第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造和保持良好的城市生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域。
第三條 市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物
業(yè)行政主管部門)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。
市和各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商、環(huán)保、民政、市政公用、城市管理、郵政通訊、廣播電視、園林等有關(guān)部門按照各自法定職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)涉及城市管理的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)物業(yè)管理與居委會(huì)工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外,還對(duì)物業(yè)享有共同管理、使用、收益的權(quán)利。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外,還應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項(xiàng)目等因素。
分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),其配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域,由區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃定。
第六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的,業(yè)主同意、反對(duì)及棄權(quán)票需要經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另外書面推選一名業(yè)主代表參加。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的,經(jīng)業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第七條 符合下列條件之一的,在所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門指導(dǎo)下,由物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組:
(一)入住率達(dá)到50%以上;
(二)物業(yè)首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的;
(三)原有物業(yè)具備相關(guān)的物業(yè)管理用房和圖紙資料的。
籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位和已成立的居民委員會(huì)成員組成。
籌備組成員名單確定后3日內(nèi),應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
第九條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì),邀請(qǐng)其派代表參加并認(rèn)真聽取其意見、建議。
第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)一年至少召開一次,或按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(huì)代表列席。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)20%以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的,所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開,仍不召開的,可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召開。
第十一條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前以書面形式或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的形式通知全體業(yè)主。
書面通知或公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序、事項(xiàng)、議題等,業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開期間所定內(nèi)容不得更改。
第十二條 業(yè)主決定共同事務(wù)的表決權(quán),屬于住宅物業(yè)的,一戶為一投票權(quán)。
非住宅物業(yè)按照建筑面積每一百平方米有一投票權(quán);一百平方米以下且有房地產(chǎn)權(quán)證的,每證有一投票權(quán)。業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的除外。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)作出的決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定事項(xiàng),必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi),以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人具有約束力,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。
第十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和換屆、委員的任期、更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)依法對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由五至十三人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)按照業(yè)主大會(huì)的決定與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同等具體工作;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(四)落實(shí)業(yè)主大會(huì)作出的決定,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益,及時(shí)公告專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌情況;
(五)接受業(yè)主大會(huì)的委托,依法對(duì)侵害全體業(yè)主利益的行為申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟;
(六)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交費(fèi),按照合同約定協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費(fèi);
(七)支持和配合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)開展工作;
(八)建立業(yè)主名冊(cè);
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日,并在30日內(nèi)持下列資料向所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門備案:
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員的名單和基本情況。備案后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的,依照前款規(guī)定重新備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門。在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主委員會(huì)組織成立換屆改選小組,召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后不召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到20%以上業(yè)主的書面要求后,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組,自換屆改選小組成立之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi),原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好其他交接工作。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)經(jīng)20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要更換業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十二條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé):
(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);
(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的,經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)銷售合同的附件,經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn),對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同,應(yīng)當(dāng)參照國家示范文本制定,并向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但期限未滿,已依法成立業(yè)主大會(huì)的,業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,但業(yè)主大會(huì)未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同或按照前期物業(yè)服務(wù)合同的特殊約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日起終止。
第二十六條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)參照國家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約,并作為物業(yè)銷售合同的附件。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí),應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、環(huán)境配套設(shè)施等進(jìn)行查驗(yàn),登記造冊(cè)。
第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主產(chǎn)權(quán)名冊(cè);
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,并在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi),移交給前期物業(yè)管理企業(yè)。
規(guī)劃管理部門在規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積0.5%的比例確定物業(yè)管理用房的面積和具體位置,但物業(yè)管理用房的建筑面積最低不得少于100平方米。
建設(shè)單位在辦理《房屋預(yù)售許可證》和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)《房屋預(yù)售許可證》和辦理房地產(chǎn)初始登記。
物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,無償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)其維修和養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣或改作他用。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)投入使用前持工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收證明、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理用房移交證明、專項(xiàng)維修資金證明等資料向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后方可投入使用。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 申辦物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù),并應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》之日起30日內(nèi),持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)行政主管部門申辦物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)手續(xù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。有條件的物業(yè)管理企業(yè)可以從有資質(zhì)的保安公司招聘保安人員。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。
市物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)每年定期將年檢結(jié)果向社會(huì)公布。
第三十三條 物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)行為。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在成立之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽取業(yè)主意見后,提交業(yè)主大會(huì)通過。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)管理服務(wù)一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;
(三)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù);
(五)通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施;
(六)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、人口計(jì)生等部門和基層治保組織做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查、消防和人口計(jì)劃生育等工作;
(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽或提前中止合同的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前通知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)合同終止后的一個(gè)月內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十八條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)移交給業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十八條 按照規(guī)劃投資建設(shè)的會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高爾夫球場(chǎng)等設(shè)施,產(chǎn)權(quán)人可以與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同,由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃投資建設(shè)的露天停車場(chǎng)和室內(nèi)共用停車場(chǎng)(庫),主要供給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用,不得擅自改變用途。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的從其約定,但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供服務(wù),應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供氣、供電、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十四條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)保、人口計(jì)生、城市管理、物業(yè)裝飾裝修、市政道路、排水、綠化、廣播電視、郵政、電信等法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第四十五條 非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù),由業(yè)主和非業(yè)主使用人約定,但不得違反本條例規(guī)定和業(yè)主公約的約定。
非業(yè)主使用人違反本條例和業(yè)主公約造成損失的,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十六條 物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途。
業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)確需改變共用建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)參加業(yè)主大會(huì)2/3以上業(yè)主討論通過并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工,應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議,做好施工現(xiàn)場(chǎng)的恢復(fù)工作。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)落實(shí)消防安全責(zé)任,消除火災(zāi)隱患,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),保證疏散通道、安全出口、消防車通道暢通以及公共消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志完好有效。
第五十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)并按照規(guī)定到有關(guān)部門辦理手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等事項(xiàng)告知業(yè)主,并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。
第五十一條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定繳納。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造,不得挪作他用。
第五十二條 住宅物業(yè)竣工交付使用時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程造價(jià)的5%提取工程質(zhì)量保修金,專項(xiàng)用于住宅物業(yè)保修期內(nèi)的維修。
第五十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十五條 違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn),建設(shè)單位將物業(yè)投入使用的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,并處以5萬元以上7萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以7萬元以上10萬元以下罰款。
第五十六條 違反本條例規(guī)定,依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)行政主管部門給予行政處罰的,由物業(yè)行政主管部門依法給予行政處罰。
第五十七條 違反本條例的規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)保、人口計(jì)生、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的,由有關(guān)部門依法給予行政處罰。
第五十八條 當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十九條 有關(guān)行政管理部門的工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的,由有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第六十條 本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。
本條例所稱前期物業(yè)管理,是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法取得獨(dú)立法人資格,具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。
本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第六十一條 本條例自 年 月 日起施行。
