近兩年，關(guān)于中國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價(jià)格卻毫不理會(huì)這些爭(zhēng)論，持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌，首先要看說(shuō)漲說(shuō)跌是誰(shuí)。如果一些房地產(chǎn)商說(shuō)漲，那等于沒(méi)有說(shuō)，不怎么可信，因?yàn)槭澜缟腺u(mài)東西的絕少有不說(shuō)自己的東西好的，更不可能說(shuō)自己當(dāng)時(shí)賣(mài)的東西會(huì)下跌(這樣等于把現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)
者趕走)。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢(qián)買(mǎi)房的人，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是什么人，也不大可信，因?yàn)樗麄円床辉谝夥績(jī)r(jià)漲，因?yàn)橘I(mǎi)房對(duì)他們不在話(huà)下，或者手中有房，好等著房?jī)r(jià)上漲后沒(méi)事偷著樂(lè)。
其次要看說(shuō)得有沒(méi)有道理，是否有依據(jù)。本人默默無(wú)聞，也不代表誰(shuí)的利益，說(shuō)的話(huà)是否客觀，自有公論：
一、價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。
上海房子的價(jià)值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因?yàn)槿硕嗟厣�，所以舉國(guó)上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時(shí)，東京及周?chē)齻�(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過(guò)美國(guó)整個(gè)國(guó)家及在美國(guó)忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因?yàn)樯虾５耐恋爻杀靖呔驼J(rèn)為上海房子的價(jià)值就應(yīng)該高達(dá)10000以上，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格并不代表價(jià)值。
二、前幾年，因?yàn)樽》糠峙湄泿呕�，原先不少人從單位以很低的價(jià)格買(mǎi)入產(chǎn)權(quán)房，再高價(jià)賣(mài)出，產(chǎn)生一個(gè)財(cái)富效應(yīng)，這樣購(gòu)買(mǎi)能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購(gòu)買(mǎi)力最近幾年正在集中釋放之中，而這種低價(jià)買(mǎi)入公房，高價(jià)賣(mài)出的好事已經(jīng)不存在了，所以這部分購(gòu)買(mǎi)力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力就會(huì)突然消失。
三、那個(gè)中國(guó)老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢(qián)買(mǎi)了一套房子，卻沒(méi)來(lái)得及享受就去世，而美國(guó)老太太早早住進(jìn)好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買(mǎi)房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�？墒亲罱鼛啄曛袊�(guó)銀行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國(guó)連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年�，F(xiàn)在的利率是改革開(kāi)放以來(lái)最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過(guò)5%多一點(diǎn)，但是20多年來(lái)中中國(guó)平均一年期存款利率是4%左右，按現(xiàn)在的利差來(lái)算，平均貸款利率為7%左右，而美國(guó)幾十年來(lái)平均的住房貸款為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會(huì)有那么多人熱衷于貸款買(mǎi)房嗎？恐怕以前大量貸款買(mǎi)房的人倒是因?yàn)檫�貸壓力太大而陷入財(cái)務(wù)泥潭。而且在世界各國(guó)，不同時(shí)期，總會(huì)是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國(guó)卻相反，這本來(lái)就是反常的，利率遲早漲到物價(jià)漲幅之上，而且中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始十年來(lái)的首次加息了。這樣，未來(lái)幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購(gòu)買(mǎi)力。
四、中國(guó)極有可能以后會(huì)推行物業(yè)稅。什么意思呢？就是國(guó)家把地皮免費(fèi)給開(kāi)發(fā)商，這樣房子的價(jià)格就不包括土地，價(jià)格會(huì)大跌(現(xiàn)在房?jī)r(jià)中土地成本大約為40%)。當(dāng)然地不是免費(fèi)的，由購(gòu)房者在30到50年的時(shí)間內(nèi)平均交納。你想這樣的政策一出，誰(shuí)會(huì)去買(mǎi)那些包括地皮成本的房子呢？已經(jīng)交了土地成本的房?jī)r(jià)還會(huì)這么高嗎？而且二手房也不好賣(mài)出，因?yàn)榇蠹叶荚敢赓I(mǎi)低價(jià)的不包括地皮成本的房子。
這個(gè)政策我看一定會(huì)實(shí)行，美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家就是這樣的。
五、根據(jù)中國(guó)的法律，業(yè)主不擁有住房土地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，也就是說(shuō)，在70年后，土地所有權(quán)就結(jié)束了，至于是重新向國(guó)家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國(guó)家根據(jù)客觀情況收回使用權(quán)，不得而知。可是70年總會(huì)過(guò)去，這一天總會(huì)到來(lái)。因?yàn)橛嘘P(guān)法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權(quán)期限尚遠(yuǎn)�？墒侨藗儠�(huì)越來(lái)越認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。但是現(xiàn)在市場(chǎng)上決定房?jī)r(jià)的往往是交通、地段、環(huán)境等，從不考慮土地使用權(quán)期限，當(dāng)人們開(kāi)始普遍考慮這個(gè)問(wèn)題時(shí)，土地使用權(quán)期限少的房?jī)r(jià)必然下跌，特別是房齡長(zhǎng)的二手房。
六、不管是匯市，還是股市，或是期貨市場(chǎng)，越是漲得最厲害的時(shí)候，就是快要見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候，在1929年美國(guó)紐約股市大跌引發(fā)全世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。
而且這里有一個(gè)慣性定律，價(jià)值越大的商品，要漲起來(lái)就越困難，但一旦漲起來(lái)，就能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。比如股票，如果是大盤(pán)股，市值100個(gè)億，那么一般不容易漲起來(lái)，因?yàn)橐苿?dòng)它，要較多的資金，而一旦開(kāi)始上漲，就不容易停住，不象市場(chǎng)上青菜的價(jià)格，一天可能三變，或如同女孩子的心思一樣不可測(cè)。同樣房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橘Y金密集，一旦上漲，會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，但是一旦開(kāi)始下跌的話(huà)，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長(zhǎng)達(dá)五年，跌去60%。日本經(jīng)濟(jì)今年出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是房?jī)r(jià)再挫5%。
七、現(xiàn)在中國(guó)基本沒(méi)有什么供不應(yīng)求的，除非是一些壟斷性的產(chǎn)品，因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)資金充足，一旦某個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率高，那么資金就會(huì)涌向這個(gè)行業(yè)，從而降低這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率。比如火柴，如果能有200%的利潤(rùn)率，那么產(chǎn)量很快就會(huì)大漲，利潤(rùn)率很快下跌，甚至為負(fù)，這時(shí)會(huì)有很多投資者不得不退出市場(chǎng)，這樣逐漸利潤(rùn)率會(huì)上漲，最終與社會(huì)平均利潤(rùn)率相當(dāng)。但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)為什么能持續(xù)幾年興旺而不見(jiàn)衰退呢？因?yàn)樯a(chǎn)周期長(zhǎng)。一個(gè)地方的火柴廠可能一個(gè)月內(nèi)增加十倍，但是一個(gè)地方的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在一個(gè)月內(nèi)增加一倍都是不大可能的大躍進(jìn)了，而且需要的資金多，同時(shí)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不公平競(jìng)爭(zhēng)情況嚴(yán)重。所以一時(shí)間這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不能很快下降，于是房?jī)r(jià)高。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產(chǎn)周期再長(zhǎng)也不是無(wú)限的，總會(huì)有這一天。冥王星圍太陽(yáng)轉(zhuǎn)一圈的時(shí)間長(zhǎng)不長(zhǎng)，長(zhǎng)，200多年，200年夠長(zhǎng)了吧？200多年一過(guò)，不就轉(zhuǎn)回來(lái)了嗎？人不可能長(zhǎng)生不老，房?jī)r(jià)也終會(huì)下跌。
八、按最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長(zhǎng)速度，這樣下去到2020年以前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的GDP會(huì)超過(guò)整個(gè)國(guó)家的GDP，這可能嗎？所以增長(zhǎng)速度一定會(huì)下降。
九、心理因素。毛澤東說(shuō)：真理總掌握在少數(shù)人手里�，F(xiàn)在到市場(chǎng)上問(wèn)問(wèn)買(mǎi)房人、賣(mài)房人，房產(chǎn)中介公司，或是政府部門(mén)，上海的房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，沒(méi)有人心里有數(shù)的。就是大家心里沒(méi)有一個(gè)主見(jiàn)，所以一般的老百姓有一種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理。一看到報(bào)紙上報(bào)道有排隊(duì)買(mǎi)房的，就心里著急，一看到自己當(dāng)初想買(mǎi)結(jié)果沒(méi)有買(mǎi)的房子漲價(jià)了，心里就后悔。這使我想起美國(guó)股神巴菲特經(jīng)常講的一個(gè)故事：一個(gè)石油商死后上了天堂，結(jié)果圣彼得說(shuō)：實(shí)在抱歉，我知道您在世時(shí)行為正派，做了很多善事，但是天堂里已經(jīng)飽和，實(shí)在住不下人了。這個(gè)石油商說(shuō)，不要緊，我有辦法，他對(duì)天堂的大門(mén)大喊一聲：地獄里發(fā)現(xiàn)石油啦！馬上從大門(mén)里跑出一大堆人，要趕到地獄去。圣彼得吃飯地看著這一切，說(shuō)：現(xiàn)在你可以進(jìn)天堂了。不料石油商說(shuō)：“不，我想去地獄，說(shuō)不定這個(gè)消息是真的呢”。
十、宣傳作用。不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)，說(shuō)房?jī)r(jià)漲的遠(yuǎn)比說(shuō)房?jī)r(jià)跌的多得多。為什么？廣州某份售價(jià)為0.5元的報(bào)紙，每賣(mài)出一份，報(bào)社就能有1元的收入，公開(kāi)的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。一家報(bào)紙是不是會(huì)拿著房產(chǎn)商的廣告費(fèi)，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的文章？
十一、有人說(shuō)，各地方政府不希望當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)下跌，所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌。笑話(huà)，人家日本政府不比中國(guó)某一地方政府有錢(qián)嗎？就是香港政府，也遠(yuǎn)比中國(guó)一些地方政府有錢(qián)？當(dāng)日本與香港的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候，難道日本與香港政府希望房?jī)r(jià)下跌嗎？也許有人會(huì)以為財(cái)政實(shí)力不如日本、香港政府的中國(guó)地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的價(jià)格漲跌是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移。
十二、有人以為，土地是不可再生的資源，所以從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)總是上漲的。這句話(huà)當(dāng)然是對(duì)的。其實(shí)股市從長(zhǎng)期來(lái)看，也是上漲的，1929年紐約的股市大跌，到現(xiàn)在漲了不知多少倍了，可是在1930年的時(shí)候誰(shuí)會(huì)去買(mǎi)股票？現(xiàn)在中國(guó)有多少人踴躍地買(mǎi)股票？哪怕大家知道股市長(zhǎng)期肯定看漲的。
十三、關(guān)于收入與房?jī)r(jià)比。現(xiàn)在不少人，特別是能從房?jī)r(jià)上漲中獲益的人喜歡對(duì)無(wú)知的人、猶豫的人說(shuō)，現(xiàn)在香港的房?jī)r(jià)是多少，離這個(gè)價(jià)格大陸的還差得很遠(yuǎn)，所以以后要大漲�？墒窍愀垡粋�(gè)做清掃的女工，一個(gè)月可以?huà)?000港幣，而且香港這樣的地方收入穩(wěn)定。所以看看收入與房?jī)r(jià)比，在香港房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，也不過(guò)是14：1。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院劉建昌先生測(cè)算：以上海為例，一套80平方米的住房?jī)r(jià)格是人均可支配收入的27.54倍，而國(guó)外一套住房與人均可支配收入的倍數(shù)為：德國(guó)11.41，英國(guó)10.3，意大利8.61，法國(guó)7.68，美國(guó)6.43，連人均土地資源極度匱乏的日本，這個(gè)比例也不過(guò)是11.07。很多東西具有中國(guó)特色是有道理的，可是對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，是不可能一直如此高的。
十四、中國(guó)在未來(lái)幾十年內(nèi)有一件事是比較肯定的，就是中國(guó)的城市化，大量的農(nóng)民會(huì)進(jìn)城市成為市民�？墒侨绾瓮瓿蛇@個(gè)任務(wù)？按現(xiàn)在中國(guó)農(nóng)民的收入水平，剛剛達(dá)到小康水平，一旦家里有孩子上大學(xué)，就不得不節(jié)衣縮食或大量借貸，往往有的家庭因?yàn)橛屑彝コ蓡T生病，馬上致貧，這種收入情況不可能在短期內(nèi)改變，要讓廣大農(nóng)民承擔(dān)現(xiàn)在城市高企的房?jī)r(jià)豈非天方夜譚？所以要提高中國(guó)的城市化率，中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買(mǎi)得起。
十五、這兩年來(lái)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲，所以大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng)，買(mǎi)入后等待升值。在國(guó)際上有一個(gè)炒房比率的警戒線，大約為15%，超過(guò)這個(gè)比率就是比較危險(xiǎn)的�？墒菗�(jù)上�！督夥湃�?qǐng)?bào)》的抽樣調(diào)查，接受調(diào)查的上海25個(gè)小區(qū)23694戶(hù)居民，26.55%的購(gòu)房者是把房子作為投資的，更大數(shù)量的居民購(gòu)買(mǎi)新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。投資買(mǎi)房的人在房產(chǎn)價(jià)格上漲的過(guò)程中，可以推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，同樣，在房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候，因?yàn)椴辉儆匈嵈箦X(qián)的預(yù)期，同時(shí)為了避免血本無(wú)歸，必然大量拋售，這又會(huì)加速房?jī)r(jià)的下跌。在中國(guó)，溫州人炒房團(tuán)名揚(yáng)大江南北，而在上海，更有其他中國(guó)內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來(lái)人買(mǎi)的了，大約是40%，可是在一些國(guó)際化大城市，如紐約，也是由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)75%的房產(chǎn)�？傊顿Y買(mǎi)房的人越多，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用就越大，泡沫就越嚴(yán)重。
十六、絕少有人對(duì)于未來(lái)有一個(gè)清晰又正確的判斷，大多人認(rèn)為原來(lái)的趨勢(shì)仍會(huì)按原來(lái)的方向和速度來(lái)發(fā)展。比如中國(guó)自從改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，所以大多人認(rèn)為這個(gè)情況起碼在二三十年內(nèi)不會(huì)改變，但是萬(wàn)一發(fā)生變化呢？其他的事情不講，現(xiàn)在有一件事越來(lái)越敏感，就是臺(tái)灣問(wèn)題。如今陳水扁的臺(tái)獨(dú)趨向越來(lái)越明顯，膽子越來(lái)越大，說(shuō)的話(huà)越來(lái)越?jīng)]譜，甚至排出了時(shí)間表。毛澤東說(shuō)：世界上就怕認(rèn)真二字。而中國(guó)共產(chǎn)黨對(duì)國(guó)家大家一向認(rèn)真負(fù)責(zé)，恐怕一旦臺(tái)灣宣布獨(dú)立，戰(zhàn)爭(zhēng)一定不可避免。前一陣子，還有人說(shuō)臺(tái)灣會(huì)把導(dǎo)彈打到三峽大壩，又有人說(shuō)臺(tái)灣會(huì)把反擊的導(dǎo)彈打到上海。這種情況下，不要說(shuō)有幾彈導(dǎo)彈打到上海，哪怕有一片導(dǎo)彈碎片落到上海的某小區(qū)里，上海的房?jī)r(jià)是不是還會(huì)持續(xù)上漲？
最后，雖然筆者仍是無(wú)房族，可還是大公無(wú)私地希望房?jī)r(jià)大大上漲，如某位學(xué)者說(shuō)的那樣在10年內(nèi)漲3倍，這樣有房的人的身價(jià)就能大大上漲，這短時(shí)間內(nèi)對(duì)我是沒(méi)有好處的，可是什么樣的泡沫最容易破滅呢？在洗衣服的時(shí)候觀察一下，那就是大的泡沫容易破滅，而小的泡沫很難破滅，要想讓小的破滅，最好的辦法就是讓它變大，變得越大，就越容易破滅。房?jī)r(jià)漲得越快，買(mǎi)的人會(huì)越來(lái)越少，而投資于房產(chǎn)的資金會(huì)越來(lái)越多，這最后的結(jié)果是什么，難道還不明白嗎？
