價格微跌和成交量大幅降低，是國八條出臺之后上海房地產市場的兩個明顯特征。但近期情況表明，上海房價調整目前初步進入了以急跌為主的第二期，其直接標志是不少中小開發(fā)商主動降價促進銷售。在專家看來，雖然迫于資金壓力而降價銷售的目前還多以小開發(fā)商為主，但這種傳染和連帶效應，很容易對大開發(fā)商以時間換金錢
的策略形成致命沖擊。
明降暗降亂人眼
7月11日，上海二手房指數辦公室公布的6月份上海二手房指數為1710點，比上月下跌了4點，環(huán)比下降0.2%。這個指數的首度下跌，被認為是賣方價格有所松動所致。6月份，上海市商品住宅成交量為81.2萬平方米，環(huán)比增加了2.5%。均價5000元以下的住宅項目所占比例則由5月的29.5%上升到了45.1%。雖然房地產之窗等機構的報告將其歸結為動遷房及配套商品房項目大量集中上市所致，但一手房市場上的明降暗降已成潮流�！ �7月2日，萬里雅筑一期第二批房源每平方米的均價為8500元，而最低價更只有7380元。相比5月開盤時的1萬元，價格降幅超過了15%；云山星座苑每平方米的原先價格為15500元，現在部分的房子已經下降了3500元左右……雖然上海目前像萬里雅筑、云山星座苑等明言降價的樓盤為數還不多，但可以討價還價的樓盤據估計不會低于八成。
小開發(fā)商降價套現
從成交量的波瀾不驚上可以看出，開發(fā)商的主動降價并沒有調動起上海人購房的積極性。中國人民銀行上月7日公布的調查結果，則給出了較好的注解。調查顯示，上海居民未來三個月準備購買住房的人數占比，較第一季度下降了12個百分點，但遠遠高于重慶、西安、武漢和天津等的3.7、3.3、2.2和0.8個百分點。
事變則法移，正被越來越多的開發(fā)商套用作為解釋降價銷售原因的口頭禪。新湖明珠城房產項目負責人就表示，既然市場環(huán)境變了，定價策略就必須調整，延遲開盤只是權宜之計，不可能最終解決問題。上海環(huán)江置業(yè)銷售經理吳萍坦言，如今快跑一步才會贏得客戶，企業(yè)才能避免長期僵持所蘊涵的風險。 表面上看，開發(fā)商從被動等待到降價銷售，似乎是在以實實在在的做法去主動啟動市場需求，但這其實是一些中小開發(fā)商迫于資金壓力，通過降價銷售以盡快回籠資金。因此，目前的懸念在于，購房者和開發(fā)商到底誰會再次坐不住。
本地購買力不足，是各路專家對上海房地產市場未來走勢的最大擔憂。方方地產工作室的分析人士指出，上海樓市目前的冷清狀態(tài)，關鍵是價格還沒有調整到位。銷售要想真正沖破僵局，房價還必須有較大幅度的調整。而復旦大學房地產研究中心主任尹伯成甚至還撰文表示，如果上海房價總體下調30%的話，成交量就會上升到供求基本平衡的狀態(tài)。
房價調整漸入第二期
既然中小開發(fā)商現有降價幅度達不到套現目的，他們進一步采取更大幅度的降價行動，就應該在情理之中。
不言而喻，這將對堅守時間換金錢策略的大開發(fā)商形成致命沖擊。而按照房地產市場的調整慣例，這是房價下跌進入急跌期的主要原動力。
據業(yè)內人士估計，今年一季度，上海75%的新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置。這些熱錢投資的唯一原因，便是價格上漲預期。
當炒家們真正意識到在今后一段時間價格下降的風險遠高過上漲的可能時，此類需求完全有可能在一夜之間消失。權威部門的一系列數據表明，以上海為代表的中國房地產問題，并非需求不足，而是價格太貴。也就是說，在經過前幾年的高度釋放后，很多城市本地居民的供樓能力目前已經大幅降低。
瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區(qū)首席經濟分析師陶冬說，在經過第一期的無量微跌后，上海房價調整就會進入急跌的第二期，它的主要特征就是參與者之間的相互踐踏，從而導致房市出現短暫而強烈的下跌。由于上海房價與本土承接能力之間的脫節(jié)甚大，加大了房地產市場調整的幅度和不確定性。而只有度過痛苦的急跌期后，市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。(文/陳建軍)
編輯：林彥婷
