近幾年，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善，作為商品房買賣中必不可少的商品房買賣合同，則隨著社會(huì)的發(fā)展，越來越滿足不了市場(chǎng)的需要。 島城原來使用的合同文本，但因?yàn)槭?000年由國家工商行政管理局和建設(shè)部制定的示范文本，受地域性、時(shí)間性限制，文本中存在的一些弊端
也開始顯現(xiàn)出來，如一些信息不對(duì)稱、個(gè)別條款規(guī)定不明確、部分內(nèi)容晦澀難懂讓購房者不知如何填寫等，由此導(dǎo)致的糾紛也時(shí)有發(fā)生。 為了使示范文本能夠更好地發(fā)揮示范作用，市房地產(chǎn)開發(fā)管理局和市工商行政管理局決定對(duì)原先的合同文本進(jìn)行修訂，修訂的內(nèi)容都是圍繞著商品房買賣中容易出現(xiàn)糾紛的問題展開。這是島城自2000年以來第一次修訂《商品房買賣合同》，期間結(jié)合了本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和操作習(xí)慣，參考了兄弟省市的成熟經(jīng)驗(yàn)和做法，并征詢了本市政府相關(guān)部門、開發(fā)商、法律界、消費(fèi)者以及媒體的意見，再經(jīng)過社會(huì)公示，最終定稿形成《青島市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱新版合同）。
相對(duì)于舊版購房合同，新版合同在合同條文的設(shè)定上更為嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范，為購房者增加了“安全系數(shù)”，讓買房更加安全、更加明白。從7月份開始，新版合同開始在島城全面推廣使用。
新舊合同對(duì)照
舊版合同糾紛隱患多
據(jù)市消協(xié)副秘書長(zhǎng)郭海源介紹，2004年，我市共受理房地產(chǎn)類投訴約3000起，其中60％是因?yàn)楹贤s定不明而引發(fā)的。這類投訴案值大，一般都在幾十萬甚至上百萬元以上，因此處理起來十分棘手。而如果能在合同簽訂階段就明確雙方的權(quán)利義務(wù)，便可避免許多糾紛。
郭海源分析，以往的合同糾紛主要有以下幾個(gè)方面：
第一，開發(fā)商擅自變更合同，如更改小區(qū)規(guī)劃，將綠地變成停車場(chǎng)或物業(yè)辦公房等；
第二，面積“縮水”，實(shí)測(cè)面積總是小于合同約定面積；
第三，簽訂不平等條約，如開發(fā)商總是單方面擴(kuò)大解約權(quán)，減免自身的違約責(zé)任而加重購房者的違約責(zé)任等；
第四，開發(fā)商逾期交房，卻不按合同約定賠償購房者損失；
第五，開發(fā)商虛假宣傳，發(fā)布虛假廣告，而廣告內(nèi)容卻不在合同中有任何體現(xiàn)；
第六，開發(fā)商違規(guī)預(yù)售，收了購房者的訂金卻不簽訂正式的商品房買賣合同；有些開發(fā)商甚至一房?jī)少u，騙取購房者的訂金。
郭海源認(rèn)為，商品房交易過程中存在的這些不規(guī)范行為，與合同約定不明確、合同條款未涉及、處罰條款不嚴(yán)厲有很大關(guān)系。新版合同在制定時(shí)充分考慮了這些因素，并在部分條款的制定上明顯“偏向”與購房者一方，如雙倍賠償?shù)葪l款，這將大大改善購房者以前與開發(fā)商的不平等地位，有利于切實(shí)維護(hù)合同雙方的利益。
新版合同層次更清晰
新版合同共分三大部分，第一部分為合同雙方當(dāng)事人，即買賣雙方的基本資料以及各自代理人或委托人的基本資料。
第二部分為合同條款，共30條，這30條又可分為兩大部分：第一部分（第一條至第七條）為交易房屋的基本情況，主要包括合同雙方當(dāng)事人情況、項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)和預(yù)售依據(jù)、預(yù)售房屋層數(shù)、面積、戶型、分?jǐn)偟然厩闆r、計(jì)價(jià)方式及價(jià)款、付款方式、面積誤差的確認(rèn)、工程進(jìn)度等內(nèi)容；第二部分（第八條以后）是雙方對(duì)房屋具體事項(xiàng)的約定，增加了對(duì)小區(qū)平面布局、房屋交付、質(zhì)量、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及送達(dá)等內(nèi)容。
第三部分為附件及補(bǔ)充條款，合同主體中未涉及或約定不詳細(xì)的內(nèi)容，可以在附件和補(bǔ)充條款中加以完善。附件和補(bǔ)充條款是合同的組成部分，與合同主體具有同等法律效力。
相關(guān)案例
舊版合同讓開發(fā)商鉆空子
2000年11月，市民范先生從開發(fā)商手中購置了位于閩江路的一處房屋，當(dāng)時(shí)合同約定，該房屋“建筑面積75.55平方米，每平方米價(jià)格為2880元”。但2003年11月范先生拿到該房產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房的實(shí)測(cè)面積只有73.75平方米，比合同約定的面積“縮水”1.8平方米。范先生因此將開發(fā)商告上法庭，要求返還“縮水”部分的房?jī)r(jià)5184元，并賠償2000年11月至2005年3月的利息損失。
市南法院民一庭的明紹青法官認(rèn)為，這原本是一起簡(jiǎn)單的合同糾紛，面積縮水1.8平方米，本在建設(shè)部3％的合理誤差范圍之內(nèi)。但本案的蹊蹺之處在于，雙方在簽訂購房合同時(shí)對(duì)面積誤差的處理方式上。原來，范先生和開發(fā)商的合同約定，當(dāng)實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在差異時(shí)，“按購房總值分?jǐn)偯科椒矫讍蝺r(jià)”。
開發(fā)商認(rèn)為，這句話的意思就是說，即便面積存在差異，該房的總價(jià)也不變，調(diào)整的只是單價(jià)。而范先生認(rèn)為，合同約定的處理方式文意不通，不能表達(dá)合理的意思。同時(shí)，范先生還拿出了有力的證據(jù)，證明開發(fā)商有欺詐嫌疑。范先生的證據(jù)是，同樣購得閩江路這處房屋的劉先生在1999年7月即已取得房產(chǎn)證，這說明開發(fā)商在簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道該房面積。
法院采信了范先生的證據(jù)，同時(shí)認(rèn)為：從合同載明的面積精確度可以看出，開發(fā)商對(duì)該房的面積已經(jīng)測(cè)算過，而在對(duì)面積差異的處理上卻含糊不清，表述不明。因此，范先生的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
明紹青法官認(rèn)為，這是一起典型的因合同約定不明而引發(fā)的糾紛案件�，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》對(duì)面積差異的處理留了4條空白條款，開發(fā)商正是在這上面作文章，列出了對(duì)購房者不利的條款。新版商品房合同對(duì)該條款做了簡(jiǎn)化，只保留了兩個(gè)條款，在內(nèi)容約定上也明顯有利于購房者。
本版撰稿陳呈曉
