日前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，其中明確規(guī)定，國(guó)家將調(diào)整住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，通過(guò)征收最多占成交全款5%的高額稅收達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。此通知一經(jīng)公布，立刻在房地產(chǎn)投資者，尤其是中高端市場(chǎng)投資者中引發(fā)了地震。短短
幾天內(nèi)，各中介公司咨詢和成交量暴漲，很多人都想趕在6月1日前過(guò)戶，以期最后撈上一筆。
【稅刀剔掉炒房利潤(rùn)】
在土地、金融等宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)之后，政府終于又將調(diào)控之手伸向了市場(chǎng)的微觀末梢。抑制炒房就必須抑制房屋的非正常轉(zhuǎn)讓，而提高稅收無(wú)疑是眾多治療藥劑中藥力較猛又顯效明顯的一服。
上周五，包括本報(bào)在內(nèi)的諸多媒體對(duì)建設(shè)部等七部門聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)進(jìn)行了大篇幅地報(bào)道，其中最引人關(guān)注的一條就是《意見(jiàn)》的第三個(gè)部分中明確指出：要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。具體稅收方法為：自今年6月1日起，個(gè)人購(gòu)房不足2年便轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買公寓、別墅等非普通住宅超過(guò)2年(含2年)再進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易的，按買賣差額征收營(yíng)業(yè)稅。此前，上海曾推出了對(duì)差價(jià)部分征收營(yíng)業(yè)稅的做法，引得投資者叫苦連天，而這條最新的“國(guó)字頭”新政顯然又要比上海嚴(yán)厲得多。
盡管北京市建委主管房屋交易的部門稱，目前尚未拿到有關(guān)房屋交易營(yíng)業(yè)稅的具體稅收標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，但上周國(guó)家稅務(wù)總局高層曾在電視媒體上公開(kāi)表示，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓征收的營(yíng)業(yè)稅稅率約為5%。也就是說(shuō)每10萬(wàn)元交易，光是營(yíng)業(yè)稅就得交5000元，和記者相識(shí)的許多投資人都是聞之“變色”，他們中有人已經(jīng)動(dòng)用各方力量，打算“就算價(jià)格上虧點(diǎn)，也要在六一前轉(zhuǎn)(讓)出去”。
【公寓房主如坐針氈】
稅收政策的改變震動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在北京受影響最大的應(yīng)當(dāng)是公寓市場(chǎng)，普通住宅因購(gòu)買者目的多為自住，所受影響有限。
作為一個(gè)成功的房地產(chǎn)投資人，金誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理邱宏分析指出，在北京至少40%的公寓買家的購(gòu)房目的為投資，而他們轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目絕大多數(shù)房齡又不會(huì)超過(guò)2年。因此，6月1日對(duì)于購(gòu)買公寓的小投資人來(lái)講，“絕對(duì)是個(gè)坎”。
增稅讓很多公寓投資者都坐臥不安，為了不栽倒在這個(gè)“稅”坎上，他們加快了手頭房屋的處置速度和力度。昨天記者從我愛(ài)我家、鏈家等多家大型房地產(chǎn)中介公司了解到，僅上周五、六、日三天，公寓出售客戶的咨詢量就較平日增長(zhǎng)了一到兩倍，要求委托過(guò)戶的客戶也增加了50%-60%。據(jù)了解，從政策出臺(tái)至今，我愛(ài)我家公寓部員工一直在加班。而金誠(chéng)信不但員工加班，還緊急培訓(xùn)了一名辦證人員以增加產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的辦理速度。
萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)加征營(yíng)業(yè)稅政策可立竿見(jiàn)影地抑制公寓需求，特別是出于投資目的中高檔公寓的需求將會(huì)以較快的速度下落，市場(chǎng)的銷售也相應(yīng)地會(huì)受到不利影響。尚未購(gòu)房的投資者將觀望等待；而已經(jīng)購(gòu)房的投資者將會(huì)分化，那些貸款壓力小的投資者會(huì)開(kāi)始轉(zhuǎn)做長(zhǎng)線投資，而資金回籠壓力大的短期投資客只能選擇“跳水”拋售，爭(zhēng)取六一前及時(shí)出手。
【六一將成分水嶺】
由于《意見(jiàn)》將征稅的日期定在了今年6月1日，屆時(shí)不滿2年便轉(zhuǎn)手交易的房主，將被征收高額的營(yíng)業(yè)稅。所以多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，6月1日將成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的分水嶺。
一方面，許多購(gòu)房不足2年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿2年的非普通住房業(yè)主會(huì)放棄持房觀望，趕在6月1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，而房源的集中釋放必然會(huì)帶來(lái)成交的短期放量。據(jù)金誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理邱宏預(yù)計(jì)，該公司5月份公寓的成交量將增長(zhǎng)1.5至2倍。
另一方面，6月1日后，許多在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)新政策所帶來(lái)市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。這些因素必定會(huì)抑制成交，從而使成交量有所下降。
我愛(ài)我家副總要家佳認(rèn)為，此次新政策的主要目的是為了打擊投機(jī)炒作。針對(duì)的是二手商品房業(yè)主，對(duì)于已購(gòu)公房業(yè)主來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)很大。對(duì)于一些購(gòu)房不足2年的業(yè)主或非普通住房業(yè)主，在自身對(duì)市場(chǎng)判斷不明的情況下，可以選擇到專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財(cái)咨詢，也可以對(duì)手中房屋選擇“以租代賣”等方式來(lái)避免收益受損�！ �
【對(duì)自住房屋影響不大】
雖然新的政策引發(fā)了公寓房租的拋售熱，但是著名物業(yè)代理公司仲量聯(lián)行認(rèn)為，市場(chǎng)主力，即占據(jù)市場(chǎng)7成的自住型房屋不太可能受到市場(chǎng)調(diào)整的顯著影響。而以高級(jí)海外人士為對(duì)象的投資型物業(yè)由于供應(yīng)量不足，其價(jià)格受到市場(chǎng)變化的影響也不太大。仲量聯(lián)行認(rèn)為，最容易受市場(chǎng)快速回落影響的房地產(chǎn)是一些位于市中心或市中心附近，尚未確定租戶的投資型物業(yè)。
有一點(diǎn)是肯定的，只有品質(zhì)才是房地產(chǎn)的根本。世界各地的房地產(chǎn)發(fā)展史都表明，高品質(zhì)的房地產(chǎn)通常具有出色的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
【目前不是買房最佳時(shí)機(jī)】
今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)原本就頗為撲朔迷離，著名地產(chǎn)大佬潘石屹曾明確表示今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)太不確定了，如今七部門《意見(jiàn)》的出臺(tái)，更為這種不確定的局面增添了幾分不確定。手里的房子要不要趕快賣？未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響？供應(yīng)量會(huì)不會(huì)有變化？是現(xiàn)在入市還是看看再入市？看著一個(gè)個(gè)政策接二連三地出臺(tái)，購(gòu)房者、投資者的心態(tài)更是七上八下，沒(méi)個(gè)準(zhǔn)。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度和物價(jià)上漲指數(shù)。房?jī)r(jià)漲幅為2000年以來(lái)最高。而北京今年一季度房?jī)r(jià)上漲幅度高達(dá)11.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收入增長(zhǎng)幅度。越來(lái)越高的房?jī)r(jià)和消費(fèi)者有限的經(jīng)濟(jì)承受能力之間的矛盾越來(lái)越深，政府的一系列政策也是針對(duì)這一情況出臺(tái)的，以減緩高速膨脹的房?jī)r(jià)上漲速度。
有業(yè)內(nèi)人士提醒，一系列的政策出臺(tái)表明，目前正是國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的高峰期。政策對(duì)房地產(chǎn)的影響還是舉足輕重的，現(xiàn)在對(duì)北京房?jī)r(jià)作定論還有些過(guò)早。禁止期房轉(zhuǎn)手，將在打擊部分投機(jī)者的同時(shí)，減少部分虛假需求，房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)一定的變化。因此，現(xiàn)在不是最佳買房時(shí)機(jī)，建議購(gòu)房者觀望一段時(shí)間后再買房。（陳靜
魯歡/文）
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