難關(guān)一是缺少
開發(fā)商、物業(yè)支持；難關(guān)二是小區(qū)業(yè)主多，較難組織
由于開發(fā)商不提供業(yè)主住房面積數(shù)據(jù)，使選舉票權(quán)資料缺失，導(dǎo)致海淀區(qū)某小區(qū)在籌備成立業(yè)委會時遇到了障礙。事實上，該小區(qū)所遇到的問題具有普遍性，種種外來阻礙致使一些小區(qū)不能順利成立業(yè)委會，目前，北京有85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會，業(yè)委會成立難的問題逐漸突出。
85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會
11月7日，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人公開向媒體介紹，北京市共有3032個住宅小區(qū)，有2495個物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，但其中只有440個小區(qū)成立了業(yè)委會，占小區(qū)總數(shù)的14.5%，也就是還有超過85%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，如果小區(qū)沒有業(yè)委會，業(yè)主在遇到物業(yè)管理相關(guān)問題時可能會吃虧。比如申請大修基金，雖然沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)也可以申請，但申請時間要長一些，手續(xù)也要復(fù)雜一些。
其實，并非業(yè)主不想成立業(yè)委會，就如我們前面所講到海淀某小區(qū)遇到的問題一樣，導(dǎo)致一些小區(qū)成立業(yè)委會并不那么順利�！ �
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益�！ �
同時按照現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主委員會的成立必須由物業(yè)公司或者開發(fā)商的參與才能籌備，而由于利益不同，一些物業(yè)公司和開發(fā)商對業(yè)委會的成立很難積極配合，導(dǎo)致許多小區(qū)的業(yè)主委員會面臨難產(chǎn)。
近期，為解決這一難題，政府相關(guān)主管部正在制定相關(guān)規(guī)定以促進(jìn)小區(qū)業(yè)委會的成立，其中就提出小區(qū)是否成立業(yè)主委員會將作為小區(qū)評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，以激勵物業(yè)積極配合小區(qū)成立業(yè)委會。
業(yè)委會籌建難
據(jù)了解，目前小區(qū)成立業(yè)委會至少面臨兩個難關(guān)。
第一關(guān)是名單難。5名以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出申請，成立籌備小組后，要告知開發(fā)商或物業(yè)公司在15日內(nèi)將全體業(yè)主名單、地址電話等材料報街道辦事處，然后由街道在5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。但實際上許多開發(fā)企業(yè)或物管公司以各種理由進(jìn)行搪塞，不予配合。
第二關(guān)是找人難。按照要求，籌備小組要自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。還要組織發(fā)動業(yè)主自薦或推薦候選人，并將相關(guān)文件向業(yè)主張貼公布，其中《業(yè)主委員會選舉辦法》還必須書面送達(dá)全體業(yè)主。但實際上，很多業(yè)主購房是用來投資、出租，要把選舉辦法送到所有業(yè)主手里，一個月內(nèi)難以辦到。
■案例解答
通過業(yè)主大會監(jiān)管業(yè)委會
趙女士：我們小區(qū)的業(yè)委會成立后，雖說也干了一些事，但好多事情在處理上都欠妥當(dāng)。聽說最近業(yè)委會正與物業(yè)開會討論頂樓的問題，而大部分業(yè)主根本不知情，請問業(yè)委會的工作該由誰監(jiān)督？
解答：目前業(yè)主委員會或其委員損害業(yè)主利益行為的表現(xiàn)形式很多，例如，收受或索取物業(yè)公司給予的好處，聽任物業(yè)公司的所作所為；以不交物業(yè)服務(wù)費為交易條件，對物業(yè)公司的違法違約行為聽之任之。這些形為都背離了其應(yīng)當(dāng)履行的法定職責(zé)。但是目前我國在業(yè)委會監(jiān)管方面還比較欠缺。
現(xiàn)階段，業(yè)主可以通過召開業(yè)主大會或者請執(zhí)法部門對業(yè)委會成員進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)主也可以通過罷免或者重新選舉來改變業(yè)主委員會的決定。
告知開發(fā)商15日內(nèi)送交資料
李先生：我們小區(qū)物業(yè)管理水平低下，引起了眾多業(yè)主不滿，大家產(chǎn)生了更換物業(yè)的想法。但北京一些小區(qū)在更換物業(yè)時發(fā)生了許多糾紛，所以我們想通過成立業(yè)委會行使更換物業(yè)的職能，但有很多小區(qū)出現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)不予很好配合的事件，我想知道按法定程序該如何做？
解答：籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知開發(fā)商或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
半數(shù)業(yè)主入住方可成立業(yè)委會
方先生：近日，我們小區(qū)因為停車位的事，物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生很多的矛盾，所以我們希望成立業(yè)委會來維護(hù)業(yè)主們的利益，但不知成立業(yè)委會的前提條件是什么？
解答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。
并且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是前提是物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
■業(yè)界出招
建議出臺業(yè)委會組織法對于目前許多小區(qū)存在的業(yè)委會成立難問題，北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵認(rèn)為，成立業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主維權(quán)的一大進(jìn)步，但由于目前業(yè)主委員會的相關(guān)法規(guī)滯后，導(dǎo)致小區(qū)成立業(yè)委會之初面臨許多難題，比如難以解決大量文件復(fù)印等。
據(jù)了解，早在今年3月份，秦兵、司馬南、韓冰等知名維權(quán)人士便聯(lián)名向全國人大提出8項司法建議案，其中，最為吸引人們眼球的便是“關(guān)于頒布《城市社區(qū)業(yè)主委員會組織法》的建議”。幾位專家認(rèn)為，如果沒有組織法，業(yè)主委員會即使成立了，同樣因為法律的缺失，有權(quán)力也很難行使，目前北京部分小區(qū)業(yè)委會換物業(yè)受阻的案例就是例證。
律師信箱
物業(yè)無權(quán)同意業(yè)主在樓頂安裝太陽能
趙先生：前段時間我家所在單元的幾位鄰居在樓頂安裝了太陽能，聽說事先征得了物業(yè)公司同意。但因為我家是頂層，我擔(dān)心他們在安裝過程中破壞樓頂防水層。請問物業(yè)公司擅自同意他們安裝太陽能是否妥當(dāng)？
律師答復(fù)：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，樓頂應(yīng)當(dāng)屬于本樓全體業(yè)主共同共有部分，除非與開發(fā)商有約定使用權(quán)歸開發(fā)商，全樓業(yè)主對該樓頂有共同使用、管理和收益的權(quán)利，全體業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)共有部分委托服務(wù)公司管理。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主通過物業(yè)征求其他業(yè)主同意后，可以在樓頂安裝太陽能。
新樓遮擋陽光可要求賠償
馬女士：我家南邊有個新建的商業(yè)項目，樓層很高，嚴(yán)重遮擋了我家采光。現(xiàn)在北京已經(jīng)進(jìn)入冬季，而家里還有兩位老人，日常生活受到很大影響。
我應(yīng)該如何維權(quán)？
律師答復(fù)：首先應(yīng)確定新建商業(yè)項目是否違反城市規(guī)劃，如果違反了城市規(guī)劃，有權(quán)要求有關(guān)機(jī)關(guān)履行監(jiān)管和懲罰職責(zé)；再次，要請測繪部門測算你家的日照是否符合國家規(guī)定。馬女士可以請測繪部門測量一下兩樓的間距，如果確實有問題，可根據(jù)《民法通則》相鄰權(quán)的規(guī)定，請求新樓開發(fā)商賠償損失，排除相應(yīng)的妨害�！ �
室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)可拒交取暖費
張先生：我們前段時間入住新房，進(jìn)入供暖期后，室內(nèi)溫度偏低，有時才14度左右。我們這個小區(qū)是燃?xì)饧泄┡晌飿I(yè)公司負(fù)責(zé)。出現(xiàn)這種情況我們該怎么辦？
律師答復(fù)：物業(yè)公司有按照供暖合同收取供暖費的權(quán)利，你們也有要求供暖達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，但并不是達(dá)不到北京市供暖標(biāo)準(zhǔn)，你就有權(quán)不交供暖費，還要看供暖合同的具體約定。如果你認(rèn)為供暖達(dá)不到最低溫度標(biāo)準(zhǔn)16度，那么你可以委托有資格的測量單位測量，并做好公證，以保留證據(jù)。
若經(jīng)過測量，供暖確實未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，則該項費用支出，系供暖人未按照合同約定履行合同而給用暖人造成的損失，應(yīng)由供暖人承擔(dān)賠償責(zé)任。 本版采寫本報記者
許子凌
責(zé)任編輯：屠筱茵
