最近,國(guó)家有關(guān)部門(mén)和銀行分別對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)和貸款作出一些新規(guī)定。那么,現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)二手房,應(yīng)注意哪些法律和政策問(wèn)題?山東銘豐律師事務(wù)所周艷律師作出以下解答:
一要注意出售人是否持有房地產(chǎn)權(quán)證或同時(shí)擁有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,同時(shí)應(yīng)注意該房屋占用土地的所有
權(quán)性質(zhì)。其中,要了解的是:農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有,如果購(gòu)房人不屬于該集體成員而購(gòu)買(mǎi)了建設(shè)在該集體土地上的房屋,購(gòu)房者將無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
二要注意出售人是否有權(quán)出售房屋。出售人應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上所登記的“所有權(quán)人”,若該房屋還有其他共有人,還需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。若出售人不是房屋的“所有權(quán)人”,則出售人必須持有房屋所有權(quán)人授權(quán)出售該房屋的《公證書(shū)》,同時(shí)應(yīng)注意出售人所獲得的權(quán)限范圍。
三要注意出售房屋的所有權(quán)是否受到限制。二手房屋的所有權(quán)受到限制表現(xiàn)在:被司法或行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制其權(quán)利;權(quán)屬有爭(zhēng)議;房屋被抵押。
四要注意若出售房屋是已購(gòu)公房,其出售需滿足《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和相應(yīng)地方規(guī)章規(guī)定,同時(shí)還需繳納1%的土地收益金。
五要注意落實(shí)該房屋的路牌號(hào)是否發(fā)生變更及變更后的路牌號(hào)碼是否被其他鄰近房屋占用。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定:房屋的坐落地址、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、面積、價(jià)格、樓層、朝向、附帶設(shè)施、稅費(fèi)和中介費(fèi)的承擔(dān)及落戶在該房的戶口遷出情況等。
六要注意今年6月1日后,若要購(gòu)買(mǎi)出售人購(gòu)買(mǎi)了不足兩年即交易的房屋,還需繳納高額的營(yíng)業(yè)稅。有的購(gòu)房者計(jì)劃向銀行貸款,由于近期各銀行嚴(yán)格了貸款條件、額度及年限等,因此在簽訂合同前應(yīng)落實(shí)貸款情況。本報(bào)記者
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