4月22日－24日，上海2005年春季二手房展示會開幕。雖然申城房產(chǎn)中介舉家出動，掛牌量比上屆增加兩成以上，但受近期政策影響，成交量大幅下降，有購房意向的人銳減。
3月17日，央行房貸加息政策推出。一個多月來，以抑制房地產(chǎn)市場泡沫的樓市
政策調(diào)控舉措，在各地先后出臺并還在繼續(xù)推出，成為焦點。與此同時，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布今年一季度全國35個大中城市商品房銷售價格，各城市同比平均上漲9.8％，8座城市漲幅超過10％，其中一半來自長三角，分別為上海（19.1％）、杭州（13.8％）、寧波（11.6％）及南京（11.6％）。為此，我們特地以上述4城為對象，觀察近期其樓市新政以及市場反應(yīng)。
上海：買房賣房都在等
記者 孫小靜
3月以來，上海以政策“組合拳”打擊樓市短期炒作：居住不滿一年的商品住房出售，增值部分征收5.55％的營業(yè)稅及附加；提高同一借款人購第二套房的首付比例，上浮購第三套房的貸款利率；對貸款購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；加強商品房網(wǎng)上備案制度；推出兩個“1000萬”配套商品房及安居房等
央行房貸加息政策推出的前一夜，袁先生剛將手中兩套投資房源拋出。他十分慶幸自己“逃得快”。接連出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使這個從1999年進入房產(chǎn)投資領(lǐng)域的中年男子感到陣陣寒意。
與他相比，溫州人施先生“篤定”多了。他在上海開了一家房產(chǎn)投資咨詢公司。“貸款加息、一年之內(nèi)不準轉(zhuǎn)按揭等政策，不會影響我們的資金鏈。”但他承認，現(xiàn)在炒房成本上升了。一個客戶去年10月買了一套三室兩廳，現(xiàn)在能賺70萬元，但一年之內(nèi)出售要交5.55％的營業(yè)稅，“有點不合算，我們勸他過了一年期限再拋�！�
在溫州人投資較多的聯(lián)洋社區(qū)，中介人員的看法是：“一年內(nèi)不準轉(zhuǎn)按揭對投資人可能有點打擊�！辈贿^，與施先生觀點一樣，“這只是上海的政策，其他地方照樣可以轉(zhuǎn)按揭”，“比如在溫州，民間借貸很容易，雖然利率稍高，但與炒房收益相比，根本不在話下�！�
也有投資者會緊張，“拋盤比一個月前大概多了一兩成，但單價也就下降500元左右�！敝薪檎f，“成交量大約萎縮了50％－60％�！痹诼�(lián)洋社區(qū)房產(chǎn)中介一條街上，店堂里幾乎看不到一個顧客。一些中介寂寞地聊天。也有敬業(yè)的，只要行人稍稍駐足，便迎上前去主動介紹。
“大家都在觀望呢。”一位中介嘆了口氣。“買房的人在等房價下跌；賣房的人卻普遍看好上海樓市，認為政府調(diào)控是抑制漲幅，不是打壓房價，不想降價拋售�，F(xiàn)在就這么膠著著�！庇^望情緒也影響了一手房的銷售，不少開發(fā)商開始商討應(yīng)對之策。
也有買房的，“基本以自住為主�！敝薪榈目跉庥行瓣庌D(zhuǎn)多云”：“以前樓市紅火，買房的人看中房子后下單，賣主還會毀約，因為房價漲得太快了�，F(xiàn)在，賣主好說話多了。”中介甚至樂觀地表示，“現(xiàn)在可能是購買住房的好時機，過一陣，政策‘消化’了，房價還可能上升�！�
對這個觀點，小何卻不同意。工作了4年，省吃儉用存下一點積蓄，但買套小房型只剛夠首付。他決定暫不買房，“上海房價如今已處于高位。今年國家明顯加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，上海也在遏制惡性炒房，房價下調(diào)的可能性較大。”
小何還看到上海市政府今年推出的兩個“1000萬”，雖然1000萬平方米的配套商品房與自己無關(guān)，但另一個“1000萬”的安居房說不定會讓自己獲益呢。準備結(jié)婚的小陸想的可沒這么美：“1000萬，不知道都是什么地段呢？”想與家人住得近一點，彼此照應(yīng)，“看來，也只能租房了�！�
杭州：一手房醞釀提價
記者 方益波
杭州市委、市政府明確要求加大土地“挖潛”力度，盡力完成今年投放經(jīng)營性房地產(chǎn)用地4500畝（其中住宅3000畝）的計劃，還提出要“擴大居住區(qū)發(fā)展”，計劃至2010年人均居住使用面積達20平方米，人均居住用地達到24平方米以上，住房成套率在90％以上，基本實現(xiàn)人均一間房、戶均一套房
杭州樓市正呈現(xiàn)微妙態(tài)勢。
先來看看最新的數(shù)字。
杭州地價和房價還在上漲。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，今年一季度杭州房屋銷售價格同比上漲13.8％。住宅用地出讓價格增長很快。如九堡大型居住區(qū)區(qū)塊土地樓面價，一個季度漲幅就達31.3％。杭州市房地產(chǎn)前3個月的開發(fā)投資達到49.7億元，比上年同期增長43.1％。
當然，一季度住宅新開工面積增幅同比還是回落了8.9個百分點，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸資金同比下降26.1％，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比重也同比下降了11.2％。
記者有位朋友準備在相對便宜的城北區(qū)塊買房，找“內(nèi)部關(guān)系”打聽到開盤價是6900元。幾天后開盤了，在舉國對高價房喊“打”之季，開發(fā)商居然定價7400元，他只好黯然放棄。
最近，杭州的開發(fā)商大都不為調(diào)控所動，記者親耳聽到一開發(fā)商說他“不害怕”。據(jù)說，一手房市場，有的開發(fā)商還在醞釀提價。一個去年房價還是1.9萬元?平方米的市中心樓盤，最近調(diào)價到2.2萬元，成交速度還明顯變快。銷售人員形容說：“刷拉一套，刷拉又是一套”。地處城西曠野的一個樓盤還未開盤，平均單價在9000元以上，卻已有幾千人預(yù)訂。近日，毗鄰杭州、位于湖州德清的一個樓盤開盤，總共約200套房子，預(yù)訂人數(shù)高達4000多，開發(fā)商出新招，用公開搖號方式確定購房資格，以示公開公正。據(jù)透露，其中40％購房人來自杭州。
不過，二手房出現(xiàn)了“拋售”跡象。盡管一季度杭州市二手房成交套數(shù)和面積分別同比增長5.36％和26.49％，但近期大量房源現(xiàn)身二手房市場，不少還是前段時期少見的好房源，顯示出中小投資客“拋售”跡象。房產(chǎn)中介網(wǎng)站還有一些人在拋售近期即將開盤的“內(nèi)部房號”，雖然掛牌價居高不下，但有中介公司稱，成交量與從前相比有所下降。
專家認為，政府相關(guān)舉措將考驗杭州二手房市場的兩個癥結(jié)，一是樓市購買者中投資客、投機客有多少？二是樓市投資、投機客的資金支撐力度有多大？說到底，是擠出樓市可能存在的“泡沫”。
有開發(fā)商告訴記者，地產(chǎn)界普遍看好房地產(chǎn)。開發(fā)商中存在這樣的觀點：第一，土地將越來越稀缺，決定了房價不會降；第二，購房人群對房價上漲的恐懼遠遠超過調(diào)息壓力；第三，國內(nèi)投資渠道有限，還是置房安全感較強；第四，租房不算“家”、買房才算有“家”的傳統(tǒng)心理，決定了購房需求將長期堅挺。
據(jù)統(tǒng)計，一季度杭州市房地產(chǎn)稅收及增量分別占全市地方財政收入及增量的25.4％和44.9％。
南京：住宅均價創(chuàng)新低
記者 孫曉慧
近期，南京二手房上市劇增，經(jīng)濟適用房供應(yīng)量明顯增加。去年11月起，江蘇物價部門出臺新政策，規(guī)定空置住房的物業(yè)管理費收費標準由原來50％調(diào)整為70％以上。南京有關(guān)方面負責人對媒體稱，為進一步抑制房價，南京不排除使用稅收杠桿
小周畢業(yè)后留在南京工作四五年了，一直在外租房，去年和女友開始“看房之旅”。雙方家里并不寬裕，對用兩代人積蓄再加貸款才買得起的房子，當然慎之又慎。但是，房價上漲之快，真讓他們擔心永遠買不起了。
今年3月17日央行加息后，傳聞要增收房地產(chǎn)稅，雖然南京還未出臺房產(chǎn)政策，市場上已是一片熱議。目前看來，對于有實力的開發(fā)商，加息似乎沒造成太大影響，但是小周就琢磨著：政府是不是要出手干預(yù)讓房價降些，最起碼也會放慢上漲速度？
小周的購房要求是：距工作單位交通方便，不能離市區(qū)太遠。兩家父母湊個首付十多萬，剩下的貸款慢慢還吧。他們在幾個中介公司留了電話，原先中介愛理不理，近來的服務(wù)好得讓他們有點受不了，幾乎每天都有中介公司打電話請他們看房。
有數(shù)據(jù)顯示，一季度，南京二手房交易量比去年下降1.3％，其中3月份成交量同比下降近3成。一手房方面，銷售面積同比下降11.9％，價格漲幅較上季度下降6.8％。由于市場調(diào)控的呼聲，一些炒房人不敢再把房子捂在手上，紛紛掛牌出售；另一方面，購房人對房價持觀望態(tài)度。
前些天南京舉辦春季房地產(chǎn)交易會，小周一早就坐車到國展中心。展廳內(nèi)人山人海，開發(fā)商們通過贈送小禮品、抽獎等招數(shù)來吸引購房者，獲取意向購房者的個人信息。3天中，有5萬多人次參觀，創(chuàng)下兩個“之最”：一是參展樓盤的可售面積最多，高達850多萬平方米；二是新盤最多，73個參展樓盤中，新盤達63個。然而看的多，買的少，現(xiàn)場僅成交400多套，還包括不少由開發(fā)商帶到現(xiàn)場的簽約數(shù)字。另一個紀錄是，此次交易會住宅成交均價為4711元?平方米，創(chuàng)下新低。
很多購房人的心態(tài)已經(jīng)和小周一樣比較理性了。用小周的話說，“雖然貸款利率漲了，但房價還沒有太大變化。上市的新房和二手房越來越多，政府也準備對房產(chǎn)采取調(diào)控措施。房價至少不會像以前那樣漲得太快，我們可以放心地看房和選房了。”
寧波：喜回落又憂大落
記者 何偉
浙江省長呂祖善最近特別稱贊了寧波去年開始推出的限價房，“值得各地借鑒”。去年，寧波共推出3000元?平方米左右的5000余套限價房，加上部分低收入家庭住房、拆遷安置房，這些低價房的投入將寧波全年商品房平均銷售價格拉低了386.5元?平方米
4月上旬結(jié)束的第九屆寧波房地產(chǎn)展示會，共有來自10個省、市、區(qū)，80余家企業(yè)的100余個項目參展，參展企業(yè)數(shù)量、樓盤數(shù)量以及樓盤種類均創(chuàng)歷史新高，但場面不如以往紅火，一改往日搶樓的瘋狂。
3·17房貸新政給剛從春節(jié)低迷行情中復(fù)蘇的二手房市場當頭一棒。3月下旬，市六區(qū)二手房日均成交套數(shù)比中旬減少17套。3月市三區(qū)二手房成交均價比2月份下降167.71元。開發(fā)商也放緩了腳步，不少預(yù)計春節(jié)后開盤的樓盤，直到4月還按兵不動，顯示開發(fā)商對樓市的擔憂。
前幾年，寧波房價一路狂奔，增幅曾連續(xù)3年高居國內(nèi)35個大中城市之首，引起市民強烈詰問。如今寧波房價平穩(wěn)回落，對數(shù)次抑制樓價飛漲而未果的寧波市政府來說，一塊石頭落了地。按照寧波市建委的說法，去年商品房市場格局由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供略大于求。業(yè)界統(tǒng)計則表明：今年下半年開盤量相當可觀。不過，與其說是供應(yīng)量放大，不如說在一連串利空消息刺激下，需求量在收縮。
寧波雙贏房產(chǎn)老總鄭國強直言：政府近來一系列的“組合拳”，對品牌開發(fā)商而言，不但沒什么影響，反而生意好做了，市民都更關(guān)注品牌了。
副市長何劍敏卻有另一種擔心。這位城建市長強調(diào)：這次調(diào)控既要壓制“大起”，又要防止“大落”。在他們看來，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻大，政府理應(yīng)扶持。以往調(diào)控房產(chǎn)政策，都會有人跳出來說，房地產(chǎn)已經(jīng)市場化，政府不應(yīng)干預(yù)。但當政策有利于房地產(chǎn)發(fā)展時，他們卻悶聲不響，認為房價只能上不能下，否則就是影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。
寧波樓市是漲是跌，是否到達“拐點”？在甬城各持異議。
“看漲派”認為：寧波去年GDP增長15％，大大高于國內(nèi)其他城市，市區(qū)住房人均面積才17平方米，遠遠低于中等國家（35平方米）和發(fā)達國家（45平方米）的水平。外地及寧波周邊地區(qū)來甬購房人數(shù)與日俱增，市區(qū)高檔樓盤和近郊大盤七成以上是外來人口購買的�！皩幉ǚ康禺a(chǎn)潛力大，價格遠未到頂”。
但“看跌派”也言之鑿鑿：一手房開盤，明顯不再搶手；新盤銷售變相降價：去年年底，慈溪一個新盤因資金鏈斷裂，每套新房讓利十萬元出售，鄞州一房產(chǎn)公司廣告打出“購房配送車庫”的宣傳；一些所謂的高檔樓盤銷不動了，更不要說二手房房價和交易量都在下跌。2005年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，對開發(fā)商與投資者以嚴峻考驗。
不管是哪一派，有一點保持高度一致：眼下，不是到?jīng)]到“拐點”的問題，而是如何防止樓市出現(xiàn)“大落”。
