水皮雜談
水皮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，以中國(guó)現(xiàn)有民間資本的力量是不可能同時(shí)支撐兩大泡沫的，房地產(chǎn)的泡沫一天不破，中國(guó)股市就一天不會(huì)有行情。
話(huà)是說(shuō)的有點(diǎn)絕對(duì)，但是道理就是那樣，而且最近四年的市場(chǎng)對(duì)比就是如此。中國(guó)股市擠泡沫的過(guò)程就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炮制泡沫的過(guò)程�，F(xiàn)在的情況是股市在低位徘徊，房
市在高位徘徊，不僅狀態(tài)、氛圍，就是“口水仗”的打法，所謂的理論依據(jù)都和2001年初的情景一模一樣，不一樣的是當(dāng)時(shí)房市在低位徘徊，股市在高位徘徊。
什么叫輪回？恐怕這就叫輪回。
股市在該跌的時(shí)候跌了，房市在該跌的時(shí)候也會(huì)跌的。股市在該跌的時(shí)候，不用周小川擠泡沫也會(huì)跌，房市在該跌的時(shí)候，不用國(guó)務(wù)院的“國(guó)八點(diǎn)”也會(huì)撐不下去的。因?yàn)椴还芄墒幸埠�，房市也是，說(shuō)到底，不過(guò)就是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而任何產(chǎn)業(yè)都有經(jīng)濟(jì)周期，漲多就會(huì)跌，跌多了就會(huì)漲，這就叫經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
2001年的時(shí)候，上證指數(shù)到了2245點(diǎn)，市盈率平均將近60倍，指數(shù)當(dāng)然就沒(méi)有了上行的空間，而國(guó)有股減持卻想搭順風(fēng)車(chē)更說(shuō)明市場(chǎng)的狂熱連財(cái)政部都眼紅，指數(shù)又怎么穩(wěn)得�。烤退阒苄〈ú患写驌羟f家操縱行為，就算央行沒(méi)有集中清理違規(guī)流入股市的銀行資金，投資者自己難道就沒(méi)有腦子？
狂熱，永遠(yuǎn)都是暫時(shí)的。
2001年的時(shí)候，上海的平均房?jī)r(jià)是多少？是每平方米3200元，比全國(guó)第一的北京足足低了1500元。這是一個(gè)什么概念？這意味著在北京買(mǎi)一套商品房的錢(qián)在上海可以同時(shí)再搭一套房改房。
現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)是多少？
水皮不知道，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)的數(shù)字像魔術(shù)師手中的魔杖一樣多變。有人告訴是6800元，有人告訴你是8800元，而上海老百姓心中明白，他們所謂的市區(qū)房?jī)r(jià)早就沒(méi)有在10000元以下的。上海的房?jī)r(jià)早已進(jìn)入“沒(méi)有最好，只有更貴”的博傻狀態(tài)，豪宅均價(jià)以40000元為標(biāo)準(zhǔn)，最高80000元參照的是舊金山的海景樓盤(pán)價(jià)。憑什么以美國(guó)為參照系？憑的據(jù)說(shuō)是上海未來(lái)世界金融中心的地位，全世界只有一個(gè)上海。
必須為上海的房?jī)r(jià)說(shuō)一句公道話(huà)，始自于2001年的房?jī)r(jià)上漲不僅是上海一個(gè)地方，也不僅僅是中國(guó)一個(gè)國(guó)家，而是全世界的“集體癲狂”。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志6月18日發(fā)表文章稱(chēng)現(xiàn)在全球的泡沫是空前的。據(jù)估計(jì)，“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房總價(jià)值在過(guò)去的5年里增加了30萬(wàn)億美元以上，達(dá)到70多萬(wàn)億。這樣的漲幅相當(dāng)于這些國(guó)家的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)總和。這不僅使得以前的房?jī)r(jià)上漲相形見(jiàn)絀，而且比20世紀(jì)90年代末的美國(guó)股市泡沫更為嚴(yán)重。換言之，這是有史以來(lái)最為嚴(yán)重的泡沫�！�
并非巧合的是，全球性的房地產(chǎn)市場(chǎng)“集體癲狂”是在2000年美國(guó)股市泡沫破裂之后發(fā)生的，而以上海為代表的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也是在2001年中國(guó)股市的泡沫破裂之后開(kāi)始起步的。
更不可能是巧合的是全球性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在正面臨著破裂的危局。為什么？因?yàn)椤霸S多國(guó)家的房?jī)r(jià)抬得過(guò)高。最引人注目的證據(jù)就是房?jī)r(jià)與租金之間的巨大差距。房?jī)r(jià)與租金的比例相當(dāng)于住房市場(chǎng)的‘市盈率’”。計(jì)算表明，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、新西蘭、法國(guó)、西班牙、荷蘭、愛(ài)爾蘭和比利時(shí)，不但房?jī)r(jià)／租金比率達(dá)到了創(chuàng)記錄的水平，就是房?jī)r(jià)／收入的比率也達(dá)到了創(chuàng)記錄的水平。
有沒(méi)有人計(jì)算過(guò)上海房?jī)r(jià)的“市盈率”現(xiàn)在是多少呢？上海的房租這幾年的漲幅又是不是跟得上房?jī)r(jià)的漲幅？上海人的收入這四年中間人均漲了又有多少，是3倍還是4倍？
水皮有很多的上海同學(xué)和朋友，他們都有住房，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于他們而言都是紙面財(cái)富，既不當(dāng)吃又不當(dāng)用。因?yàn)榉孔舆�是那個(gè)房子，效用并沒(méi)有提升，面積還是那個(gè)面積，居住條件并沒(méi)有改變。除了少數(shù)的投資客，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于普通的自住民而言只會(huì)增加改善住房條件的成本，因?yàn)樯虾５睦习傩詹豢赡馨逊抠u(mài)了住到馬路上去，更不可能住到新疆或內(nèi)蒙古去。
姚綠綠是水皮的朋友。海歸的姚小姐在合資基金公司中任職，收入不菲。上海人姚綠綠卻寧愿租房住，也不愿在現(xiàn)在買(mǎi)房住，因?yàn)樗暦Q(chēng)自己不是“豬頭三”。
王林也是水皮的朋友。做投行的王林經(jīng)常往來(lái)上海與北京之間，談到上海的房?jī)r(jià)他就憂(yōu)國(guó)憂(yōu)民，“一套房套住三代人”就是他的總結(jié)。對(duì)于工薪階層而言，買(mǎi)一套商品房意味著要?jiǎng)佑酶改篙呉簧姆e蓄，付首期，自己和下一代用勞動(dòng)收入付分期。有多少“阿拉上海工薪族”具備市區(qū)購(gòu)房的能力，上海原住民的邊緣化不要來(lái)得太快哦！
現(xiàn)在有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，談房?jī)r(jià)的調(diào)控和走勢(shì)都繞著上海走，好像上海是個(gè)特例，不具普遍意義。實(shí)際上，從投資學(xué)的意義上講，永遠(yuǎn)是少數(shù)決定多數(shù)，上海是標(biāo)桿、是旗手、領(lǐng)漲股。不談上海談房市，不是緣木求魚(yú)就是裝傻充愣。最有意思的是，有關(guān)部門(mén)組成的房?jī)r(jià)聯(lián)合督查小組居然沒(méi)有去上海，而建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾提到上海時(shí)，居然是為上海房?jī)r(jià)每平方米下跌3000元辟謠，并指責(zé)媒體惡炒調(diào)控政策有刻意誤導(dǎo)之嫌，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策不是打壓房?jī)r(jià)政策。
“究竟是誰(shuí)在誤讀房產(chǎn)政策�！边@是新華社記者評(píng)論的題目，因?yàn)橛浾叩淖咴L發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，不少地方政策都在為當(dāng)?shù)氐姆渴小白o(hù)盤(pán)”，為開(kāi)發(fā)商打氣。
2000年的時(shí)候，北京的房?jī)r(jià)上漲325%，均價(jià)達(dá)到4700元，當(dāng)時(shí)擔(dān)任建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)的謝家瑾警告說(shuō)，國(guó)家不會(huì)對(duì)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)坐視不管的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快會(huì)挫傷居民購(gòu)房的積極性，不及時(shí)解決，將影響中國(guó)的房改進(jìn)程與啟動(dòng)個(gè)人消費(fèi)。謝家瑾非常認(rèn)真地指出，北京申奧成功和中國(guó)加入W
TO對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些影響，但絕對(duì)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商和有些媒體炒作的那么大，每平方米的價(jià)格漲到2萬(wàn)元是不可能的，這樣說(shuō)話(huà)是不負(fù)責(zé)任的。
水皮當(dāng)時(shí)發(fā)表的雜談?lì)}目叫“謝司長(zhǎng)為誰(shuí)扎針”，肯定了謝司長(zhǎng)的講話(huà)，但是同時(shí)也指出，北京3000美元的房子也是有的，現(xiàn)在不僅北京有，上海更多，而且均價(jià)遠(yuǎn)不止是2萬(wàn)，而是4萬(wàn)，最高的到了8萬(wàn)。
更令水皮感到困惑的是，5年前謝家瑾的講話(huà)和5年后謝家瑾的講話(huà)好像不是一回事。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)究竟是什么意思？是保持現(xiàn)在高位的穩(wěn)定呢，還是恢復(fù)到老百姓能夠忍受價(jià)位上的穩(wěn)定，是5年前的穩(wěn)定水平，還是5年后的穩(wěn)定水平，建設(shè)部對(duì)待房?jī)r(jià)究竟是一個(gè)什么態(tài)度？
還是那句話(huà)，任何產(chǎn)業(yè)都有自己的經(jīng)濟(jì)周期，該漲的時(shí)候壓不住，該跌的時(shí)候穩(wěn)不住，股市是這樣，房市也是這樣，誰(shuí)說(shuō)話(huà)也沒(méi)用。
編輯 張偉明
