“這次參觀上海和杭州4個樓盤后，目前已經(jīng)有30套意向協(xié)議達成，目前成交10套。”7月22日，溫州購房團的帶團人《溫州都市報》的劉琳琳向記者透露。
“溫州人被套牢”、“溫州人退出樓市”……當(dāng)市場上這些關(guān)于溫州人撒手樓市的傳言正歡之際，銷聲數(shù)月的溫州購房團又卷土重來。
這種“頂風(fēng)”而舞的
投資行為是預(yù)示著樓市的回暖？抑或是地產(chǎn)市場又一席利益締結(jié)？
購房團暗潮涌動
“現(xiàn)在正是‘吸納’樓盤的好時機，到哪個樓盤都能侃價。”6月20日，帶團到南京購房的溫州炒房人汪先生如是說。
2004年，一向“張揚”的溫州購房團突然沉寂下來。這是因為溫州市委宣傳部應(yīng)市政府向溫州各媒體下文，禁止以媒體名義組織購房團到各地炒房，并限制發(fā)布相關(guān)的廣告進行宣傳或炒作。
而且又逢國家對樓市進行調(diào)控，溫州購房團開始在樓市中“銷聲匿跡”。中國樓市也因此進入觀望期，近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的一項調(diào)查可以佐證。據(jù)調(diào)查，近八成的消費者認(rèn)為現(xiàn)在不是買房的適當(dāng)時機。
然而此時，沉寂近一年的溫州購房團卻逆勢而起。
7月8日上午9時，一支溫州購房團的50人進駐位于上海市閔行區(qū)的24K金國際連鎖酒店。這支購房團由溫州當(dāng)?shù)孛襟w組織，帶團者是負(fù)責(zé)該媒體的房地產(chǎn)版塊負(fù)責(zé)人劉琳琳。
根據(jù)行程安排，周六參觀上海綠地商務(wù)大廈、雙子杰座樓盤，周日赴杭州看樓。
7月10日，在24K金國際連鎖酒店的咨詢會上，該溫州購房團此行共簽訂了意向訂單超過30套。雖然這種意向訂單不具備法律效力，但可以反應(yīng)購房團重新煥發(fā)的投資欲望。
據(jù)溫州一業(yè)內(nèi)人士介紹，6月中旬以來，由一些開發(fā)商、營銷機構(gòu)等組織的溫州投資者看房團起碼就出發(fā)了十來趟，目標(biāo)城市主要是上海、杭州、蘇州等，一般一個團隊有30人以上。
據(jù)溫州一業(yè)內(nèi)人士介紹，6月中旬以來，由一些開發(fā)商、營銷機構(gòu)等組織的溫州投資者看房團起碼就出發(fā)了十來趟，目標(biāo)城市主要是上海、杭州、蘇州等，一般一個團隊有30人以上。
在此之前，6月12日，以溫州人汪先生領(lǐng)頭的8名溫州人，已斥資數(shù)千萬元拿下南京河西等地200套房子。而且，購房團的活動開始前赴后繼。7月9日上午10點，溫州新城晚報大廈三樓會議室舉行的“房產(chǎn)投資置業(yè)說明會”上，來自寧波的樓盤在推介，并有人開始相約赴甬看樓。
劉琳琳稱，7月份可能還要帶一個購房團到上海看樓。
銀行的微妙心態(tài)
是什么力量推動溫州購房團逆勢而動？
“7月是樓市步出觀望期的分水嶺，也是一個預(yù)熱期�！�7月9日的購房團成員朱先生稱，自己這次隨團出發(fā)目的在于了解行情，但遇性價比高的樓盤，不排除當(dāng)場購買。
朱先生的心態(tài)在溫州購房團中具有普遍性。因為據(jù)他們的觀察，國家從3月份以來，國務(wù)院推行穩(wěn)定住房價格政策以來，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)按揭，對二手房交易征稅、提高首付比例、實名購房等系列政策，幾乎月月有新政。而6月1日過后，就沒見更有力度的壓制樓價上漲的新政推行。
而且由于政策調(diào)控的趨向穩(wěn)定，開發(fā)商也迎來了喘息期。由此，原本處在同一利益鏈條上的幾大利益集團重新開始締結(jié)。開發(fā)商、房產(chǎn)代理中介（媒體）、購房團、銀行是樓市中的四大利益集團，其中開發(fā)商的推介是溫州購房團頻繁現(xiàn)身的初始動力，購房團是應(yīng)開發(fā)商的邀請去考察的。
而購房團則是這個鏈條上的造勢者，他們的迎合一方面是認(rèn)為樓市開始回暖外，而另一個重要原因是有部分閑錢急于尋求投資渠道。
一名姓汪的購房團女成員這次出團購買的是24K金國際連鎖酒店的客房，以入股形式投資15萬元，酒店方承諾年回報率25％。她認(rèn)為，這個回報率在四年內(nèi)足以收回本金。雖然15萬元的酒店客房投資連個產(chǎn)權(quán)證都沒有，而且她連四年后這家酒店經(jīng)營失利的假設(shè)也沒考慮，但她認(rèn)為：“投資總有風(fēng)險存在，比去賭博要好�！�
跟隨溫州購房團多次的吳女士表示，當(dāng)時她跟隨購房團在杭州的錦昌文華樓盤工地上轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)工地上還有零星的房子存在。雖然樓盤規(guī)劃和所處環(huán)境都不錯，但她揣測：是否這個樓盤連拆遷問題都沒安置好？她說：“假如在以前，大伙對這種情況根本不會去考慮�！�
還值得注意的時，7月10日，在錦昌文華樓盤推介現(xiàn)場，售樓小姐在介紹到樓盤的付款問題時就強調(diào)，該樓盤的住宅樓首付僅為20％，但這個貸款政策適用于125萬元以內(nèi)的購房戶，一人限制一套。
然而，中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％。而根據(jù)以往排名，杭州屬于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和地區(qū)。
對此，為錦昌文華提供項目貸款的建設(shè)銀行杭州分行文暉支行一鄭姓職員解釋，該項目貸款實行的是以土地抵押貸款，早在國家政策出來之前就已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了為購房戶提供首付20％的房貸政策。
給購房戶提供首付20％房貸政策，銀行此舉是否存在違規(guī)？
對此，浙江銀監(jiān)局的趙女士認(rèn)為，央行雖然將個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20％提高到30％，但具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。
種種解釋顯示，銀行提供的這項優(yōu)惠似乎行走在央行房貸政策的邊緣。之所以愿意承擔(dān)這些風(fēng)險，銀行主要是受業(yè)績壓力所致。
開發(fā)商讓利力挺房價
“溫州購房團在這個時刻介入樓市，不僅冒較大的市場之風(fēng)險，更是冒著政策之風(fēng)險”，溫州著名的經(jīng)濟學(xué)家馬津龍如是分析。
在所有的房產(chǎn)新政中，都把兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手房要交營業(yè)稅當(dāng)作遏制炒房者的“殺手锏”，南京市特別提出要征收炒房差價的20％售房所得稅。
上述汪先生一行一舉以40萬元一套的價格拿下200套房子，一切都在“悄然”中進行。而此時的售樓處仍醒目標(biāo)注著50萬元一套的住房市場價。
汪先生進行精算：一套市場價為50萬元的房子，在兩年內(nèi)出手加上契稅等要賣到55萬元以上才能掙錢。事實上，他僅花了40萬元就拿下房子，按市場行情在次日拋售也還是有錢賺。
有知情者透露，市場價50萬元一套的房子，炒房團40萬元一套就能拿下，原因并不完全如汪先生所說的“開發(fā)商被政策‘打壓’幾次后，急于回籠資金。”
在南京河西等地推出40萬元一套的住房，不必炒房團出手，普通市民也會一搶而空，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)及時回籠資金的目的。
一名不愿透露姓名的市場分析人士剖析，開發(fā)商寧愿把巨額利潤讓給炒房團，也不肯讓利給普通市民，這不僅僅是手續(xù)煩瑣的因素。如炒房團人員少，但購買力強，對于200套房只辦理8個人的手續(xù)，簡單很多。
而開發(fā)商之所以不愿將利潤讓利給真正需要房子的市民，其深層的動機在于“請”炒房者幫忙，堅決挺住房價不回落。
