“我們的報(bào)告就是我們的觀點(diǎn)”，在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》發(fā)布的第二天，一位央行權(quán)威人士如是說(shuō)。分析人士指出，宏觀調(diào)控的決策權(quán)在國(guó)務(wù)院而不在央行，但央行報(bào)告無(wú)疑會(huì)成為國(guó)務(wù)院實(shí)施調(diào)控的基本依據(jù)。
這是央行第一份向社會(huì)公開(kāi)發(fā)表的房地產(chǎn)金融報(bào)告，而央行權(quán)威人士認(rèn)為，今后會(huì)把房地產(chǎn)金融報(bào)
告經(jīng)�；�，通過(guò)報(bào)告方式，“央行將定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)有個(gè)說(shuō)法”；至于內(nèi)容，“央行的報(bào)告會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，在全面關(guān)注的基礎(chǔ)上，有重點(diǎn)地進(jìn)行分析�！�
據(jù)悉，這份報(bào)告是由央行的研究局、貨幣政策司、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司，以及金融市場(chǎng)司組成的房地產(chǎn)金融分析小組完成的。其中的數(shù)據(jù)來(lái)源主要是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)部等相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一些比較專業(yè)的數(shù)據(jù)，如結(jié)構(gòu)性問(wèn)題是央行自己組織調(diào)查得出的，報(bào)告中所涉及的房地產(chǎn)投資資金的來(lái)源，外資投資情況分析，是央行通過(guò)組織地方分支機(jī)構(gòu)對(duì)一些重點(diǎn)地區(qū)跟蹤監(jiān)測(cè)得出的，從而保證了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性。
政策引導(dǎo)小戶型發(fā)展
小戶型是是此次央行報(bào)告中著力倡導(dǎo)的。
央行報(bào)告指出，要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。
此前，央行金融市場(chǎng)司分管房地產(chǎn)信貸處的時(shí)文朝副司長(zhǎng)曾在研討會(huì)上對(duì)比了中國(guó)和美國(guó)的情況后表示：“要維護(hù)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，中國(guó)就必須發(fā)展小戶型。”
時(shí)文朝認(rèn)為，應(yīng)該設(shè)定一個(gè)住房的基本標(biāo)準(zhǔn)。比如國(guó)家提倡的三口之家的住宅使用面積為90平方米，實(shí)際購(gòu)房面積在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定之內(nèi)的，可以在稅收方面給予相應(yīng)優(yōu)惠；而超過(guò)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分應(yīng)該按面積實(shí)行累進(jìn)稅率，面積越大，稅率越高。他說(shuō)，我們可以將住宅看做是在有限可居住面積上的家庭住戶的福利，如果大家的平均住宅福利是90平方米，有人愿意住1000平方米的別墅也可以，但必須要為超出的部分支付相應(yīng)的費(fèi)用，“因?yàn)槟慵热徽加昧藙e人的社會(huì)福利，就應(yīng)該為此付出更高的成本�！痹诠┙o調(diào)控方面，時(shí)文朝表示，建設(shè)部門應(yīng)該按照中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀和發(fā)展的趨勢(shì)，制定一個(gè)總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定配套政策。
然而也有分析人士表示，央行所謂節(jié)約住房的消費(fèi)理念是否只是一廂情愿仍有待觀察。從供給角度看，房地產(chǎn)商的主要利潤(rùn)來(lái)源是大戶型和高檔住宅，而小戶型和廉租房如果沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)貼，基本上是無(wú)利可圖的，用什么辦法來(lái)調(diào)劑供給很關(guān)鍵。從需求角度看，住什么樣的房子是老百姓自己的事兒，買不買、買幾套不是政府說(shuō)了就能算的。
同時(shí)，這位權(quán)威人士表示，目前國(guó)內(nèi)的確有炒房隊(duì)伍，但真正炒房的都是有錢人，遠(yuǎn)未達(dá)到全民參與的程度。歷史上，的確出現(xiàn)過(guò)“以房養(yǎng)房”的階段，但隨著二手房租金的不斷下降，通過(guò)銀行貸款買了房子拿去出租，正呈不合算趨勢(shì)。真正刺激部分人買房的是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
地產(chǎn)融資要逐漸市場(chǎng)化
報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款中存在風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低，但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，為防范這些風(fēng)險(xiǎn)，自2001年以來(lái)央行陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，以防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。其中包括對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金和資質(zhì)的要求，限制對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金貸款等多項(xiàng)措施。
而去年的宏觀調(diào)控使得不少開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金緊張問(wèn)題，于是市場(chǎng)上出現(xiàn)了拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意見(jiàn)。一些地方已經(jīng)開(kāi)始嘗試設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金。
“高利潤(rùn)行業(yè)不用政府引導(dǎo)也會(huì)有資金進(jìn)去，”顯然，在央行權(quán)威人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題并不需要政府牽腸掛肚，“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府越來(lái)越不會(huì)對(duì)哪個(gè)行業(yè)進(jìn)行資金分配，不單是房地產(chǎn)，其他很多行業(yè)的融資渠道今后都要走向市場(chǎng)化�！�(文/溫秀)
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