日前一些觀點(diǎn)認(rèn)為，公布商品房成本清單可以“讓房價成本信息透明化，解決信息不對稱的問題，并由此形成的房價會更趨理性”。某地方政府8月份開始公布商品房成本信息。這些說法和做法初聽起來似乎有道理，但最終能收到多大成效，可行性如何，卻不敢樂觀。
房地產(chǎn)的利潤率多高才算合理
房地產(chǎn)的利潤率如何計算、多高才是合理的？到目前并無定論。房地產(chǎn)成本包括地價、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等組成部分，而這些成本數(shù)據(jù)本身就是難以度量的。有調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，報道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。但如果以中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)計算，我國房地產(chǎn)的平均利潤率一般在10%左右；而若論單個開發(fā)項目的投資回報率，以某地方物價局測算出的數(shù)據(jù)，就從30%到90%各不相等。學(xué)過統(tǒng)計學(xué)的人都知道，樣本之間差異越大，簡單平均值就越無意義。既然房地產(chǎn)單個開發(fā)項目的投資回報率彼此差異如此之大，一個“平均利潤率”還能說明什么問題呢？
數(shù)據(jù)之間的差異，可能主要源于是否考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長期波動、地方差異等因素。即使以30%至90%的利潤率而論，難道就能認(rèn)定它們是不合理的利潤率嗎？現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在沒有壟斷和技術(shù)壁壘的情況下，高利潤就意味著高風(fēng)險，而房地產(chǎn)的高風(fēng)險是一個不確定因素。在我國不僅地價、動遷費(fèi)用是非常不確定的因素，而且，在房地產(chǎn)成本中的政府稅費(fèi)，即便能夠明確公布，也解決不了什么問題。
公眾需要公布什么樣的信息
華遠(yuǎn)房地產(chǎn)任志強(qiáng)與學(xué)者易憲容有過一次交鋒。任志強(qiáng)抨擊易憲容的文章缺乏數(shù)據(jù)只有數(shù)字，即得出北京房價要降30%、上海房價要降50%。而任志強(qiáng)的文章采用了大量數(shù)據(jù)，卻反被易憲容等人駁斥為只是房地產(chǎn)商鼓吹市場無泡沫、房價還要繼續(xù)漲的片面之詞。從中我們可以得到一個結(jié)論，并不是任何信息有助于人們得出正確的結(jié)論。
充分的自由競爭最能夠發(fā)揮市場配置資源的效率，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家心目中的理想狀態(tài)，也是政府應(yīng)該促進(jìn)市場發(fā)展的目標(biāo)。自由競爭市場有三個前提：買賣雙方信息對稱，供給和需求完全彈性，沒有阻礙價格波動。而房地產(chǎn)市場，尤其是住房市場，買賣雙方的信息很難做到對稱。房地產(chǎn)是異質(zhì)性很強(qiáng)的產(chǎn)品，非專業(yè)人士對它的特征以及整個市場信息很難有一個完全的把握。然而，即便是政府，對房地產(chǎn)的整個市場信息也難以完全掌握，尤其是對囤積土地的行為不可能完全了解和控制，這造成的直接后果就是預(yù)警預(yù)報體系難以令人信服。
除了操作困難，信息公開也并不是什么數(shù)據(jù)都要公開，盲目公開信息反而可能對市場造成紊亂的結(jié)果。比如，近年來，各城市的房地產(chǎn)交易中心全在網(wǎng)上公開房地產(chǎn)銷售信息，一方面方便了百姓，但也帶來了負(fù)面影響，開發(fā)商也通過網(wǎng)絡(luò)了解了其他樓盤和其他城市的房價上漲信息，而房市并沒有類似股市的漲停板機(jī)制，原來一個月的漲幅，現(xiàn)在幾天內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)。房價的過快上漲，信息盲目公開化難辭其咎。信息公開的體系和內(nèi)容，要根據(jù)市場機(jī)制的運(yùn)行原理來確定。
信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因為土地市場是政府完全壟斷，政府應(yīng)該公布規(guī)劃信息、土地供應(yīng)量信息、房價漲跌、閑置土地量、空置率、投資購房率等。目前我國的房價指數(shù)主要有中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等，但可信度都不高，房價在明顯翻了幾番的時候，老百姓根本就不理睬每年漲幅都不超過20%的平均價格指數(shù)。政府需要在價格指數(shù)的質(zhì)量上花大力氣。可見，脫離了市場機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律，脫離了政府部門之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)信息公布就是一句空話，勉強(qiáng)公布的信息也只能是片面的，反有誤導(dǎo)之嫌。
房子到底該賣什么價
涉及到國計民生的住房價格確實(shí)需要穩(wěn)定，讓老百姓能夠承受。問題是，穩(wěn)定價格或者抑制價格上漲幅度，到底能采用什么樣的手段？市場經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗還很幼稚的中國公眾對在這類問題上動輒呼喚政府管制的言論應(yīng)該保持警惕。對公布房地產(chǎn)成本的實(shí)際效果、尤其是可能導(dǎo)致的不利后果，人們應(yīng)有充分認(rèn)識；尤其值得警惕的，是這類措施或主張中蘊(yùn)含的價格管制傾向。在十分特殊的情況下，價格管制是政府對市場進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)的迫不得已的“最后一招”。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，公布房地產(chǎn)成本并不能直接影響房價，不論生產(chǎn)成本是否公開，在市場經(jīng)濟(jì)中最終決定價格的是供求關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中，即便要求地產(chǎn)商公布的房價成本，既不是社會平均成本，也不是某個樓盤的預(yù)算成本或?qū)嶋H經(jīng)營成本，而是樓盤還未銷售之前的決算成本加上準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)的利潤；公布之后對該樓盤、對整個市場的房價并沒有影響。該賣什么價，只有市場說了算。
如果在供求關(guān)系不平衡的條件下，政府采取強(qiáng)制措施要求價格接近成本，只會使供求關(guān)系進(jìn)一步扭曲，對市場經(jīng)濟(jì)的形成、對社會進(jìn)步都是有百害而無一利。政府對價格的管制在某些情況下是必要的。在市場經(jīng)濟(jì)中，管制的對象一是壟斷行業(yè)產(chǎn)品，二是某些涉及民生的重要產(chǎn)品，如水、電等。但實(shí)施這一方法的前提是，第一，產(chǎn)品需求穩(wěn)定，生產(chǎn)工藝穩(wěn)定，生產(chǎn)成本不會有大幅度波動，生產(chǎn)成本核算是可行的；第二，企業(yè)具有官辦色彩，企業(yè)沒有盈虧之虞，政府在企業(yè)虧損時可提供補(bǔ)貼。反觀房地產(chǎn)業(yè)，與這些特征毫無相似之處。我國的住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了十多年的商品化、市場化、貨幣化的道路，取得了巨大的成就，目前中國60%以上的住房是近5年的商品住房開發(fā)提供的。
商品經(jīng)濟(jì)有生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)四個環(huán)節(jié)，對市場機(jī)制解決不了的問題還有二次分配等環(huán)節(jié)。我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房商品化制度改革后，供不應(yīng)求的關(guān)系短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，這是造成目前高房價的主要原因。其解決之道，就在于充分發(fā)揮市場機(jī)制促進(jìn)供給的同時，在二次分配中解決公平問題。（據(jù)《經(jīng)濟(jì)》雜志）
