顧云昌:1944年4月出生，現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)。上世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，1985年開始研究土地問題，1998年進(jìn)入中房協(xié)工作，曾多次參與國(guó)家房改政策的研究和制訂，是國(guó)家房改方案的主要起草人之一。
如果把我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比作是一架高速航行的飛機(jī)，那么這個(gè)龐然大物的引擎
是住宅制度改革和土地政策的革新，金融則是引擎源源不斷的動(dòng)力。
上京新航線絢麗起航
應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)。因此，將房地產(chǎn)和金融比作一對(duì)相知相伴的戀人并不為過。這對(duì)戀人從1998年開始相知、相戀，在金融的“呵護(hù)”下，從1998年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在銀行所有貸款中的比例以每年20%-25%的速度增長(zhǎng)；優(yōu)質(zhì)的個(gè)人住房貸款在這幾年中更是以翻番的速度在增加，從1997年的不足200億元發(fā)展到現(xiàn)在的16000億元，8年間增長(zhǎng)了80倍。
因此，沒有金融的有力支持，房地產(chǎn)是不可能這樣飛速發(fā)展的。
然而在這看似藍(lán)天白云的風(fēng)景之下，戀人之間的矛盾也日漸顯露了出來。誠(chéng)然，只有在信貸資產(chǎn)不斷的流通中，金融體系才能體現(xiàn)自身的價(jià)值。并且除了房地產(chǎn)開發(fā)貸款之外，高質(zhì)量的個(gè)人住房貸款也是金融流動(dòng)的一種方式。但是，為期幾十年的回款周期不但大大增加了金融機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)成本，也與金融流動(dòng)的特性產(chǎn)生了矛盾。2003年，房地產(chǎn)違規(guī)貸款達(dá)到24.9%的高位，房地產(chǎn)開發(fā)貸款中諸多不和諧因素也就呈現(xiàn)在金融系統(tǒng)的面前，房地產(chǎn)也隨之成為一個(gè)高利潤(rùn)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，為了確保金融的安全，央行———這對(duì)戀人的“長(zhǎng)輩”不得不采取有效的調(diào)控措施，從而有了“121號(hào)”文件，開啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌。
事實(shí)上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)離開金融的支持將會(huì)變得寸步難行。同時(shí)，金融需在流通中體現(xiàn)自身的價(jià)值，但也必須重視金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。央行歷次對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控正是為了防范這種金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也只有在金融的杠桿作用下，才能有條不紊地發(fā)展。當(dāng)整體消費(fèi)不景氣、投資放緩、國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于低潮的時(shí)候，采取放松銀根、降息的金融手段就能有效刺激投資市場(chǎng)，鼓勵(lì)人們消費(fèi)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣�；厮莸�1998年、1999年，利率降到了最低點(diǎn)，也就在這個(gè)時(shí)候，銀行推出了個(gè)人住房按揭貸款政策：首付款為總房款的20%-30%及最高貸款年限為30年，這大大地刺激了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也正是低利率帶來的低購(gòu)房成本促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。但當(dāng)近幾年的房地產(chǎn)過熱的時(shí)候，升息也就成為有效調(diào)控的最好方式之一。關(guān)爽
責(zé)任編輯 原霞
