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近幾年,與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善,作為商品房買(mǎi)賣(mài)中必不可少的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,則隨著社會(huì)的發(fā)展,越來(lái)越滿(mǎn)足不了市場(chǎng)的需要。島城原來(lái)使用的合同文本,但因?yàn)槭?000年由國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部制定的示范文本,受地域性、時(shí)間性限制,文本中存在的一些弊端也開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái),如一些信息不對(duì)稱(chēng)、個(gè)別條款規(guī)定不明
確、部分內(nèi)容晦澀難懂讓購(gòu)房者不知如何填寫(xiě)等,由此導(dǎo)致的糾紛也時(shí)有發(fā)生。為了使示范文本能夠更好地發(fā)揮示范作用,市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局和市工商行政管理局決定對(duì)原先的合同文本進(jìn)行修訂,修訂的內(nèi)容都是圍繞著商品房買(mǎi)賣(mài)中容易出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題展開(kāi)。這是島城自2000年以來(lái)第一次修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,期間結(jié)合了本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和操作習(xí)慣,參考了兄弟省市的成熟經(jīng)驗(yàn)和做法,并征詢(xún)了本市政府相關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、法律界、消費(fèi)者以及媒體的意見(jiàn),再經(jīng)過(guò)社會(huì)公示,最終定稿形成《青島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新版合同）。相對(duì)于舊版購(gòu)房合同,新版合同在合同條文的設(shè)定上更為嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范,為購(gòu)房者增加了“安全系數(shù)”,讓買(mǎi)房更加安全、更加明白。從7月份開(kāi)始,新版合同開(kāi)始在島城全面推廣使用。舊版合同糾紛隱患多據(jù)市消協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)郭海源介紹,2004年,我市共受理房地產(chǎn)類(lèi)投訴約3000起,其中60％是因?yàn)楹贤s定不明而引發(fā)的。這類(lèi)投訴案值大,一般都在幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元以上,因此處理起來(lái)十分棘手。而如果能在合同簽訂階段就明確雙方的權(quán)利義務(wù),便可避免許多糾紛。郭海源分析,以往的合同糾紛主要有以下幾個(gè)方面：第一,開(kāi)發(fā)商擅自變更合同,如更改小區(qū)規(guī)劃,將綠地變成停車(chē)場(chǎng)或物業(yè)辦公房等；第二,面積“縮水”,實(shí)測(cè)面積總是小于合同約定面積；第三,簽訂不平等條約,如開(kāi)發(fā)商總是單方面擴(kuò)大解約權(quán),減免自身的違約責(zé)任而加重購(gòu)房者的違約責(zé)任等；第四,開(kāi)發(fā)商逾期交房,卻不按合同約定賠償購(gòu)房者損失；第五,開(kāi)發(fā)商虛假宣傳,發(fā)布虛假?gòu)V告,而廣告內(nèi)容卻不在合同中有任何體現(xiàn)；第六,開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售,收了購(gòu)房者的訂金卻不簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；有些開(kāi)發(fā)商甚至一房?jī)少u(mài),騙取購(gòu)房者的訂金。郭海源認(rèn)為,商品房交易過(guò)程中存在的這些不規(guī)范行為,與合同約定不明確、合同條款未涉及、處罰條款不嚴(yán)厲有很大關(guān)系。新版合同在制定時(shí)充分考慮了這些因素,并在部分條款的制定上明顯“偏向”與購(gòu)房者一方,如雙倍賠償?shù)葪l款,這將大大改善購(gòu)房者以前與開(kāi)發(fā)商的不平等地位,有利于切實(shí)維護(hù)合同雙方的利益。
新版合同層次更清晰新版合同共分三大部分,第一部分為合同雙方當(dāng)事人,即買(mǎi)賣(mài)雙方的基本資料以及各自代理人或委托人的基本資料。第二部分為合同條款,共30條,這30條又可分為兩大部分：第一部分（第一條至第七條）為交易房屋的基本情況,主要包括合同雙方當(dāng)事人情況、項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)和預(yù)售依據(jù)、預(yù)售房屋層數(shù)、面積、戶(hù)型、分?jǐn)偟然厩闆r、計(jì)價(jià)方式及價(jià)款、付款方式、面積誤差的確認(rèn)、工程進(jìn)度等內(nèi)容；第二部分（第八條以后）是雙方對(duì)房屋具體事項(xiàng)的約定,增加了對(duì)小區(qū)平面布局、房屋交付、質(zhì)量、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及送達(dá)等內(nèi)容。第三部分為附件及補(bǔ)充條款,合同主體中未涉及或約定不詳細(xì)的內(nèi)容,可以在附件和補(bǔ)充條款中加以完善。附件和補(bǔ)充條款是合同的組成部分,與合同主體具有同等法律效力。
舊版合同讓開(kāi)發(fā)商鉆空子2000年11月 ,市民范先生從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)置了位于閩江路的一處房屋,當(dāng)時(shí)合同約定,該房屋“建筑面積75.55平方米,每平方米價(jià)格為2880元”。但2003年11月范先生拿到該房產(chǎn)權(quán)證時(shí),發(fā)現(xiàn)該房的實(shí)測(cè)面積只有73.75平方米,比合同約定的面積“縮水”1.8平方米。范先生因此將開(kāi)發(fā)商告上法庭,要求返還 “縮水”部分的房?jī)r(jià)5184元,并賠償2000年11月至2005年3月的利息損失。市南法院民一庭的明紹青法官認(rèn)為,這原本是一起簡(jiǎn)單的合同糾紛,面積縮水1.8平方米,本在建設(shè)部3％的合理誤差范圍之內(nèi)。但本案的蹊蹺之處在于,雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)面積誤差的處理方式上。原來(lái),范先生和開(kāi)發(fā)商的合同約定,當(dāng)實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在差異時(shí),“按購(gòu)房總值分?jǐn)偯科椒矫讍蝺r(jià)”。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,這句話(huà)的意思就是說(shuō),即便面積存在差異,該房的總價(jià)也不變,調(diào)整的只是單價(jià)。而范先生認(rèn)為,合同約定的處理方式文意不通,不能表達(dá)合理的意思。同時(shí),范先生還拿出了有力的證據(jù),證明開(kāi)發(fā)商有欺詐嫌疑。范先生的證據(jù)是,同樣購(gòu)得閩江路這處房屋的劉先生在1999年7月即已取得房產(chǎn)證,這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道該房面積。法院采信了范先生的證據(jù),同時(shí)認(rèn)為：從合同載明的面積精確度可以看出,開(kāi)發(fā)商對(duì)該房的面積已經(jīng)測(cè)算過(guò),而在對(duì)面積差異的處理上卻含糊不清,表述不明。因此,范先生的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。明紹青法官認(rèn)為,這是一起典型的因合同約定不明而引發(fā)的糾紛案件。現(xiàn)行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)面積差異的處理留了4條空白條款,開(kāi)發(fā)商正是在這上面作文章,列出了對(duì)購(gòu)房者不利的條款。新版商品房合同對(duì)該條款做了簡(jiǎn)化,只保留了兩個(gè)條款,在內(nèi)容約定上也明顯有利于購(gòu)房者。
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