售樓進(jìn)度放緩
從去年下半年開始，鳳圖騰、東方普羅旺斯、麥卡倫地三個別墅項目都將原本可以成行的銷售計劃推遲了。作為這三個項目的銷售操盤手，原龐博國際代理行總經(jīng)理、現(xiàn)公開身份是上述三個項目營銷中心總經(jīng)理的劉東認(rèn)為，從單個項目來看的偶然相似背后，是對北京房地產(chǎn)市場行情看漲的必然判斷。
鳳圖騰位于陶然亭附近，去年10月該項目就已經(jīng)達(dá)到銷售條件，但正式的開盤時間卻被延遲到今年6月底。“在目前的市場行情下，該區(qū)域內(nèi)的項目價值是被低估的。”接手銷售后，劉東首先做出這樣的判斷�；诒本┏钦麄�發(fā)展重心的向外輻射，劉東認(rèn)為，二環(huán)、三環(huán)內(nèi)的房地產(chǎn)項目因為不可復(fù)制性會身價漸漲。
另外放緩銷售進(jìn)度的兩個項目，位于昌平的東方普羅旺斯將先前確定的4月份開盤延后到了7月份；麥卡倫地在去年九、十月份時就已經(jīng)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂、可以進(jìn)入銷售期，但是最終確定的開盤日期卻也推遲到了今年5月底、6月初。
劉東認(rèn)為，售樓進(jìn)度放緩后，開發(fā)商還能坐得住，主要是因為“對市場潛在的購買力有信心”，所以沒有采取“快跑”的銷售策略。以麥卡倫地為例，如果是去年銷售，價格預(yù)計在1．3萬元－1．4萬元／平方米；但今年的售價至少在1．6萬元／平方米左右。市建委公布的數(shù)據(jù)也印證了劉東的分析，今年1至2月，北京商品住宅期房預(yù)售率高達(dá)130％，比2004年同期高18％，表明商品住宅期房供不應(yīng)求的壓力很大。
結(jié)束不久的春季房展會，其參展和成交數(shù)據(jù)同樣給人這樣的印象。有資料顯示，今年春展的100多個參展樓盤中，新項目只有19個，遠(yuǎn)低于往年的數(shù)字。即使是僅有的幾個大盤也是以展示形象、積累客戶資料為主，有不少項目連戶型和價格都沒有明確。從今年1－4月本市的整體市場供應(yīng)來看，多數(shù)房地產(chǎn)項目都還對入市處“觀望”狀態(tài)。
惜售大部分是“作秀”
與此相反，京城樓市中另一些項目正在快馬加鞭地趕銷售進(jìn)度，國美第一城就是一例。據(jù)了解，從今年1月1日開盤起，該項目在不到兩個月的時間內(nèi)完成一期全部銷售；3月12日，該項目的二期開盤，一二期相加的供應(yīng)量為37萬多平方米、3200多套住宅，截止到4月中旬，該項目共計實現(xiàn)簽約2870套。
“我們不僅要發(fā)揮過去銷售比較快的特點，還要快上加快、以快制快，加快銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)程就是加快資金滾動的速度�！冰i潤房地產(chǎn)公司發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰解釋。此前，陳云峰在接受本報記者采訪時曾表示，該項目的銷售期將由原定的一年半縮短為3個季度。他解釋，銷售的回籠資金將直接投入到后繼項目開發(fā)中，今年鵬潤房地產(chǎn)在京還將有其他項目啟動開工。
北京朝陽大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理段枚焱認(rèn)為，從主觀上來講，很少會有開發(fā)商主動延緩銷售進(jìn)度，“在金融政策收緊后，延緩銷售進(jìn)度無異于放緩回款速度、增加銀行貸款成本”。北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理徐斌認(rèn)為，即便今年房價在年內(nèi)上漲8％，都不足以支撐開發(fā)商對開發(fā)資金的需求，尤其是有后續(xù)項目跟進(jìn)的開發(fā)商。所以林斌認(rèn)為，京城的開發(fā)商從整體上來說不可能出現(xiàn)因看漲房價而惜售的。
有統(tǒng)計顯示，從去年下半年開始到今年第一季度，投入到北京房地產(chǎn)市場的房源是“劇烈減少的”。對此北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華解釋說：“這不是市場原因的減少，只是技術(shù)原因的減少�！崩兹A所說的技術(shù)原因是指，市建委從去年年末向開發(fā)商提出補錄樓盤信息數(shù)據(jù)等要求，加上審批條件增加等原因，審批速度自然降低�！斑@只是過渡性問題，這些擠在門口準(zhǔn)備進(jìn)入的量最終會釋放出來�！崩兹A說。
“目前北京市場的樓盤銷售并不像一些開發(fā)商說得那么旺�！崩兹A補充說。他認(rèn)為，大家之所以形成樓盤不愁賣的印象，主要是因為大家的關(guān)注點都集中在熱點項目上，而熱點項目僅僅是樓市的很小一部分。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2004年全市房屋的新增面積為9000多萬平方米，房屋的凈增率為58％，其中住宅的凈增率是56％。也就是說，去年大約有5000萬平方米的房屋面積是待售的，“更何況當(dāng)年還有以前沒有消化的存量房”。
行情看漲下的銷控
這一段時間以來，劉東每周都會用3個半天的時間來親自接待購房客戶。一位山西的客戶曾向他“訴苦”：自己原本計劃去年年底就來京置業(yè)，但是當(dāng)時聽說今年京城的房價會降，而等到了今年，但現(xiàn)在的房價非但沒降，反而漲了。據(jù)悉，這位山西客戶正計劃著“五一”期間來北京把房子買了。
同時與上海、蘇杭等城市的房價上漲明顯相比，目前北京的房價卻還是“省會城市的普通住宅價格”。據(jù)了解，當(dāng)下上海同檔次同地段的產(chǎn)品，其房價比北京高出50％－70％。如此一來，因為升值空間大，北京樓市自然會吸引一部分原本投資其他房地產(chǎn)熱門城市的資金。
劉東認(rèn)為，對房地產(chǎn)行情看漲時所做的“惜售”策略更準(zhǔn)確地說是一種銷售控制。而且他認(rèn)為，在現(xiàn)在的行情下，這樣的操作案例不在少數(shù)。林斌也承認(rèn)，出于銷控原因，北京市場確實有這樣的實例。據(jù)了解，朝陽公園附近的一些項目目前就是有控制、限速地進(jìn)行銷售，這期間項目的房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。
此外，北京目前的地價是呈上漲態(tài)勢，而且今后很有可能繼續(xù)朝此方向發(fā)展。城市地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果表明，2004年全國地價總體水平繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢；其中32個主要城市調(diào)查結(jié)果顯示，2004年全國主要城市商品住宅地價占房價的比例為26．31％，其中北京的比例為22．98％，換句話說，北京的地價仍有上漲空間。此外，地價在我國房價構(gòu)成中的比例位置日益明顯，目前約占房價的40％。
因此，從去年下半年開始，在北京購房置業(yè)已經(jīng)成為一種投資渠道。在此背景下，即便是普通住宅也有可能成為被選擇的投資工具，而開發(fā)商進(jìn)行銷控的信心也正來源于此。
