0.7個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)REICO報(bào)告顯示，3季度，70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米4110元。其中，經(jīng)濟(jì)適用房每平方米1801元，普通住房每平方米3605元，高檔住房每平方米5263元。在70個(gè)大中城市中，新建商品住房每平方米銷(xiāo)售價(jià)格較高的城市是：上海、杭州、溫州、北京、廈門(mén)、寧波、深圳、青島。二手住房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2907元。在70個(gè)大中城市中，二手住房每平方米銷(xiāo)售價(jià)格較高的城市是：杭州、溫州、上海、北京、寧波、南京、廈門(mén)。
此外，9月末，個(gè)人住房貸款余額為1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增幅已連續(xù)17個(gè)月下降；土地交易價(jià)格漲幅回落；房屋租賃價(jià)格同比漲幅與去年持平。
REICO報(bào)告分析認(rèn)為，三季度的市場(chǎng)狀況表明，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿沒(méi)有明顯回升，中部地區(qū)土地購(gòu)置面積有較大幅度增長(zhǎng)，西部地區(qū)商品房新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有較大幅度增長(zhǎng)；全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持幣觀望態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)；房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅繼續(xù)回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式亟待創(chuàng)新。(陸昀/文）
責(zé)任編輯：屠筱茵
