以進一步加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調控，調整住房供應結構為目的，近日，青島市人民政府辦公廳印發(fā)了《關于穩(wěn)定住房價格進一步推進住
房保障體系建設的通知》，細讀該通知，可以發(fā)現(xiàn)在執(zhí)行國家七部委通知的同時，該文件蘊含著許多青島地方市場所關注的焦點問題。
政策之一
兩方面嚴控土地問題
通知第一條：要加強開發(fā)項目規(guī)劃許可監(jiān)管，對兩年內(nèi)未開工的住宅項目，要根據(jù)城市環(huán)境要求和基礎設施變化情況，再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目，要堅決予以撤銷。
聚焦：從規(guī)劃方面加強對土地使用的審查，規(guī)劃許可證也要有有效期。
通知第二條：嚴格執(zhí)行《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，超過出讓合同約定動工開發(fā)日期，無正當理由滿一年未動工開發(fā)的，按土地出讓金的20％征收土地閑置費，滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，切實制止囤積土地行為。
聚焦：囤積土地的行為將受到限制，從某種意義上講，囤地比囤房的危害性更大。
政策之二
加大住房供應，嚴格經(jīng)濟適用住房管理
通知第三條：2005年開工在建經(jīng)濟適用住房230萬平方米，竣工70萬平方米；2006年開工在建經(jīng)濟適用住房400萬平方米，竣工150萬平方米。統(tǒng)籌安排土地，2005年、2006年兩年，政府組織建設60萬平方米配套商品房，專項用于安置基礎設施、公益設施建設涉及的拆遷居民。
聚焦：加大對普通住房的市場供應力度，緩解廣大市民強烈購買需求。
通知第三條：嚴格經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房，自辦理房地產(chǎn)權證之日起十年內(nèi)，一律不得上市交易。中低價位普通商品住房自辦理房地產(chǎn)權證之日起，五年內(nèi)不得上市交易。
聚焦：嚴格控制經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房作為特殊商品的交易時間，真正實現(xiàn)保證特殊人群權益的目的。
政策之三
稅收杠桿調控市場
通知第四條：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；各個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
聚焦：增加商品房特別是非普通住房的交易成本，進一步打壓炒房行為。
如何區(qū)分普通住房與非普通住房？何時征收相關營業(yè)稅？
目前，青島市內(nèi)四區(qū)規(guī)定為每平方米6700元以下的房屋為普通住房，每平方米6700元（含6700元）以上的房屋為非普通住房。此價格得出的評定依據(jù)為2004年5月14日青島市財政局印發(fā)的《關于調整普通與豪華住宅契稅政策的通知》，該通知指出，根據(jù)建設部門統(tǒng)計測算，2003年度我市市內(nèi)四區(qū)商品住房平均售價為每平方米3350元，因此，市內(nèi)四區(qū)住房買賣價格（或核定價）高于每平方米6700元的（含6700元）為豪華住宅。至于何時征收營業(yè)稅，青島市稅務部門的答復是等待國家地稅總局的具體通知，青島市將按通知執(zhí)行。不會再制定青島市的辦法。
通知第四條：對個人出售住房取得的所得依法征收個人所得稅。
聚焦：個人所得稅如何征收？何時征收？記者從青島市稅務部門了解到的情況是，有關部門現(xiàn)在正在制定具體的實施細則，因為征收個人所得稅情況比較復雜，因此，具體出臺時間很難確定。至于青島市內(nèi)四區(qū)是否將采取同目前嶗山區(qū)已經(jīng)執(zhí)行的個人所得稅政策相同的措施，有關人員回答目前很難確定�！ �
政策之四
取消部分住房稅收優(yōu)惠
通知第四條：要加強稅收征收管理，對不符合享受優(yōu)惠政策規(guī)定的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。
聚焦：在房地產(chǎn)稅收方面，我們國家曾經(jīng)采取了哪些優(yōu)惠政策來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展？通知出臺后，還有沒有其它的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行？
在1999年至2003年期間，為鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國家制定了包括營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅以及契稅在內(nèi)的個人購買住房又對外銷售制定的優(yōu)惠政策。具體如下：
第一，營業(yè)稅：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
第二，土地增值稅：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
第三，個人所得稅：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅；對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
第四，契稅：契稅暫行條例規(guī)定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
此次通知中，對個人銷售住宅的優(yōu)惠政策只調整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行。
政策之五
降低商品房預售門檻
通知第六條：將商品房預售標準調整為投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，且已完成基礎工程。
聚焦：同目前青島市執(zhí)行的項目取得預售許可證必須在完成基礎工程的前提下，多層商品房達到主體結構封頂，高層商品房主體結構工程完成1／3的規(guī)定相比較，只要完成基礎工程便可實現(xiàn)商品房預售，對所有的青島開發(fā)商而言，預售門檻的確是降低了。
該政策的出臺，對緩和開發(fā)企業(yè)的資金壓力有一定益處，從市場角度看，市場供給量將有一定程度增加，有助于緩和目前供小于求的矛盾。
但政府有關部門如何執(zhí)行該項政策，從何時起開始進入實質性操作，還有待相關措施出臺。
政策之六
縮短備案時間，推行合同網(wǎng)上及時備案
通知第六條：取得預售許可證后，采取先認購后簽約方式的，必須實行實名制。認購協(xié)議簽訂10日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應當與購房者簽訂商品房銷售合同，并于3日內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)和國土資源和房屋管理部門辦理商品房銷售合同備案，商品房銷售合同備案后，不得更改購房者姓名。
聚焦：同以前執(zhí)行的商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)等條款相比較，本次通知不僅從時間期限上加強了對合同簽訂和合同備案等問題的管理，而且還將采取先認購后簽約的購房方式做出了明確規(guī)定，除要求必須實名制以外，開發(fā)企業(yè)還應當在認購協(xié)議簽訂10日內(nèi)，與購房者簽訂商品房銷售合同，并于3日內(nèi)到有關部門進行合同備案，合同一旦備案后，便不得更名，從根本上杜絕了通過更名進行炒房的行為。
通知第六條：禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓手續(xù)，金融部門不予辦理“轉按揭”手續(xù)；房屋所有權申請人與等級備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。
聚焦：明確規(guī)定不得進行期房現(xiàn)轉，并從房地產(chǎn)產(chǎn)權辦理和銀行貸款兩方面具體制約此類行為的存在。
通知第六條：逐步推行商品房與銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。
聚焦：以加大信息、交易透明度為目的的銷售合同網(wǎng)上即時備案工作如今進行得怎樣了？根據(jù)有關部門的答復，此項工作正在緊鑼密鼓的進行，具體啟用時間，現(xiàn)在還無法確定。本報記者鞠培霞
